12月5日，據海南省公共資源交易平臺披露信息顯示，海南華澳畜牧業股份有限公司以1483萬元的成交價，競得位于澄邁縣金馬物流中橫路與物流縱七路交會西南側地段的2712-201917地塊。這是海南土拍新政出臺后，以銀行保函方式繳納土拍競買保證金并摘得土地的首單交易。

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不過，從全國市場來看，之前，包括合肥、武漢等地在今年都推出了類似政策，鼓勵房企積極拿地，由此活躍土地市場。那么，后續是否會有更多城市跟進？在具體實操過程中，需要注意哪些事項，防范哪些風險？

從全國市場來看，海南、合肥、武漢等地都推出了“銀行保函替代保證金”相關政策，鼓勵房企積極拿地。圖/IC photo

海南首單“保函替代保證金”摘地成功

據悉，此次銀行保函由中國銀行股份有限公司海南省分行開具，保函針對競買的出讓地塊位于澄邁縣金馬物流片區，面積約3.54公頃，土地用途為工業用地，規劃用于畜禽屠宰及肉類加工等低碳制造業項目建設。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，此次交易深入落實了此前海南發布的《關于海南省土地交易市場競買保證金可使用銀行保函的通知》（簡稱《通知》），以緩解企業資金壓力、激發土地市場活力。

據悉，今年9月30日，海南省自然資源和規劃廳發布《通知》，其中指出，為幫助企業降低成本、恢復發展，有效穩定經濟大盤，加快緩解新一輪疫情帶來的沖擊，決定在海南省土地交易市場增加銀行保函方式繳納土地競買保證金。

根據《通知》，土地交易市場競買保證金使用的銀行保函，是由土地競買人（即保函申請人）向銀行（即保函開立人）申請開立的一種保證函，銀行作為保證人向土地出讓人（即保函受益人）開立的書面擔保。競買人選擇使用銀行保函參與競買的，在經過保函開立、保函遞送、保函查驗等流程確認后，視同該競買人完成地塊競買保證金交納程序。

《通知》稱，在土地交易市場增加銀行保函方式繳納土地出讓競買保證金，可以減少企業資金占用，增加企業的資金流動性，提高資金使用效率，激發市場主體活力，防范化解土地交易廉政風險，是做好自然資源要素保障、穩定經濟助企紓困、優化營商環境的具體舉措。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，銀行保函此前在一些城市中對于在建項目監管資金的靈活使用起到了重要作用，可以在保障資金安全的前提下，進一步提升靈活性。此次海南又試點通過銀行保函來替代競買保證金，起到的作用也是更靈活，減少對房企資金的占用，緩解房企在拿地層面的資金壓力，在當下環境中尤其重要。同時，對于地方來說，也可以通過此類優化拿地的政策來提升房企參與度。

有助緩解企業資金壓力，盤活土地市場

實際上，當前一個值得關切的問題是市場信心問題，而房企不敢輕易拿地，也是行業信心指數偏低的一大表現。

來自中指研究院的統計顯示，今年11月，全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積約1.55億平方米，同比下降31.97%；成交規劃建筑面積6527.34萬平方米，同比下降14.28%。此外，今年1-11月，全國共流拍地塊1083宗，流拍率為17.36%，較去年同期增長0.78個百分點。

在此背景下，同策研究院資深分析師肖云祥分析指出，“銀行保函替代競買保證金”政策出臺，是對企業進入土地市場拿地的積極支持，對于企業緩解資金壓力、降低資金成本，以及降低土地競買門檻、助力土地市場復蘇等都具有積極的意義。

“海南該政策首單成交土地是工業用地，具有一定的產業屬性，較易獲得地方政府支持，也體現出地方政府為穩定經濟發展、降低企業復工復產壓力積極采取措施。如果此次成功交易的是一宗住宅用地，那么代表意義會更大。”肖云祥如是稱。

“這一做法對于各地土地市場有啟發，即要充分利用保函制度降低房企購地成本。”嚴躍進分析稱，此前保函制度在商品房預售資金監管方面有應用，但是在土地方面的應用不多，這也是各地后續激活土地市場方面所需要積極關注的內容。

土地供給端讓利，后續或有更多城市跟進

實際上，在海南采用銀行保函方式拿地以前，包括合肥、武漢等地在今年都推出了類似政策，鼓勵房企積極拿地，由此活躍土地市場。

以合肥為例，今年9月，合肥市自然資源和規劃局印發《合肥市土地交易市場競買保證金使用銀行保函的流程（試行）》的通知，其中明確，在原有以土地競買保證金繳納作為參加土地競買履約保證的基礎上，增加銀行保函作為參加土地競買的履約保證方式。

具體來看，競買人需要使用保函參與競買的，應當自土地出讓公告發布之日起向銀行申請開立保函，保函有效期自開立之日起生效，至競買活動結束后不少于60天（最后一天為節假日的，順延1個工作日）。保函開立完畢后，競買人須將保函原件提交至保證金托管銀行，委托托管銀行辦理保函確認，由托管銀行完成保函查詢驗證工作，并在競買報名時間截止前，出具《銀行保函信息確認函》。競買人須將保函原件存于委托開具該確認函的托管銀行，直至土地交易活動結束。

在此背景下，諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪分析指出，預計后續不排除有更多城市也會啟動“可用銀行保函參與土地競買”的政策，同時，已經執行的城市，也很可能加速推進政策落地，用好用活這一政策。

實際上，從今年土地市場釋放的信號來看，部分集中供地的城市，正在進一步放松政策以提振房企拿地積極性。除了“拍地可用銀行保函代替競買保證金”這類舉措外，以南京第三輪出讓的46宗地塊為例，全部不設毛坯房銷售限價，相關部門通過供給端的不斷讓利，試圖激活土地市場流動性，從而促進土地市場熱度回升。

“保函替代保證金”需防范相關風險

“地方政府雖然可以通過此舉有效激發市場活力，但最終企業在建設運營階段能否順利交付完工，也非常考驗企業實力。因此，銀行保函雖然能一定程度降低企業拿地門檻和資金壓力，在實際使用和運營過程中也是一把雙刃劍。”中指研究院土地事業部負責人張凱如是說。

在肖云祥看來，從風險角度考慮，對目前低能級城市的市場情況而言，還很難具備銀行出具保函替代現金繳納土地保證金的需求。

“實際上，一些企業出現流動性緊張問題，核心還是因為資產流動性的壓力，導致資金流動性壓力增加。因此，一方面要考慮房企的意愿問題，另一方面，政策出發點是積極的，但在風險把控上需更為謹慎，要結合企業基本面，審時度勢進行考量。總體來看，此類政策是否能被更多企業用上，核心問題要看銷售端是否有明顯的改善。”肖云祥表示。

此外，張波建議，后續針對土地出讓金的繳納層面，可以出臺進一步的優化政策，減少土地資金對于開發企業的壓力，恢復土地市場的熱度，這一點在土地降溫明顯的城市尤其值得推廣。

對于房企而言，嚴躍進建議，要密切關注此類金融創新內容，當前土地交易市場雖然冷清，但優質地塊相對較多，房企要充分利用此類金融工具，降低投資拿地成本，更好地做好明年土地儲備工作。