12月8日，鳳凰網、鳳凰網房產、風財訊聯合多方機構，啟動#第三屆鳳凰網風財訊超級財經周#。

(資料圖片僅供參考)

11場云端對話，35位頂層智慧圍繞不動產新格局、產業、商業、物業、代建、ESG企業責任、元宇宙、Z世代等話題與全球經濟學家、政商學界領袖云端對話，凝聚多方共識解析經濟機遇及行業未來。

地產下行，代建躥紅。一組數據可以佐證。據鳳凰網風財訊統計，截至目前，已有超40家房企布局代建業務，預計2030年商業代建銷售額接近5萬億元。萬科、碧桂園、保利等頭部房企之余，當代置業、天房、星河灣等中小型企業亦盯上了代建這塊蛋糕。

鳳凰網風財訊超級財經周專設《代建，新機會新未來》論壇，論壇上金地管理副總經理王欣表示，當前房地產行業處于多周期疊加的產能出清階段，2022年地產市場遭遇寒冬，代建反而迎來更多增長機會，例如，規模房企開發能力收縮，城投平臺公司大量拿地、政策類保障房和安居房、AMC企業介入暴雷房企，均會成為代建行業新增長點。

王欣指出，伴隨著代建領域入局者增多，代建行業競爭加劇。

我們認為代建業務要取得長久發展，保持未來的生長力，需要培養兩大核心能力：一是，價值創造能力；二是，與委托方建立信任關系的能力。兩大能力相輔相成，缺一不可，共同構成了金地管理的“5大賦能，6大創效”、“服務金三角”等核心能力模型。

金地管理堅守代建初心，打磨企業核心競爭力，一如既往為委托方提供專業優質的服務，引領以管理創造價值的代建行業發展新模式，可持續、高質量發展。

金地管理，是金地集團旗下獨立經營代建業務的子公司，截至2022年11月底，金地集團代建業務已布局全國超40座城市，管理服務項目近100個，累計簽約面積超1700萬㎡，其中住宅項目累計貨值超過1000億元，商辦項目投資規模超過420億元，累計政府公建面積超過360萬㎡。

王欣將在豐富的實踐經驗和豐厚的理論基礎上，分享代建領域新思考。

以下為王欣部分發言實錄：

房地產處于產能出清階段，或將進入縮量時代

當前房地產行業處于幾個周期疊加的出清階段，幾個周期包括以下內容。

第一，人口紅利逐漸消退，從人口紅利逐漸轉向人才紅利的階段，需求的增長會逐漸減弱。

第二，我國經濟發展增速的放緩，從高速增長逐漸回落到平穩增長階段。

第三，經濟結構的轉型，導致整體房產發展的放緩。疊加中期房產調整政策、疫情的短期影響，中長期來看，房地產行業或將進入到縮量時代。

整體而言，未來房地產行業發展將趨于穩定，當前房地產市場也出現比較大的政策穩定性利好。“二十大”政策提出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的。近期信貸、債券和股權等三箭齊發的融資政策支持，對于優秀的開發商而言，三方面政策有助于加強房企流動性，對于剛需等購房群體適當放大了杠桿。同時，房地產行業作為國民經濟的重要支柱性產業之一，穩樓市等于穩經濟、穩就業。

縱觀一個行業的發展歷程，沒有任何一個行業從高速發展到回落的過程中會一落到底，相對來說，都會從高速發展之后回落后，進入平穩的發展時期，未來房地產行業是一個平穩發展的時期。

地產開發下行，代建迎來新的機遇

任何一個行業高度發展之后走向成熟，最后的結果便是專業細分。房地產行業經過二三十年的發展，已然是高度成熟的行業，走向專業細分是必然的結果。

從國外的經驗來看，歐美很多國家出現輕重資產分離的現象，目前國內很多優秀的開發商是集投資、開發和運營于一體的主體，代建躥紅是代表房企三大能力的專業細分和分離，形成了很多優秀的代建企業。

代建行業市場前景可觀。機構數據顯示，到2025年，代建行業收入預計達到千億規模。目前，代建行業整體收入還只是在百億規模，未來代建行業將有五倍市場增長空間。對比滲透率，發達國家代建行業的滲透率達到20%-30%，目前國內代建滲透率相比國外水平還有差距。

在整體房地產行業縮減的背景下，代建行業呈現增長趨勢，很多企業加入代建賽道。比如，2022年，整體房地產市場承受巨大調整壓力，不少頭部房企銷售額、銷售面積同步縮減，但代建企業2022年都獲得了較好增長。

