燕郊、嘉善、惠州、清遠——有啥共同點？

環一線城市：四大巨坑。

樓市暖風一吹，它們都“妖”起來了！

(資料圖片僅供參考)

近日，廊坊全面放開限購，惠州首付兩成，“好消息”接連不斷。后臺立馬有人問：燕郊房價跌成這樣了，現在可以買了嗎？

不能。

房價可不是蹺蹺板。別怪我沒提醒：這些城市，再也回不去了！

燕郊樓市，房價“腰斬”的代言人。

2014年，北京市準備東遷通州，“北三縣”跟著沾光，房價一路飆升。

廊坊房價扶搖直上，3年多時間，從7000元/㎡躥升到2萬/㎡。燕郊某樓盤，甚至賣到了4字頭。

“專家”開始預測，燕郊房價未來能沖5萬/平。

然而，事實證明這里的樓市，根本經不起打擊。

2017年6月，一紙“最嚴限購令”從天而降，燕郊迅速墜落，成了“全國房價跌幅第一城”。

走在燕郊路上，到處都是虧錢的業主，跌幅50%起步。

有網友發帖說，房價跌到心臟驟停，還在慶幸自己“還活著，沒去跳樓”。

一個業主選擇了斷供，被銀行起訴，最終不僅房貸要繼續還，還得多給20多萬訴訟費用。

曾經房價是信仰，現在拋盤是奢望。

有人宣布房子“白送”，前提是接受“贈送”的人，要替自己繼續還房貸。

按理說，燕郊都慘成這樣了，為何一直不救市呢？這幾年，別的地方再歡騰，這里始終被死死按在地上。

因為北京太特殊了，一旦有樓市過熱的苗頭，必須全面壓制。

大家這才明白，北京其實是燕郊最大的利空。

即便北京行情來了，傳導到燕郊也只能吃到“魚尾”，過不了多久，又是一波嚴厲調控。

這里雖能“望”京，但始終是河北啊。

環滬，本來沒有房地產。上海太貴了，也就有了房地產。

2015年，嘉善還是浙江省嘉興市下轄的一個縣，房價僅僅6000元/平出頭，“特價房”甚至只賣4800元/平。

隨著長三角一體化上升為國家戰略，高鐵到虹橋只有23分鐘的嘉善，轉眼間成了“環滬高鐵第一城”。

房價應聲上漲，并在接下來的兩年間翻了倍。

單看漲幅，嘉善這些年簡直是拳打杭州，腳踢上海，笑傲長三角。雖然只是“環上海”，房價卻直追青浦、金山這些“真上海”。

2019年，嘉善多個在售新盤單價突破2字頭，有人立馬喊出了“沖擊3萬”的口號。

很難想象，在這樣一個三四線城市下轄的縣城，居然需要通過新房限價來防止樓市過熱。結果自然是防不住的。

綁車位是常規操作，一個不夠綁兩個，兩個不夠綁三個。

某項目備案價僅為9000元/平，但需要捆綁裝修和車位，實際售價卻可以達到1.6萬/平。一套89平的房子，溢價高達50萬。

不僅如此，溢價部分需要跟首付款一起交付，所以首付一下子從20多萬漲到80多萬。

同樣的首付水平，完全可以買成都長沙這種強二線城市。可見泡沫有多大。

風口一過，只剩一地雞毛。當初有多難買，現在就有多難賣。

今年上半年，嘉善僅僅賣掉了1650套二手房，同比暴跌70%，平均每個月賣275套。貝殼放盤的二手房已經超過了1萬套，估計能賣3年。

豆瓣上有個小范圍的滬漂剛需首套房選項。參與投票的437人里，選擇環滬住宅的只有10%，甚至還拼不過蘇州郊區小戶型住宅和老家學區房。

與上海融合，大概率也是嘉善的一場單相思。傳說中的“雙地鐵”遲遲不見蹤影，很多上海人，甚至不知道嘉善在哪里。

一體化的幻想，化了個寂寞。

惠州，同樣是無數買房人的噩夢。

最近因為海景房跌成白菜價，喜提熱搜。

