11月，熱點一二線城市集中供地為土地市場帶來了起色。不過，從前11個月來看，22城的集中供地呈高開低走態勢，各批次之間溢價或觸頂地塊占比持續走低，底價成交地塊占比逐漸增高。央企、國企仍是拿地主力，地方城投公司托底入場；僅有杭州在內的少數城市，民企表現突出。

值得關注的是，隨著土地市場的下行，各地集中供地更加靈活化，“小步快跑”或成常態，更多城市推出第四批次、第五批次供地。對此，在中指研究院土地事業部負責人張凱認為，12月上海四批次供地以及傳言中的北京五批次供地成為焦點，后續或將有更多城市趕上今年土拍末班車。

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前11個月，22城集中供地呈現高開低走的態勢，溢價或觸頂地塊占比持續走低。圖/IC photo

11月土地市場略顯升溫，房企補倉核心城市

距離2022年結束還有一個月，從前11個月來看，土地市場整體呈高開低走態勢。據中指研究院最新發布的數據，截至11月30日，22城集中供地共計成交涉宅用地1275宗，成交規劃建面12743萬平方米，同比減少45.04%；成交土地出讓金16197億元，較去年的22735億元減少28.76%。各批次之間溢價或觸頂地塊占比持續走低，底價成交地塊占比逐漸增高。

不過，剛剛過去的11月，土地略顯升溫。據中指研究院統計，在22個集中供地城市中，共有8個城市完成了新一輪土地集中供應，累計成交85宗涉宅用地，攬金約853億元。其中，北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個熱點一二線城市進行了今年第四批次集中供地，優質地塊供應在一定程度上帶動房企拿地熱情略有恢復。

在中指研究院土地事業部負責人張凱看來，11月土拍熱度較高的城市仍以核心城市為主，其中北京第四批次超80%地塊溢價成交、半數地塊競價觸頂；深圳第四批次超60%地塊溢價成交，同樣半數地塊競價觸頂；杭州第四批次半數地塊溢價成交，超30%地塊競價觸頂。反觀其他城市，大部分地塊均以底價成交。

對于熱點城市在年末土拍熱度提升的主要原因，張凱表示，目前全國房地產市場仍未企穩，高能級核心城市由于城市基本面好、房地產市場仍有熱度，是當下房企為數不多的投資選擇。另外，核心城市供地縮量提質，北京、深圳、杭州第四批次供地總量均為個位數，比如北京推出6宗地，深圳推出7宗地，而且主城區地塊占比較高，對房企吸引力較強。還需要關注的是，部分房企仍希望完成今年全年投資任務，想在年底把握為數不多的核心城市供地機會。

華潤置地、保利發展新增貨值居前兩名

企業拿地意愿下降是今年土地市場的主要特征。因為受期房爛尾擔憂、房價上漲預期轉弱、居民收入預期悲觀三重影響，房地產市場表現不振，尤其是市場化運作房企參與拿地的積極性亦呈下降趨勢。

房企拿地意愿從數據中也能得到充分體現。據中指研究院數據顯示，1-11月，TOP100企業拿地總額11621億元，拿地規模同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

從拿地排名來看，央企、國企參與熱度較高，仍是主力。今年前11個月，央企新增貨值位列三甲。其中，華潤置地、保利發展和招商蛇口占據新增貨值榜單前三位，1-11月，華潤置地以累計新增貨值2031億元占據榜單第一；保利發展和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為1944億元和1714億元。

圖/中指研究院

而從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企也是主力。華發股份、華潤置地、中海地產、保利發展等全國性龍頭企業仍在多個重點城市布局，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，這與穩健型央企國企的資金狀況相對較好有直接關系。

相較而言，鄭州、武漢、長沙等城市則更加依賴地方國資企業托底。而在杭州等城市，民企拿地活躍度較高，作為民營企業，濱江集團在杭州保持拿地龍頭地位。

對此，張凱表示，近期部分民企的表現為行業的發展注入了希望。作為民營經濟的重鎮，杭州第四批次土拍僅1宗地塊由國資競得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達92%。與此同時，同處長三角的無錫，此次民企拿地金額占比也超過30%。這樣的變化與金融16條中“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”對于行業信心的提振不無關系。

值得關注的是，從拿地企業結構來看，繼民企逐漸淡出之后，目前房地產央企、國企的積極性也明顯下降，地方的城投公司托底進場。

不過，中指研究院土地事業部高級分析師張曉飛表示，與去年三批次供地有所不同的是，自財政部126號文提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”之后，今年不少城投也在引入合作伙伴開發項目。以無錫為例，在第四批次集中供地中，地方城投引入了朗詩、香港綠地等市場化運作房企合作開發。在如今地方財政緊張、參與“保交樓”、出資托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。

集中供地靈活化，多地推出第四、五批供地

從去年開始施行的集中供地制度，在今年逐漸開始變得靈活化，表現為更多城市放寬了供地次數限制，推出第四批以及第五批供地。比如，無錫和蘇州已分別于10月25日和10月31日率先完成了今年第四批次集中供地；11月，南京、深圳、北京、杭州、武漢等地也已完成第四批次集中供地。天津、廈門、濟南、青島、重慶、武漢等城市也明確要開展第四輪集中供地。

早在9月23日，長沙提出調整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化更新；10月28日，南昌提出“力爭”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍；而武漢更是宣稱要在今年完成六個批次的集中供地，這也意味武漢開始進入常態化土地出讓狀態。

2021年，土地“兩集中”（即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動）政策出臺目的是穩定地價預期，從而實現穩房價、穩預期。“但隨著土地市場降溫，土地溢價率下行，底價成交逐漸增多，地方國資平臺托底現象明顯，在多地全年供地計劃完成率不足六成的情況下，增加供地次數、減少每次出讓地塊數量，‘多次少量’或將成為常態。”張曉飛稱，從目前來看，合計有18個城市推出了四批次、五批次集中供地出讓公告，其中，8個城市已經成交，確定還有10個城市將在12月完成出讓。

對于12月土地市場，張凱認為，最值得關注的集中供地可能是上海四批次6宗地塊的土拍表現。另外，值得期待的則是傳言中的北京五批次供地。當然后續或將還有更多城市趕上今年的土拍“末班車”。

“盡管近期各類利好政策不斷，但無論是金融16條、預售資金監管優化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對房企的紓困，很難在土拍市場上立刻起到作用。在房地產市場企穩之前，土地市場尚不具備全面回升的基礎，土拍熱點城市仍將為北上深杭等核心城市。”張凱如是說。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