代建行業增長與當前代建的發展趨勢相關。規模房企開發能力收縮，城投平臺公司大量拿地，很多政策類的保障房、安居房，AMC企業介入遇險暴雷房企，均帶動了代建需求增長，亦將成為代建行業新增長點。

面對機遇，代建服務的兩大新題

作為輕資產開發管理服務，代建服務面臨最大的難題是獲取委托方的信任。代建是做信任差的生意。如果能在最短時間獲得委托方的信任，是代建業務能夠正常和高效進行的前提。

對于代建企業來說，另一個風險是品牌風險。如何高效和委托方達成共識，建立溝通有效的機制，代建項目的運營將更為順利。

目前40多家企業進入代建行業的競爭中，企業需有獨立的特色才能脫穎而出。代建行業能力模型及服務標準，并不是將開發能力的整體平移，除了開發能力的硬實力之外，代建企業更需關注代建行業軟實力。

代建的的挑戰是：每一個項目的委托方訴求不同，具有獨特性，如何憑借體系和專業能力為委托方提供定制化的服務。如果將代建僅作為短期平衡風險，或者短期機會而進入的企業，沒有重點構建體系和服務標準，在代建行業的未來發展會遇到一定的瓶頸。只有把代建作為獨立和長期深耕的企業，才能建立完善的、專業的體系，更好服務業主方。

金地管理四大核心競爭力

金地管理于2018年正式成立，獨立經營代建業務，競爭優勢主要體現在四個方面。

第一，金地管理有16年的代建開發管理經驗。金地從2006年承接深圳市福田區的第一代建項目開始，16年中，金地管理目前布局了40多個城市，近100個代建項目，累計開發代建面積超過1700萬平。

目前金地管理以商住、商辦和政府公建三大業務為基本盤，完成全國化的布局，業務類型涵蓋住宅、寫字樓、商業、酒店、體育場館、景觀公園、市政基建、學校、產業園區、國家級科研實驗室等多元化業態。多元化布局決定未來發展也是多元的。

第二，金地管理擁有獨立運營的平臺。2018年，金地管理公司正式成立，便確定了金地管理是獨立運營的，更有利于打造一套適配代建特性的標準化的服務體系和完善的人才梯隊。

第三，金地管理一直堅持直營不掛靠，所有的代建項目都由金地管理團隊直接經營和管理，便于統一服務標準和提供統一的服務內容。

第四，金地是一家混合所有制的公司，既有國有企業的合規和穩健，又有上市企業市場化運作的高效機制，金地管理在市場上兼具合規穩健和高效靈活。

應對未來發展，金地管理將持續做好兩項工作。第一，價值創造能力。第二，和委托方建立信任關系的能力。

價值創造是金地管理從事代建行業的初衷和核心。例如，現在企業類項目找代建，主要是項目遇到了各種各樣的問題，包括品牌、收益、開發風險等，如果一個代建企業的進駐，僅僅以比較高的管理費來增加項目成本，僅僅是保證這些困難點得到落實的話，對于整個項目的后續的開發會增加比較大的成本風險。

在此過程中，金地管理會從價值創造的角度出發，通過代建團隊介入，給項目創造更高的價值，通過價值的分享，金地管理從中取一部分來作為代建服務的回報。

整個項目在不增加開發成本的情況下，能夠解決過去的問題。

所以說價值創造是代建方能夠給到項目上第一個核心關鍵。金地管理以品牌、體系、資本、資源、團隊為“5大賦能”，以設計、品質、進度、成本、營銷、合規為“6大創效”，實現項目的開發賦能與價值創造。

第二，代建方和委托方建立信任關系。代建方能夠和委托方快速高效的建立信任關系，是減少項目的過程當中溝通成本的重要因素。

金地管理率先在行業內建立了體系化的服務標準和模型，打造出金地管理“服務金三角”，分別是委托方駕駛艙、委托方服務白皮書和代建服務質量體系，讓服務成為可以衡量的專業力，成為與委托方建立起牢固信任關系的橋梁。

其中，《委托方駕駛艙》是代建行業首個為委托方量身打造的信息管理平臺，能夠高效、實時、透明的將項目經營數據呈現給委托方；《委托方服務白皮書》是代建行業首份聚焦委托方服務指南的工具白皮書，具有及時性、針對性和定制性三大特點；而《代建服務質量體系》則是代建行業首個針對服務質量的立體評價體系，涵蓋專業服務、軟性服務和增值服務三個層面。

金地管理將持續在專業能力和服務能力上深入研究和探索，堅守代建初心，把每一位客戶當成唯一，量身定做、精益經營，專注服務好每一個項目。