編者按:

年終將至，處于深度調整期的房地產行業正面臨嚴峻考驗。從全國范圍來看，上海樓市相對穩健。今年1-10月，上海商品住宅供應了約806萬方，成交約812萬方，屬于供求平衡狀態。

(相關資料圖)

據統計，6批次上海28盤供應了10784套房源，約116.8萬方；7批次也箭在弦上，預計有44盤入市，年底的供應量不可謂不大。

為了年底沖刺“回血”，各家樓盤“八仙過海各顯神通”，上演“清倉時刻”。“封陽臺”、“裝修升級包”、“首付減免”等非常規“武器”層出不窮。鳳凰網房產環滬年終特別策劃“清倉時刻”，深入一線，試圖還原市場真相。

系列回顧：

清倉時刻①丨上海這些樓盤“首秀即梭哈” 售樓處樣板間都省了

繼“茶水費”之后，“小書包”一詞如今在上海新房圈流行開來。

“小書包”這個行業黑話，乍聽之下與房地產風馬牛不相及，事實上它就是開放商在賣房過程中一同售賣的“裝修包”。

最近兩年，上海打新買房人一定繞不開的兩個難題，要不要買“包”?能不能不買“包”？這是因為，現在新盤加售裝修包幾乎已成常態。

限價之下，開發商深挖盈利新模式

為了保證房住不炒，上海新房限價由來已久，再加上房地聯動房價機制的實行，房企的盈利空間透明且有限。

雖然在土地出讓階段，多數地塊會要求“100%裝修交付”，但這個“裝修標準”如何界定，之前尚無明確定義。

也因此，上海新房市場流行起“簡裝交付+升級裝修包”的銷售模式。

開發商開始做兩套樣板間——清水版和升級版，清水版多為大白墻、復合地板、普通品牌家電等，按要求“裝修交付”就行，而升級版從家電品牌到設備到收納都可以升級。裝修包價格從幾十萬到上百萬都有。

（某樓盤裝修升級內容）

購房者對于裝修包的態度，也是各不相同。

有人認為開發商集中采購有價格優勢，拎包入住也省力省心，但更多的人對裝修包比較排斥，本站曾經的投票調查結果顯示，有7成左右的人不愿購買開發商的裝修包。

一位購房者表示，“開發商統一裝修的風格不一定適合我，裝修的水平我也不放心，有這個錢自己裝不香嗎？”

的確，裝修包可以將空調從美的升級到大金，廚電從西門子升級到嘉格納，但開發商采購價成迷，購房者難以掌控期房的裝修品質。

好在從今年開始，上海已經在嘗試從土拍源頭上解決新房裝修亂象難題——明確未來入市商品住宅的裝修成本，這在蘇州、南京等城市已有比較成熟的先例。

鳳凰網房產查閱2022年的上海集中供地明細，發現第二批土地中的普陀區萬里社區W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊）被要求其商品住宅（即天元府）裝修成本不小于3000元/平方米；第三批中的普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401單元）015-01地塊裝修成本要求是4000元/平方米。

（普陀萬里地塊裝修要求）

（普陀桃浦寶華地塊裝修要求）

而寶華約11.72億拍下的這塊普陀桃浦地塊，明確規定了外立面、室內、車庫、大堂、景觀等商品住宅裝修的方方面面，例如室內裝修需采用“國際一線品牌”，外立面應采用石材、面磚鋁板等材質。

業內人士分析認為，這樣一來購房者所擔心的裝修減配、貨不對板、裝修包等問題都能從根源上有效解決，而一旦明確了裝修標準，還有利于市場發揮監督功能，誰都知道標準是多少，比較起來就更容易。

降標與裝修包時常一同出現

刷上涂料、大白墻、裝上雜牌三件套是“裝修交付”，采用干掛石材立面、國際一線品牌電器也是“裝修交付”，但是二者裝修成本卻大相徑庭。在新房不愁賣的上海，熱門樓盤依然是賣方擁有絕對話語權，裝修標準往往也是“憑良心”。

