作為曾經抑制二手房價快速上漲的利器，“二手房參考價制度”在廣州、東莞等城市正逐步失去效力。

雖然廣州尚未正式官宣取消“二手房參考價制度”，但自去年11月開始，廣州的銀行已經按照實際成交價來發放房貸，近期房產信息平臺貝殼找房、鏈家上原本只顯示二手住房參考價的小區，也已恢復顯示房源實際掛牌價。

一位廣州貝殼找房員工對界面新聞表示，自銀行發放二手房貸款不再參考二手房價后，廣州的“二手房參考價制度”其實已名存實亡，目前平臺上真實掛牌價和參考價都會有顯示，算是進一步減少了二手房參考價對市場的負面影響。

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自去年2月份，深圳在全國率先推出二手房參考價以來，至少有15個城市陸續發布該政策。但目前除了上海和深圳以外，大概已有13個城市的二手房指導價制度實質性取消。

對于嚴格執行二手房參考價制度的上海和深圳來說，該政策效果明顯，對二手房市場的成交帶來了不小影響。

二手房指導價名存實亡

為了抑制高房價，廣州的“二手房參考價制度”發布于2021年8月31日，在此之前已有多個熱點城市發布該制度，包括深圳、東莞、寧波、成都、西安、紹興、上海等。

廣州首批發布二手住房交易參考價的小區共有96個，其中天河區小區數量最多達到54個，黃埔區有23個，這也恰好是2020年至2021年上半年漲幅最大的兩個區域，參考價比當時在貝殼的掛牌價普遍低大概3-5成。

和其它城市一樣，政策發布后，各大房產信息平臺上廣州上述96個小區二手房只顯示參考價，銀行放貸在一段時間也都是按照參考價審批，如房源實際成交價高出參考價的話，購房者的首付成本就會高出很多。

據界面新聞了解，政策發布兩三個月后，就陸續有廣州銀行開始不按二手參考價放貸，沒過多久所有銀行都放開了。

該政策要想真正發揮作用，需要銀行按參考指導價來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導價”作為審批房貸的依據，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩定預期，對二手房的實際市場成交價格影響較小。

房產信息平臺將二手房真實掛牌價顯示出來后，算是解除了“二手房參考價”對購房者選房帶來的最后一個障礙，不用再去向中介詢問一個個房源的真實價格了。

如今，除了貝殼找房、鏈家已開始顯示真實掛牌價外，廣州中原地產、房王網等二手房網站及安客居平臺仍然只顯示政府參考價。但貝殼找房和鏈家的市場占有率更高。

雖然去年不少城市都發布了二手房指導價相關政策，但實際的政策力度存在明顯差異，大部分城市的實際交易和銀行放貸基本不受到指導價影響，溫州、合肥等4城更從來沒出臺過實施細則。

和廣州一樣，東莞的二手房指導價政策在剛發布的一段時間，銀行還是按指導價來審批房貸，但沒多久后就不受影響了。此前東莞在貝殼找房上的相關房源也曾不再顯示參考價，但后來又恢復只顯示參考價的情況，至今仍然如此。

在市場下行階段，西安是第一個“官宣”取消二手房參考價機制的城市，時間是今年7月。

深圳是“二手房指導價制度”施行最嚴格的城市，且至今沒有任何松動，銀行仍然只能按參考價來放貸。

市場成交下滑

如果與銀行貸款直接掛鉤，“二手房參考制度”對二手房市場的沖擊力不小。

以始終嚴格執行“二手房指導價制度”的深圳為例，其目前二手房低于或接近參考價成交已成常態。

據樂有家研究院統計數據，11月深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源占比高達85%。

在此行情下，超過參考價10%以上房源很難成交，深圳二手房成交量也連連下跌。

自去年2月參考價發布以來，深圳二手房成交量不斷創新低，已連續16個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象。在2019、2020年市場高點時，深圳的二手房月均成交量均超6000套。

據深圳中原研究中心監測，目前深圳整體二手房價較高位已經下跌近兩成，尚未見止跌跡象，繼續下行態勢明顯。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示，“二手房指導價制度”在深圳確實發揮了很大作用。過去深圳二手房價是靠加杠桿炒作起來的，二手房指導價政策相當于不讓加杠桿了，再加上大環境的變化，過去的高房價就難以支撐。

在當前的市場和政策環境下，李宇嘉認為，深圳之后也存在取消“二手房指導價制度”的可能，但深圳全國樓市中的風向標意義太強了，目前條件還不太成熟。

在廣州“二手房參考制度”嚴格執行的那幾個月，二手房成交量也很少。一位購房者告訴界面新聞，他當時幾乎不再考慮受二手房參考價影響的小區，因為首付成本提高太多。

以番禺一小區房源為例，其參考價大概230萬元、業主掛牌價263萬元，如果一位首套房購買者在當時選擇購入話，支付首付成本大概會比二手房參考價政策施行前多33萬。

最近三個月，廣州二手住房價格指數環比分別下跌0.6%、0.7%、0.6%。從跌幅來看，在一二線熱點城市中排名靠前，一線城市中跌幅最大。部分樓盤的實際成交價格已經跌穿了指導價。

不過，由于廣州二手房參考價很早就與銀行貸款審批脫鉤，其并非導致廣州二手房價出現下跌的主因。它更大的作用是加劇了悲觀預期。

李宇嘉指出，不管是出于穩預期、穩房價，還是穩定房地產銷售的角度，或者是出于扭轉價格下行和預期轉弱的循環，退出二手房指導價，會有一定積極作用。

當樓市的重心轉向穩定、擴內需、防風險并重時，二手房參考價制度退出也在情理之中。