2022年，在房企風險外溢、疫情頻繁擾動等因素影響下，我國房地產市場進入了深度、持續的下調。這種深度下調，是在一個長期下行的周期里疊加了短期下行力量。長期下行周期指房地產市場需求中樞水平下降，主要是由城鎮化速度放緩、人口出生率下降、老齡化程度上升的基本面所致。需求下降、疫情擾動放大了房企風險的外溢性，加重了居民購房的觀望情緒，使得短期市場修復艱難。

長短期因素疊加給市場運行帶來諸多不確定因素，不利于市場平穩健康發展。因此，房地產調控政策和金融政策在防風險、保交樓和穩需求等方面給予了更多支持，為接下來的市場運行注入了更強的托底力量。供給側出清過程中是否面臨庫存缺貨局面？住房需求釋放有何新的特點？明年市場量價會不會再現大幅下降？帶著這些疑問，本文將從影響供給側和需求側的關鍵變量展開分析，以期找到市場新平衡的答案。

供給側：從積庫存到去庫存

(資料圖)

影響供給側的關鍵變量為供給量和價格的變化。

拿地減少不會導致短期缺貨。截至2022年10月，全國新建住宅銷售面積累計同比下降約26%，住宅新開工面積累計降幅約39%，住宅用地成交規劃建面累計降幅超40%。拿地和新開工降幅明顯大于銷售，拿地和新開工又代表了未來新房1的潛在供應量，這是否意味著2023年會出現新房整體供應緊缺的局面？我們認為不會。2023年市場供應端主基調以盤活存量去庫存為主。

當前新房庫存仍然處于高位。廣義庫存常用累計新開工面積減去累計銷售面積衡量，即使2022年新開工和銷售形成缺口，廣義庫存仍然在25億平米以上。狹義庫存常用統計局公布的商品住宅待售面積衡量，特指已竣工可售的現房，主要是尾盤和積壓項目，截至2022年10月，狹義庫存累計同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個月，三四線城市平均出清周期超過20個月。

新房供應邏輯由“投資推動”轉為“需求拉動”。過去行業邏輯為高杠桿驅動規模增長，投資拿地受市場景氣度影響相對較小，因此供應端往往領先需求端變化。現在邏輯反轉，企業投資需要高度依賴經營現金流，依賴銷售回款，需求變化領先供給調整。由于2022年銷售市場劇烈調整，企業回款及現金流受影響較大，盡管融資環境逐漸改善，企業以需定供的決策思路不會輕易改變，對待新增庫存態度維持謹慎。即使2023年銷售市場修復，企業不需要大量新增土儲也有足夠的貨源，通過加快尾盤促銷、現有停工庫存和正在動工還未獲得預售證的項目的施工進度，以及新開工還未動工的土儲，即可快速轉化為可售貨源。

二手房供應量穩定增長。貝殼研究院監測的重點50城2的當前庫存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫存供應量變化基本穩定。受整體市場景氣度影響，2022年二手房流通速度減慢，新增房源量較2021年同樣有所下降。因為價格下跌下消費者預期不強，購房意愿減弱，以換房為主導的市場，不買也就意味著不賣，所以新增庫存變化幅度相對平穩。

供應價格預計先降后穩。由于項目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對新房項目備案價下調幅度的容忍度提高。隨著政策對房企支持力度的增加，企業在項目定價的自主權提高，這會使得滯銷盤或庫存項目有更靈活的定價空間。企業要改善資產負債表，外部融資支持固然重要，但現金回款仍處首要地位。2023年需求面尚未完全企穩之前，企業依然有以價換量的動力，新房供應價格有進一步下行空間。二手房方面，當前重點城市二手房平均議價空間（掛牌價和成交價的差額占掛牌價比例）已升至10%，處于近幾年高位。買賣雙方達成合意價需要賣方做出更大的價格讓步，這一特征還將延續，直到更多買方入場后議價空間逐步回落。

