在過去的十月份，樓市下行趨勢仍在持續，70個大中城市中，二手房價環比持平或上漲的城市僅8個。一線城市中，僅北京二手房價環比微漲0.1%，而上海、廣州、深圳的二手房價環比都在下降，上海也放慢了腳步。

作為首都城市、全國房地產調整的標桿，北京在今年的市場調整潮中保持住了韌性，房價及住宅成交量未出現大幅波動。隨著個稅退減優惠、“帶押過戶”等利好政策落地，北京市場溫度也有所提高，許多改善換房的業主有意借此入場。

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值得注意的是，全國樓市大環境，對北京市場同樣有影響，這表現為剛需客群加杠桿入場的心態減弱、改善客群置換速度變慢、二手房市場掛牌量提升、整體市場有所降速。也有早些年上車的業主，基于對市場環境的判斷，決定套現離場。

一位在當地長期從事高端住宅交易的中介稱，現在市場上剛需客群比較謹慎，因為大家對未來收入沒有信心，不敢大力做杠桿。

二手房掛牌量提升

近段時間以來，一線城市樓市明顯分化，深圳、廣州房價微跌，北京、上海則上漲扛鼎。但在過去的十月份，上海在二手房市場也“掉隊”了，僅北京房價環比微漲0.1%。雖然保住正增長，但與上個月0.4%的漲幅相比，還是有所降速。

與房價漲幅放緩一同出現的，還有二手房掛牌量提升。多家房產經紀平臺線上數據顯示，北京二手房掛牌量已突破10萬套關口，其中鏈家網對外端口顯示掛牌數量為101767套，也有市場聲音稱其后臺數據更多，整體大約有13套左右。

二手房掛牌量超十萬套，一般被認為該城市整體房源庫存量較大，目前除北京外，杭州、重慶、天津、成都、沈陽、南京、蘇州、西安等超十個城市二手房掛牌量均超十萬套。

近年來，北京鏈家二手房掛牌量多在9萬～10萬套左右，也有年份如2020年曾出現掛牌量增多的情況。今年其掛牌量再受關注，背后原因為何？是受政策利好刺激、置換需求增多，還是業主基于悲觀判斷套現離場？

在目前行業主流觀點中，一個重要原因是：“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場活躍度，部分改善型需求業主積極入市，導致掛牌量有所增加。

日前，中國財政部、稅務總局發布新政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

一直以來，除了房產證或契稅完稅證明滿5年等“滿五唯一”的房源，北京二手房交易遵循賣房征收差價20%、或全額1%的個稅政策。新政的出臺，使得那些房子非“滿五唯一”的業主，也有意掛牌出售、賣一買一，因此導致市場上掛牌房源增多。

此外，北京還出臺了“帶押過戶”政策，即賣方無需結清二手房原有按揭（抵押）貸款，也可辦理不動產過戶登記，并同步完成買家按揭貸款的抵押登記。這些政策，本質上都激發了改善需求的入場節奏，二手房掛牌量增多是換房需求下的自然結果。

據當地一位房產中介稱，北京市場還是比較穩定，不會有大幅變動，最近出臺一系列利好政策，讓一部分客戶選擇這時置換改善，目前三居室是熱點成交戶型。

值得注意的是，也有部分業主并非基于換房需求，而是純粹套現“離場”。在貝殼平臺上，近七天北京新上了3214套房源，其中很多都是總價超千萬的高端住宅。比如朝陽區一套總價2360萬元的房源，11月10日掛牌以來已經有五次帶看。

經手該房源交易的中介告訴記者，最近市場上掛牌房源增多，主要都是因為換房需求，但這套房的業主是為了變現。“房子是2001年建設的，業主屬于一手業主、入手價格比較低，剛開始掛牌價報2550萬，我們基于市場形勢把價格談低了些。”

除了置換、套現的業主，一些購房者在新房與二手房的抉擇中，選擇了前者，這也導致二手房庫存量增加。上述中介稱，掛牌量提升并非全因業主預期不好，另一重要原因是，近幾個月北京新房項目大量入市，很多購房者買了新房，二手房去化也隨之降低。

市場交易速度變慢

雖然二手房掛牌量逐步上揚，但放眼全國樓市，北京依然是最穩健的選手之一。

據中指院數據顯示，6月以來，北京二手房成交規模持續增長，且在9月同比實現年內轉正。進入10月，北京二手房市場活躍度下降，成交量環比止增轉降，但同比依舊保持增長。10月，北京二手住宅價格環比上漲0.19%，已連續26個月環比上漲。

安居客平臺數據也顯示，11月北京二手房掛牌均價59761元/平方米，環比上月上漲0.24%，同比上漲1.49%。從房價走勢圖可見，近一年來，北京二手房經歷了兩次上漲期，一次為二月到五月，一次為七月至今，近三個月則持續上漲。

教育資源較為豐富的西城、海淀區，市場需求旺盛，二手房價也比較堅挺。安居客平臺數據顯示，11月西城區二手房掛牌均價120281元/平方米，環比上漲0.24%；海淀區11月掛牌均價99149元/平方米，環比上漲0.24%，豐臺、石景山等區則環比下跌。

雖然“多校劃片”、“教師輪崗”等政策的出臺，正逐步打破天價學區房的神話，但短期內教育資源分配不均衡的局面未變，仍會讓大批家長奔向傳統教育強區置業。

不過，當前較為低迷的樓市環境，對北京市場的流速也有所影響。當地一位房產中介告訴記者，現在剛需客群入場非常謹慎，有壓力不敢伸手做杠桿。

剛需客群謹慎入場，間接影響到了“賣一買一”改善群體的置換速度。此外，目前新房是當下許多購房者的選擇，這或多或少影響了二手房改善置換的速度及閉環。“目前北京存量房交易比較平緩，掛牌總量持續在增加，但整體去化速度比較慢。”

不過在他看來，雖然庫存量比較大，但北京市場價格沒有太大波動。“早前2020年時，市場庫存也很多，但隨著疫情控制住很快便回溫了，當下的市場活躍度也肯定會打開。”

麥田房產方面認為，10月北京二手房帶看量逐周上升，說明買家看房意愿在不斷加強。不過，二手房在售房源量仍在升高，說明雖然看房次數在增加，但買方仍存在一定的觀望情緒；對賣家來說，想要快速賣房，調價壓力依然存在。

放眼其他一線城市，二手房市場同樣不乏降價壓力。克而瑞近日發布研報顯示，截至2022年9月，深圳二手房成交均價由2020年末高點的7.2萬元/平方米、下降至6萬元/平方米，降幅達17%，其余一線城市成交均價同比波動均在3%以內。

整體而言，核心城市二手房掛牌價保持穩定，但2000年以前建成的二手房存在降價壓力，北京、上海均是如此。“北上廣深房源掛牌價高位持穩或微增，但從成交均價看，已現小幅下行或熱度轉降征兆。”上述研報稱。

此外，教育資源的公平化也將使學區房價值大打折扣。目前，上海、北京均有教師輪崗等配套政策，對僅具備學區資源、沒有居住功能的市區老破小而言，房價也將進一步回調，并逐步改變二手房業主的賣房預期，掛牌價將回歸理性。