近日，鳳凰網房產接到網友爆料，在建中的浦東新盤中企海睿濱江裝修時以次充好，外立面石材已經變形，多處與前期宣傳不符。

回顧：浦東中企海睿濱江樓盤質量粗制濫造

這并非個例，昔日許多網紅熱盤都曾因裝修減配問題鬧得沸沸揚揚。

當前上海幾十個新盤集中入市，還有第七批新盤蓄勢待發，樓市中關于項目品質的討論也不絕于耳。

比如浦東熱盤北蔡仁恒有園10.29萬/㎡的單價，外立面主要成分卻是涂料，千萬豪宅招商虹璽基礎交付竟然沒有冰箱，即將入市的招商蘇河璽也被爆被傳有30-50萬的裝修包，櫥柜和蒸烤箱需額外選配。

上海中原地產首席分析師盧文曦告訴鳳凰網房產，“由于房價被約束，一些熱銷盤確實會通過賣裝修包增加利潤，但實際上裝修包有灰色地帶的嫌疑，房企即使提供，應該保證裝修包的價和質要匹配，并遵循友好協商的態度”。

名為“自愿”實則難拒

2017年7月，上海市住建局聯合上海物價局發布《關于加強商品住房及其附屬地下車庫（位）等設施銷售監管的通知》，通知明確上海商品住房銷售實行“一價清”制度，新房不得超過備案價格銷售。

按說，加售裝修包并不違規，只要不是強賣、捆綁銷售就行，購房者也有權選擇不購買裝修包。但是在實際銷售過程中，裝修包在卻往往變了味。

近日多位網友向鳳凰網房產上海站爆料，有樓盤在銷售過程中變相強賣裝修包。

李女士是曹路某樓盤的意向客戶，當時因為說了不想買裝修包，置業顧問態度180度大轉變，直接信息不回，電話不接。

寶山某盤此前被爆在與客戶簽訂購房合同前，要求其先簽署一份裝修升級協議，否則不予簽訂購房合同。

還有一位購房者告訴鳳凰網房產，她在認籌階段明確表示不買裝修包，資料提交后一直被銷售找理由說有文件不對，而且都是公示中沒有提示的信息。

業內人士分析，通過加售裝修包，開發商可以提升銷售利潤，還能變相勸退一些預算不足的購房者，進而達到精準控分的目的。

裝修包不能強賣，但房子也沒法強買。也因此，一些購房者對于裝修包的態度也發生微妙的變化。“想買熱門新盤只能默默接受，上海的打新人就是這么卑微”，一位參與過幾次新盤認購的購房者無奈表示。

此外，一些樓盤的交付標準過低，讓客戶不得不考慮裝修包。

復合地板、大白墻、國產雜牌電器，甚至有樓盤衛生間瓷磚只貼了一半面積，買新房的業主多對房屋裝修品質有所要求，自然難以接受這樣的交付水準。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“若是真自愿購買裝修包，那邊本身也算正常。但是就上海現在的樓盤情況看，其實都是房企掌握樓盤的銷售權，同時強行以自愿的名義進行銷售。當前房屋緊俏，且房價處于限價階段，一些購房者即便有怨言，也不敢舉報或其他動作，這對剛需買房者實際上是一種傷害”。

如此亂象一再發生，監管部門也出手整頓，前有招商璀璨公館認購期間被緊急叫停，后有華發仁恒蘇河世紀因“敘利亞”風裝修出面解釋，傳有樓盤被要求提升交付標準，比如徐匯濱江的御江廷等。

裝修，可以成為房企的另一張名片

存量時代下，許多房企謀求轉型、多元化發展，因此對新的商機和業務模式保持高度關注。

事實上，房企布局“家裝”領域已不是新鮮事。2015年開始，萬科與鏈家合作“萬鏈”，碧桂園推出“橙家”，還有不少與家居企業聯手，比如保利、綠地、世茂等房企也紛紛入局家裝行業。

在上海，萬科的美好家、大華的樂享家，都是購房者耳熟能詳的的家裝品牌。

顯然，憑借對家庭居住空間、消費升級趨勢的研究，房企在家裝中更容易發揮出自己在項目開發中的品牌資源整合、批量采購，風格保持一致的優勢。尤其是在智能化設備的定制上更有先天的優勢，讓行業出現更多新服務和新模式。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為，“對于房企來說，如果開發商通過自‘卷’比拼裝修質量，提升房屋品質，“裝修包”也不失為一件好事情。而對于消費者而言，在目前的市場情況下，在選擇時更需要關注產品交付能力和售后保障體系。”。