出品 | 鳳凰網風財訊id:fengcaixun

作者 | 陳文莉

(相關資料圖)

編輯 |王婷婷

房地產調控讓一些房企退出江湖，但也讓一些房企“逆勢而出”。其中，被稱為“珠海半城”的華發股份，尤為突出。

12月9日，上海2022年第四批次土拍市場上，華發股份再次出手了。

據現場競拍信息顯示，本輪土拍中，華發股份參拍的熱門地塊青浦區趙巷鎮佳恒路南側B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊吸引了約10家房企，而寶山區顧村鎮共富社區N120901單元E1A-05地塊則吸引了12家房企參拍。

最終，青浦趙巷地塊由國貿地產以33.081億元拿下，溢價率8.96%；寶山顧村地塊由上海佳運以20.796億元拿下，溢價率約9.5%。華發股份均因報價與平均價價差較大而落敗。

（趙巷地塊競拍截圖，太倉華錦由華發股份全資持有）

盡管如此，自2014年進入上海市場以來，華發股份在滬所拿地塊也早已遍及了閔行、浦東、靜安、寶山、松江、青浦、楊浦等多個主轄區。甚至在2022年的四批次土拍中，華發股份更是一次不落，在上海拿地金額高達219億元，位居房企上海拿地金額榜TOP1。（合計中指院1-11月榜與第四次土拍結果）

（圖源：中指研究院）

鳳凰網風財訊注意到，2022年華發股份的腳步不止于上海，其在杭州、成都、武漢、珠海、中山等地的土拍市場上均有所斬獲。僅2022年1-11月，華發股份的權益拿地金額達到了267億元，成功邁進TOP10。

然而，猛沖土儲也隱藏著“后遺癥”。

華發股份在規模這一腳邁進“千億俱樂部”的同時，能力這一只腳卻還留在外面，頻繁的關聯方高息輸血、重重質疑明股實債、屢現的全國項目維權…這些無一不給華發股份真正站到房企前列，埋下了風險。

關聯方之間高息輸血，大額存款利息差存疑

2022年以來，華發股份所拿地塊中，不乏大手筆、高溢價地塊。

其中，在上海的三批次集中供地中，華發股份以44.89億元競得浦東新區唐鎮中心鎮區地塊，溢價率9.36%；聯合建發國際分別以29.86億元、26.58億元的價格“觸頂”拿下了閔行區浦錦街道地塊和七寶鎮古美北社區地塊，溢價率分別為9.39%、8.99%；以31.59億元拿下寶山顧村地塊；以80.37億元競得了靜安區中興社區地塊。

2022年6月30日，杭州第二輪集中土拍中，華發以11.1億元拿下了拱墅區一宗宅地，溢價率12%，這已經是今年杭州土拍所允許的最高溢價了。

鳳凰網房產發現，在華發股份大手筆、高溢價的拿地背后，驚現了關聯方之間高息輸血、資金騰轉的跡象。

2022年以來，華發股份僅通過華金保理、華發投控、橫琴人壽、橫琴華通等關聯方公司，以“購房尾款收益權融資”“設立信托計劃”“授權融資”等名義，開展了至少4次融資活動。票面融資成本基本在6.5%-7.2%，這一融資區間遠高于華發股份2021年的平均融資成本5.8%。

2021年，華發股份通過上述公司開展過至少4次融資活動；2019年和2020年，華發股份通過關聯公司開展的相關融資活動，也在5次-7次/年以上。

關聯方融資之外，華發股份公開發債更是頻繁。2022年以來，華發股份通過債券發行募資超70億元。企業預警通數據更是顯示，華發股份目前仍有39只存續債券，余額高達326.04億元。

有趣的是，高息融資輸血的另一面，是華發股份在關聯方的存款魅影。據5月份華發股份對上交所的回復函顯示，其財務公司存款從2019年的45.43億元大幅增至2021年的193.37億元。

2021年度華發股份收到財務公司存款利息收入1.91億元，平均利率僅1.15%，這甚至低于同年銀行1年期存款的基準利率（1.5%）。由此，“華發系”關聯方相互輸血、資金騰轉的質疑聲沸起，一度引發上交所關注函。

合作開發增多，疑存明股實債

資金之外，合作開發是華發股份擴儲增速的另一支撐點。

3月28日，華發股份發布了一則關于向珠海市海川地產有限公司增資暨關聯交易的公告。

對于增資，用華發股份自己的解釋便是——“充分利用目標公司擁有的資源和優勢達到產業經營和資本經營的良性互補，積極拓展房地產項目資源，持續增加公司土地儲備”。

鳳凰網房產注意到，這家名為“海川地產”的公司，是在華發股份的體系中專門負責“公司與關聯方在全國進行房地產項目拓展”的平臺公司。

企查查顯示，以海川地產為鏈接，華發先后與北京金隅、天茂集團、碧桂園、中冶置業、湖北房投、美的置業、招商地產、成都錦江統建、廣東天潤、華僑城、利百控股、廣州海灝投資等眾多房企達成合作，共同拿地開發項目。

吊詭的是，隨著合作開發的增多，華發股份的少數股東權益持續增長，但少數股東損益卻與之并不匹配，或存在“明股實債”的可能。

數據顯示，在攀千億的過程中，華發股份的少數股東權益占比快速攀升，從2019年的54.4%升至2021年78.29%；截至2022年第三季度末，這一比例已經高達81.70%。

然而，2021年華發股份少數股東損益僅14.82億元，占比31.6%；2022年前三季度，少數股東損益5.81億元，占比更是下降到了21.6%。