法拍成交價65.5萬，單價4294元/平。相當于原價的1.66折，真的替業主感到窒息。

有位大姐2017年花1.5萬/平買了大亞灣海景房，每個月房貸5800多元。如今同小區二手放盤價低至7700元/平，跌去了一半。

深圳年輕人喜歡互相調侃：“來了就是惠州人”，但到今天，愿意去惠州買房的沒幾個了。

全國各地蜂擁而來的購買力，硬生生把惠州買成了大灣區新房成交榜前三，但也留下了天量的二手房庫存。

2021年，惠州賣掉了10萬多套新房，差不多是深圳的兩倍。

早幾年深圳客的熱捧，讓惠州漸漸忘記自己三四線城市的身份，房價開始飄了，從5000元/平漲到了1.5萬/平。

但是，惠州本地購買力并不足以支撐龐大的房地產市場。漲或者跌，從來都是看深圳的臉色。

當深圳被調控大錘掄到谷底，惠州樓市隨即進入長長的寒冬。

深圳泡沫擠一擠，從15萬變成12萬。惠州泡沫擠一擠，連1萬/平都沒了。

深圳房價觸底了，惠州房價的底部，暫時還不知道在哪。

同樣被“一體化”的美夢迷倒的，還有廣州北邊的清遠。

一邊喊著口號，一邊對樓市產生了不該有的期待。

2015年，清遠房價均價還只有3000元，到2018年已經超過了8000元/平。月均收入只有兩三千的城市，已經有了單價五位數的房子。

夢，很快就醒了。

讓人窒息的行情到來。2018年房價觸頂之后，清遠每一年的房價，都在往下跌……

臨廣的清城區，是清遠的房價天花板。

原價1萬/平的省級學校學區房，去年甚至出現了3000/平的特價房。普通房源也降了差不多50%。

據我所知，很多廣州人當初買清遠，是相信廣清一體化深入發展之后，廣清能像廣佛一樣實現雙城通勤。

清遠到廣州CBD珠江新城，大約100公里，開車一個半小時起步。

每天早上在清遠的小區門口等樓巴時，他們總會想起自己當初在售樓處簽約的那個下午，腦子里到底進了多少水。

這些年，廣州人在買房路上踩了太多坑。無論是天量供應的增城，還是永遠缺人的南沙，盡管漲不動也賣不掉，好歹房本上寫的是廣州。

廣清一體化是不假，但行政區劃上廣州是廣州，清遠是清遠，找誰說理去？

那種苦，沒法說。

眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

神奇的是，總有人幻想著，這樓還能重新蓋起來。殊不知，樓市早已不是當初那個樓市。

過去這兩年，真正上漲的只有一二線城市的核心地段，郊區不行，更遠的睡城更是無力回天。

所以，沖5萬的燕郊，沖3萬的嘉善，沖2萬的惠州和清遠，全都涼了。

無數投資客陷入“怪圈”，降價—賣不掉—再降價—依舊賣不掉—繼續降價……

這種惡性循環，除了普漲，沒有解藥。

然而，閉著眼睛房價普漲的年代，真的一去不復返了！

在一線城市，以市中心為原點，距離每增加3公里，覆蓋面積就增加28平方公里，樓盤數量增加幾十個。

這是一個面積急速擴大的圓，越往外走，樓盤數量暴增，流動性也急劇下降。

環一線城市，距離一線城市中心往往超過了50公里，甚至近百公里。親生的娃都還沒喝幾口湯呢，遠房親戚就想著吃肉了？

想得太美了。

一線城市買不起，或者沒資格，那就退而求其次，買個環京、環滬、臨廣、臨深。這是一個巨大的誤區。

漲不動是一方面，沒有流動性才是最可怕的。

得有多少投資客，才能把這么深的巨坑填平？

未來，不少強二線城市也會出現暴擊機會。

此時此刻，不少城市都處于珍貴的上車機遇期，普通人還有機會嗎？