需求側：從超前消費到理性消費

居民會根據家庭收入水平變化和房價預期來調整其住房消費決策。當居民收入水平相對穩定并且預期房價在未來會快速上漲時，會觸發購房者的提前購買行為，以及通過增加杠桿購買比當前住房需求更大的房子，從而形成住房消費的提前釋放，體現為住房市場短期需求增加。根據對新增住房需求的測算，2017-2021年這五年的年均新增住房需求中樞在14億平米，但實際每年的新房銷售面積均超過14億平米，2021年達到了15.7億平米。這是房價上漲樂觀預期使得住房消費提前釋放的結果。

2021年下半年以來，房價上漲預期被打破，截至2022年11月貝殼50城二手房房價指數已連續下降16個月，過去對房價上漲的樂觀預期轉為對房價持續下跌的擔憂。疊加居民收入預期的降低，居民的住房消費由過去多年形成的提前消費機制轉變為理性消費、延遲消費，購房偏好從追求資產回報轉變為追求性價比，更加注重決策質量。因此，我們看到今年新增住房需求和銷售量已經大體相等。這表明“房住不炒”真正起到了作用，現在的銷售基本等同于真實“住”的需求。未來，理性消費在住房市場深入人心，需求釋放將圍繞住房需求中樞合理波動。據貝殼研究院測算，未來五年的年均新增住房需求中樞在11億平米左右。

需求向核心城市改善群體集中。改善住房需求已經成為當前房地產市場的主要穩定器和驅動力，全國層面改善性住房需求占總需求5-6成，核心城市改善需求占比更高。核心城市住房價格高，人均住房面積小，老房子占比高，購房門檻和需要積累的換房成本也更高，因此待釋放的改善住房需求更強。隨著穩需求政策向高能級城市擴圍深化，以改善需求為中堅力量的住房需求有望加快釋放。

市場展望：從“不穩”到“穩”

2022年的新房銷售大降是意料之外情理之中的深度出清，同時也帶動銷售規模與真實住房需求相匹配，接下來市場不具備繼續大幅下降的基礎。新增供應壓力的減少有助于緩解市場庫存去化壓力，并與中樞下行的需求形成新的平衡。

銷售總量平穩。2023年市場銷售額與2022年大體持平，預計全國新房市場銷售額同比基本持平，二手房市場銷售額略有修復。保交樓取得實質性進展之后，消費者對購買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解，近期積壓的部分延遲購買需求有望在2023年逐步釋放，帶動全年新房成交量略高于新的需求中樞11億平。二手房成交略有修復主要受益于兩方面。一是二手房市場彈性大，下行期先于新房調整且調整幅度更大，修復時同樣快于新房市場。二是換房政策利好加快兌現。換房退個稅政策將于2023年底到期，疊加核心城市改善需求支持政策的落地，部分改善換房需求可能在2023年釋放。

全年價格趨穩。重點城市市場價格預計二季度到年中企穩。至2022年11月，貝殼50城中除北京、上海等個別城市二手房價格略高于去年同期外，其他46個城市價格均同比下跌，部分城市房價已實現較為充分的價格出清。2023年一季度大部分城市新房市場仍處化解庫存階段，新房二手房價格有繼續調整慣性，隨著價格出清，成交量在二季度后重回修復通道，價格將逐步企穩。下半年核心城市房價在長時間回調后有望小幅回升，帶動全年價格整體平穩。

新房二手房市場聯動性更高。2022年下半年，新房交付風險使得消費者對新房風險規避情緒急劇上升，進而出現無交付風險的二手房市場韌性強于新房市場的局面。隨著供給側對保交樓和優質房企的支持深化，房企資金壓力實質性緩解，購買新房的保障得到加強，加上改善換房需求的釋放，一二手市場的聯動同步性有望增強。

核心城市核心區市場穩中有升。全國整體市場成交量基本穩定，背后是區域結構的進一步分化，頭部市場將占據更高的份額。過去三年，市場持續向長三角、大灣區、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市集中。這些城市過去人口凈流入較大，需求提升快，但部分核心區新增住房供應跟不上，依然面臨住房供需缺口。除了城市之間的分化，城市內部分化也將延續，核心區擁有更堅實的人口和產業支撐，其市場份額、價格走勢都將表現出更強韌性。