11月，因疫情原因導致看房受限的小區數量增加，北京二手房成交節奏放緩。根據北京市住建委官網數據顯示，11月北京二手住宅網簽量為10750套，環比下降4.1%，同比下降9.3%。

(資料圖片)

值得一提的是，11月8日，通州區臺湖、馬駒橋地區商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定。自此，北京臺馬地區取消了“雙限購”。半個多月以來，該政策一定程度上加快了區域內二手房購房者的決策速度，但并未引發新增客戶的集中涌入。

據業內人士反饋，臺馬地區取消“雙限購”后，并未引發新增客戶的集中涌入。資料圖片

焦點：

臺馬取消“雙限購”，部分購房者決策速度加快

“解除‘雙限購’當日下午，就有部分需求明確的購房者來到門店，他們來了后，不是說‘我要看房’，而是明確表示‘我要訂房，請帶我看今天晚上可以簽約的房源’。業主方面，部分誠心賣房的業主，認為這是賣房好時機，對待市場也比較理性。當天晚上，我們就成交了兩單。”北京鏈家亦莊富力中心店商圈經理張娟娟如是說。

據張娟娟介紹，成交量主要集中在解除“雙限購”后的一周，11月9日至16日是二手房成交的高峰期，成交總價上漲5%左右，在150萬-300萬元之間，也有少部分本區域置換業主選擇快速出手。

整體來看，區域內11月份成交速度有所加快，成交價格亦小幅上漲，成交客戶大多是解除“雙限購”前已在馬駒橋看房的客戶。

在購房客群方面，張娟娟表示，購房主力還是以剛需為主，積分落戶或首套置業的人數偏多。因為“雙限購”的解除，具備購房資質的人數增多，因此購房者預期房價會漲一些，但在周邊配套沒有改善的情況下，新增客戶出現“不跟價”及對比其他區域房源的現象。

不過，在21世紀不動產宏仁家園店的店長王廣闊看來，11月馬駒橋商圈二手房的成交量相比10月份差別并不大，“雖說政策放開是利好消息，但不少業主不愿賣，擔心賣便宜了，購房者也不敢輕易出手。從價格方面來看，在政策調整下，11月房源報價基本上漲了15%-20%。”王廣闊還告訴新京報記者：“11月8日下午，我們門店接到客戶來電，對方聽說馬駒橋雙限購政策放開，想在當天晚上就定下一套房子，但是，我們聯系的幾乎所有業主都不愿意賣，唯一約到店里的一位業主見面后就坐地起價，房價上調20萬，由于客戶預算有限，最終也未能成交。”

而從臺馬地區整體成交情況來看，北京鏈家研究院統計顯示，政策發布后，該地區二手住房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價亦有小幅上漲，賣方預期明顯上升，但買方暫未同步跟進。

“經調研，近期成交案例中的買方，多為此前已看過房且有購房資質的存量客戶，該項政策一定程度上加快了此類購房者的決策速度，但并未引發新增客戶的集中涌入。”北京鏈家研究院分析師冷會分析稱。

市場：

11月北京二手住宅網簽近1.1萬套，分化現象明顯

相比臺馬地區取消“雙限購”后引發熱度上升，其他區域的二手房市場則相對平靜。

以亞運村區域為例，北京鏈家亞運村慧忠里店商圈經理柳輝表示，11月二手房交易量和交易價格和10月份相比變化不大，但客戶大多持觀望態度，成交周期變長，“看業主是否著急出售，成交價會參考近期成交的最低價，而客戶在購買前會和業主多輪談判，也會和多位業主溝通，找到比較著急出售且能讓價的業主再成交。”

望京區域方面，據麥田房產望京橋區北京香頌店店長李春楠介紹，“11月上半月整體市場行情不錯，只是后半月疫情突襲，有點措手不及，但還是有一些成交，小戶型剛需客群占多數，一些購房者在未實地看房的情況下也會直接出手購房。成交價方面，仍然處于平穩略降的狀態。”

而在上地區域，麥田房產上地佳園店店長杜永平表示，11月份后二手房成交量整體走低，客戶看房意愿度、業主配合看房程度都有所下降。對于“可換可不換”的業主來說，目前觀望情緒較大，但對于“老破小”這類業主，在疫情防控居家隔離趨勢下，換房意愿加大；此外，剛需購房群體急迫程度也有所加強。

從整體市場來看，根據北京市住建委官網數據顯示，11月北京二手住宅網簽量為10750套，環比下降4.1%，同比下降9.3%。其中上半月工作日日均網簽483套，下半月工作日日均網簽416套，較上半月下滑14%，上下半月市場出現分化。

對于上下半月市場表現迥異，麥田分析師認為，最主要的原因是進入下半月以來，因為疫情原因看房受限的小區數量增加，一些原本有意愿購房的客戶，推遲了購房計劃，導致成交節奏放緩。據麥田房產監測數據顯示，11月上半月的帶看量和10月上半月基本相當，但進入下半月尤其是11月第三周以后，帶看量環比下滑超過三成。

“11月網簽量走勢總體平穩，但應注意到網簽數據相對滯后，不能及時反映市場的一些變化。從主要經紀機構實際簽約情況看，11月二手住宅成交量顯著下滑，成交量下降主要受疫情影響，其情形與今年5月份類似。”北京鏈家研究院分析師冷會分析稱。

諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪也指出，11月北京二手房市場延續低溫態勢，主要是由于當前疫情防控趨嚴，二手房成交不可避免地受到影響，同時北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。

價格方面，北京鏈家研究院統計顯示，11月二手住房成交均價環比小幅下降，同比基本持平。對此，冷會分析稱，價格波動主要受結構性因素影響，11月中下旬疫情防控形勢趨于嚴峻，東城、西城、朝陽等中心城區成交占比明顯下降，進而導致全市成交均價出現結構性的小幅下降。

值得一提的是，隨著掛牌量的走高以及去化速度變慢，房東心態出現了兩極分化，著急成交的房東談價意愿增強，據麥田房產監測數據顯示，11月議價空間和10月相比擴大了0.03個百分點；但與此同時，部分房東依然對市場保持信心，11月整體掛牌價保持微漲。

展望：

若疫情影響減弱，12月二手房市場或迎來反彈

如今已進入12月份，作為2022年的最后一個月，北京二手房市場走勢將會如何？

聚焦區域市場，王廣闊表示，預計12月份馬駒橋二手房市場會有所好轉，“業主趨于冷靜，加上在成交價對比下，市場價格會逐漸穩定，預計年前會涌現一撥兒買房客群。”

李春楠指出，就望京區域二手房市場目前形勢來看，著急出售的業主會調整價格，“對于12月份市場，只要疫情可控，預計年前成交量還是比較可觀的。很多客戶年底資金回籠，會升級購置新家。”

這并非個例，在采訪中，不少一線經紀人表示，近半個月門店關閉，12月的二手房市場走勢得根據疫情形勢而定，“11月份受疫情影響，很多區域業主處于居家隔離狀態，看房較為不便。12月份如果疫情好轉，業務恢復常態，則市場要好于11月，預計會出現一波成交小高峰。”

值得一提的是，11月房地產領域寬松政策陸續出臺。比如11月25日，中國人民銀行宣布決定于2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

在此背景下，冷會分析指出，當前一系列政策對房地產市場的平穩健康發展具有積極意義，但疫情仍然是一個不可忽視的影響因素，未來二手房市場走向有待進一步觀察。

關榮雪分析指出，預計在多項政策齊發力下，市場信心將逐步恢復，北京12月二手房成交量有望止跌回升。