編者按

(資料圖)

歷經四十余年的發展，人民群眾對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，而房地產行業也站在新舊發展動能轉換的臨界點，“居者優其屋”正成為政府、開發商和購房者所共謀的發展之路。

作為房地產市場化的先行者，從第一批土地拍賣到首個樣板房，從引入社區概念到推崇城市運營，深圳這座敢為人先的“創新之都”輸出了太多的先進理念、成功樣本、運營模式，始終走在人居夢想探索的潮頭浪尖，為中國地產人居發展貢獻了巨大的力量。

在新的市場背景下，作為主流媒體的深圳特區報、深圳商報、深圳晚報將發揮主流輿論引領作用，走進房地產項目一線，客觀報道，為美好生活賦能，助力房地產行業穩定健康發展。

“曾經四海為家，如今家在四海”，這樣一句宣傳語出自華僑城四海華亭，將“對于家的渴望”說進了“深漂”的心坎兒里。

近期，“紅”出圈的華僑城四海華亭項目備受關注，幾乎全城中介都在推介，被業界稱為“卷王”。“抄底5年前價格”“440萬起買龍華三房”渠道的中介們這樣介紹該項目。

“每天早上，都會收到來自四海華亭的‘問候’”。報道組的一個朋友如是說。

如此暖的四海華亭最近卻是煩惱不斷，只因它一不小心就被霸了屏。

“440萬起買龍華三房”是否真實？

有人說特別好，很值，有人說配套差，宣傳很虛。項目到底怎么樣？

置業需求者紛紛留言，希望主流媒體能客觀的給出答案，為此，深圳特區報、深圳商報、深圳晚報記者組成的聯合報道組（下稱“報道組”）于11月11日實地探訪，走進華僑城四海華亭項目。

項目簡介

華僑城四海華亭是作為“華僑城龍勝舊村城市更新”的首發住宅。華僑城龍勝舊村城市更新項目作為集住宅、公寓、商業為一體的大型綜合體，規劃總建面約56萬㎡，共由5個地塊組成，包括11棟超高層住宅，并配套集中商業、幼兒園、學校、公交首末站、文化活動室等公共配套設施。其中住宅約29萬㎡（含保障性住房34734㎡），商務公寓約3.7萬㎡，商業5.1萬㎡。

住宅部分總體分為四海華亭、龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府四個開發地塊。規劃的龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府的住宅多數是保障性用房或回遷房。

項目賣點

1、銷售搶跑

四海華亭作為華僑城龍勝舊村城市更新項目其中一個超高層住宅項目，已于11月3日獲批預售，面向市場推出了1043套產品。

雖然11月才獲批預售，但華僑城四海華亭可謂是早就做足了準備。9月25日就已經與世聯行、中原簽訂銷售委托書。同時也早早啟動了二、三級聯動，鋪天蓋地的中介刷屏，讓這個項目未開先火。

▲微信聊天截圖

▲朋友圈截圖

2、價格用心

根據現場銷售的介紹，華僑城四海華亭剛拿證就推出了誠意滿滿的折扣——全款購房享8.6折、按揭購房享8.8折，總價最低不超過500萬元。

根據《深圳市房地產市場監管辦法》第十一條，房地產開發企業銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，并報價格監督執法部門備案。房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

而華僑城四海華亭非常精準地將售價卡到了15%的調整幅度之內。在政策規定的范圍內，使價格降至超低位。

要知道，在過去，同樣的價格預算，大家可選擇性很小，現在卻能在龍華“上車”，華僑城四海華亭將價格作為其第一競爭力，著實是吸引了一波購房者的眼球。

配套滿足基本需求

從項目本身來說，交通方面，項目宣傳“地鐵4號線、6號線、25號線（規劃）三地鐵交匯”，目前從地鐵4號線龍勝站和龍華站均可步行至項目營銷中心，龍華站會更近一點，步行時間大概在15分鐘左右。

教育方面，項目毗鄰多所學校，高峰中學、龍華中學弘毅校區、龍華中心小學、深圳市龍華中學，項目配建幼兒園。（具體學區規劃以教育局公布為準）

商業方面，項目自帶約5.1萬㎡街區商業，可以滿足日常購需求。

爭議焦點

1、高峰學校or龍華中學？

劃片的高峰學校，是項目的重要宣傳內容之一，但根據地圖導航軟件顯示，高峰學校距離四海華亭項目步行約1.2公里，龍華中學距離四海華亭項目步行約563米。

▲項目海報宣傳其位于“高峰學校旁”

▲項目微信推送宣傳語

▲地圖導航軟件截圖

▲四海華亭項目緊挨龍華中學弘毅校區

2、“三地鐵交匯”尚需時日

交通方面，地鐵25號線是納入到深圳市城市軌道交通第五期建設規劃（2023-2028年）中的，而當前該建設規劃于今年9月進行了第二次環評公示。規劃的25號線則還需要時間等待。

