11月17日，交易商協會受理新城控股（601155.SH）150億元儲架式注冊發行，目前正開展注冊評議工作，中債增進公司也受理了新城控股(601155)增信業務意向。前一日，美的置業（03990.HK）2022年第四期中期票據也在交易商協會掛網。11月15日，龍湖集團（00960.HK）完成200億元中期票據注冊。

(資料圖片)

房企一邊忙著在公開市場發債，地產板塊股價大漲后，又一邊火速進行配股。碧桂園（02007.HK）、雅居樂（03383.HK）本周也前后腳在港交所發布了配股公告。

這與近期監管持續加大對房地產行業的支持力度不無關系。“第二支箭”（指擴大民營企業債券融資支持工具）持續擴容，距離政策密集發布也已過去一周多，房地產市場的信心得到修復。

不過，對于房企而言，有了“回血”的利好，就解除危機了么？

港股房企將密集配股，業內期待“第三支箭”

“金融16條”、支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，以及三部門支持保函置換預售資金等政策陸續落地，為行業注入了“強心劑”，本周開盤地產板塊情緒拉滿。

趁著這一短暫上漲窗口期，部分民營房企率先出手配股融資。

碧桂園11月15日公告宣布，擬配發14.63億新股，配售價2.68港元/股，較前一日收盤價折價約17.79%，配售所得款項凈額預計約38.72億港元，每股配售股份的凈價估計為約2.65港元。公告中稱，資金用途為“現有境外債項再融資、一般營運資金和未來發展”。這已是碧桂園今年繼7月之后的第二次配股。

第二天（11月16日），雅居樂也緊跟腳步，在港交所公告，按配售價每股2.68港元配售2.95億股股份。配售股份占公司已發行股本約7.53%，認購股份面值總額為2950萬港元，認購價與配售價相同，配售價較前一日收盤價折讓17.8%。配股所得款項凈額約為7.83億港元，雅居樂稱，將“用作現有債項再融資及一般企業用途”。

不過值得注意的是，此番配股也引發了地產股的回調。11月16日、17日，包括碧桂園、雅居樂在內的部分內房股回調，雅居樂股價更是跌破配售價。有房企的財務人士表示，當前，房企股價波動幅度較大，一旦跌破配售價，投資人的認購意愿就會下降，面臨著配售失敗或認購額不足的風險。

盡管如此，根據境內外投行、券商消息，目前仍有其他房企在醞釀配股之中。有從業者介紹道，配售股份一般都是提前協商認購機構，不會因為股票跌破配售價而反悔。

經濟學家宋清輝也表示，從風險的角度來看，股權融資的風險一般小于發行債權融資的風險，畢竟相對于債券，公司不存在還本付息的融資風險。

那么監管機構會繼續發力“第三支箭”使A股房企也從中受益嗎？廈門大學經濟學院經濟學系副教授丁長發表示，在極度資金缺乏的情況下，監管部門是有可能出臺政策審慎引導的，A股房企或能通過增資擴股、股權融資等方式獲得資金。

但也有從業者認為，目前看不到股權融資的可能性。

宋清輝提醒道，股權融資也存在成本，并且一般要高于債務融資成本，或將使公司面臨較高的財務壓力，風險也更大。

丁長發也進一步分析道，股權融資其實就是稀釋自己的所有權，以獲得大量的現金流，不算融資“上策”，也暴露出房企資金壓力依然較大。“但為吸引投資者認購，配股價一般會按發布公告時股票市場價折價發售，易引發股價下跌。在大環境較好的情況下，是比較好的選擇。”因此，在他看來，房企當下在港股進行配股融資，效果可能不及預期。

萬億資金支持，更多惠及“優等生”

在海外市場配股，在境內發債融資，房企們正抓緊一切機會開源融資。

近一周時間，中國銀行(601988)間市場交易商協會就已先后受理了龍湖集團、美的置業、新城控股等多家企業的發債注冊意向。也有消息顯示，碧桂園、雅居樂、合景泰富（01813.HK）、中梁控股（02772.HK）等多家房企也在積極向監管申請發債額度，部分企業還在推進第二輪增信發行項目。

在境外信用債市場對于中國內地房企基本已經關上大門后，房企在境內的發債融資“遍地開花”。

據清暉智庫統計，年內約有近萬億資金直接支持房地產企業。其中包括上半年國家對房地產并購貸款及并購債支持規模超過1000億，5月份、8月份示范房企通過信用風險緩釋工具及全額擔保發債融資百億，8月底監管部門設立保交樓2000億專項借款，9月底又對房地產新增6000億貸款，以及此次“第二支箭”計劃的2500億資金。

另一項數據卻顯示，在市場化實施推進過程中，仍存在不少難題——符合條件的民營房企其實并不多。興業證券(601377)經濟與金融研究院統計數據顯示，2022年前三季度，房企合計新發債券4244億元，其中中債信用增進公司已推進十幾單房企增信項目，支持新城控股、美的置業、龍湖集團、碧桂園、旭輝集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。

對比可以看出，民企發債規模明顯占比較少，意味著各類支持工具對弱資質民企債券融資的支持作用仍有待進一步加強。

值得注意的是，房企進行債券融資申請，仍需要提供合適的反擔保或資產擔保，并且對抵押物的要求不低。有房企從業者指出，擔保中票發行中，反擔保抵押物折扣甚至低至三折左右，和同類物業在銀行做抵押貸，六折、七折的折扣相比，綜合成本差不多。這也會影響房企參與發行中票的積極性。

丁長發解釋道，綜合房企的資產質量、股權關系、抵押狀況等，信用等級高的企業，比如，根據國際通用的評估機構，比如標普、穆迪等給予了較高的評級，它的債券融資成本（包括發行成本、利息）就相對更低。“如果本身信用評級不高，其債券融資成本也會較高，并且能不能融到錢，也是問題”。

因此，業內普遍認為，迎來“春天”還為時尚早。宋清輝認為，根據目前大多數房企的現存債務規模，以及整個經濟社會環境，房企仍面臨著“保交樓”和銷售壓力，因此整個行業的信用修復和觸底企穩仍需時日。

“目前一套政策組合拳打下來，應該說把部分的房地產企業，原來已經送到‘ICU’的，通過政策支持，從‘ICU’轉到‘普通病房’。最終企業能不能夠活下去，活得怎么樣，還是取決于企業自身的管理水平，以及后續政策跟進。”丁長發預計，年內仍將會有降準的利好政策，并且隨著疫情防控政策的變化，市場信心和購買需求的釋放才是房地產回歸穩定的關鍵。