3、舊改存在太多不確定因素

雖說項目是選址龍華，但具體落址于大浪街道寶華路與工業路交匯處，這一塊是城中村密集區域，周邊舊民房、舊廠房眾多。一方面來說，舊改確實值得期待，隨著城市更新的推進，未來可能會煥新整個區域；但從另一方面來說，由于周邊分布的大部分是舊民房，屬于私人產業，更新角度來看其更流程和不確定因素更多一些，時間更長，也更復雜。

▲報道組11月19日實拍

例如現在售樓中心門口就有一棟民房屹立在旁，據現場銷售介紹，這一整棟房子都屬于同一業主，該業主就是不愿意拆遷的代表之一，要是這棟房子能夠拆遷，那么項目的整體面貌和視覺效果將會好很多，但目前關于房屋的拆遷仍未談下來，只得暫時尷尬矗立在那。類似于這樣的例子比比皆是，關于周邊的舊改何時才能徹底完成，開發商也沒法確定告訴業主們一個確切時間。

▲報道組11月19日實拍

因此，雖然看好龍華這塊地塊的未來規劃，但從目前的進度來看，周邊聚集的十余個舊改項目中，大部分還沒有開始拆除，還處在城市更新的較早期，購房者入住后很長時間內會面臨改造噪音、環境的影響。

“大打折扣”或因回款壓力

龍華的項目，為什么華僑城一開始就毫不猶豫的選擇“大打折扣”？同時還要早早“加碼”二三級市場，來一場全城大聯動？

針對這一問題，現場銷售說出了實情，項目之所以選擇降價幅度如此大，是因為開發商的資金壓力大，快到年底了，想趁著這波開盤盡快去化、盡快回款。

根據華僑城公布的三季報，前三季度，華僑城A實現營收292.81億元，同比減少40.78%；其中2022年第三季度，公司單季度主營收入128.86億元，同比下降51.25%。對于業績增速不佳，華僑城A在三季報中解釋稱，主要是銷售不暢，結轉量下降。

▲華僑城A2022年第三季度報告截圖

雖說今年以來，開發商都很艱難，但橫向對比招商、保利、萬科、金地等會發現，華僑城的營收業績下降幅度較大，接近一半，股價表現也較差，當下股價大幅低于凈資產，也比此前公司的回購價低兩成多。似乎從去年7月開始，華僑城A的股東減持成為了常態，前海人壽及鉅盛華累計減持超1億股。而就在前幾天，也就是11月14日，華僑城A還被深股通減持897.58萬股。

11月16日晚間，深圳華僑城股份有限公司公布最新數據，2022年10月份公司實現合同銷售面積22.3萬平方米，合同銷售金額42.4億元；1-10月份公司累計實現合同銷售面積223.4萬平方米，較上年同期下降35%，合同銷售金額472.1億元，較上年同期下降33%。前10月銷售數據較差。

▲華僑城A2022年10月主要經營情況公告截圖

可見華僑城對于去化回款的迫切性之大。

“吸金大法”失效？項目開盤去化30%

在低折扣、全城轉介的持續火力下，華僑城四海華亭似乎已經成功預訂了“開盤即售罄”的門票，然而用盡力氣的結果卻似乎不盡人意。

11月9日，華僑城四海華亭公布意向登記人名冊，入圍并完成意向登記保證金凍結的客戶總數為388批。

▲“華僑城華南集團四海華亭”公眾號截圖

11月12日，華僑城四海華亭開盤選房。從網上流傳的數據來看，即使華僑城四海華亭已經這么“卷”了——價格降了很多、還早早聯動了二、三級轉介，在這樣的前提下，去化率仍舊一般。根據公開數據及項目海報來看，開盤現場銷售268套，當日共銷售317套，共去化約30%。

▲項目開盤銷售情況海報

這個結果的確跌破了很多人的眼鏡。

據中介反饋，華僑城四海華亭項目的現場到訪客戶大部分都是被價格吸引去的，“可是現在的置業者會全方位考量，最終能不能安家在‘四海’，他們的決定都很理智。”

有業內人士表示，既然都已經啟動“全城轉介”了，這樣的結果還是并不理想。

截至2022年11月21日，深圳市房地產信息平臺上顯示，華僑城四海華亭共有62套已簽認購書，1套已備案，1套錄入合同。

記者觀察

新房內卷打價格戰，二手房業主降價求變現，這就是今年的深圳樓市。然而，就算在如此的市場環境下，深圳依然有數個項目在開盤當天即取得去化超90%以上的優秀銷售成績。

2022年四季度，深圳計劃入市的商品房項目35個，供應17109套新房。其中，住宅12737套。隨著供應量的增加，購房者的觀望情緒似乎也在加重，低價也只能夠引起客戶的關注，而真正進一步影響購房者做決策的是什么，值得每一個地產從業者思考。