深圳新盤密集入市，房企搶收“金九”。

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截至9月25日，深圳已經有16個新房項目獲得預售證，供應新房12413套，約116.5萬平方米。

■ 張 暢 劉立波

繼3月樓市“小陽春”缺席之后，樓市傳統意義的“金九銀十”似乎也將姍姍來遲。就目前已經可見的“金九”開局表現來看，仍在延續低溫態勢。中秋假期（9月10日-9月12日）是樓市“金九銀十”中的首個法定節假日。來自中指研究院的數據顯示，上述期間，其重點監測的34個城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期（2021年9月19日-9月21日）下降了31.6%。相比新房市場，二手房市場的表現似乎要好一些。據諸葛找房數據研究中心披露，今年中秋期間，其重點監測的6城二手住宅成交490套，同比上漲了19.5%。

盡管各地“穩樓市”的政策在持續發力，但是重點城市新房市場量價數據，仍未有明顯反彈。

在業內人士看來，種種跡象都說明，樓市仍處在緩慢的復蘇過程中；在復蘇進程中，分化也日益加劇，在本輪下行周期中，二手房或將先于新房市場復蘇；一、二線城市修復速度將好于三、四線城市。

而“金九銀十”作為房企常規的重要營銷時節，今年也與往年有了較大改變。房企內部人士的感受確是，“降價帶不來成交量。”數據表現則更為直觀，此前的2020年和2021年，樓市“金九”已連續兩年表現下滑。

“保交樓”效果逐步顯現

自7月底國家提出“保交樓”、“穩民生”以來，“保交樓”進展和效果成為了當下各方關注的焦點。

國家統計局9月16日發布的數據顯示，當前房地產市場出現一些積極變化，竣工面積等指標已經出現修復趨勢。數據顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環比大幅增長42.50%，絕對規模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個百分點，這也被業內視為“保交樓”迎來快速推進，效果已逐步顯現。

另一方面，當前房地產市場出現一些積極變化成為共識。國家統計局相關負責人表示，1-8月房地產市場銷售降幅收窄；房地產續建項目投資保持增長；房地產企業到位資金降幅收窄。

盡管房地產市場出現一些積極變化，但也要看到，銷售端的改善傳導至房地產投資生產端需要一個過程，推動房地產市場平穩健康發展，仍要繼續付出努力。

在業內看來，在“保交樓”政策效果逐步顯現的背景下，未來房地產其他指標也有望好轉。

根據《證券時報》的報道，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，在“保交樓”政策推進下，項目“停工”問題得到一定程度改善，對市場信心的修復起到一定積極作用。另外，從供應端來看，房地產開發投資額同比降幅繼續擴大，短期來看，隨著“保交樓”措施的進一步落實及推進，房地產開發投資有望邊際修復。

國家統計局9月16日公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。

從本月至今的銷售情況來看，多數城市的銷售量仍然處于復蘇階段。以深圳為例，根據深圳中原研究中心數據，截至9月18日，深圳全市本月一手住宅成交1843套，二手住宅成交908套，與高峰期相比，仍然處于較低水平。

廣州的情況與之類似。根據克而瑞統計，截至今年第37周，廣州全市商品房存量面積再攀新高至2160.7萬平方米，消化周期延長至21.13個月。

強二線城市的表現也喜憂參半。據湖北中原監測，武漢第37周商品住宅備案16.95萬平方米，環比上升18%，同比下降45%。

深圳9月已獲批16個項目，房企搶收“金九”

進入九月，深圳開發商為搶灘“金九銀十”，紛紛備案獲得預售。根據深圳市房地產信息平臺顯示，截至9月25日已經有16個新房項目獲得預售證，供應新房12413套，約116.5萬平方米。其中商品住房9558套，約91.7萬平方米。深圳今年已供應新房50872套，約516.45萬平方米，9月供應占比約22.55%，創下今年以來的月度供應新高。此外，據深圳中原研究中心統計，9月待入市的新盤還有7個，不乏前海瑧灣悅、寶安萬科未來之光等關注度頗高的項目。

新盤密集入市，房企為搶收“金九”，嘗試以價換量，價格低開較為普遍。前海頤城棲灣里毛坯均價約10.25萬元/平方米。坪山保利明玥瀾岸花園單價約3.3萬元/平方米起。除了實打實的價格低開外，今年以來，深圳新房項目打折促銷也成為常態，推出多種花樣的促銷手段。比如龍崗萬科金域學府在開盤總價優惠5萬元的基礎上，還有3個點的折扣。

針對深圳新房市場的分化現象，有業內人士指出，高收入群體更傾向于選擇中高端產品來對沖風險，豪宅市場表現堅挺，表明高收入群體對深圳的信心和支持；剛需盤如果和周邊二手房有明顯價差，去化效果也不錯；改善盤由于供應量多，加上改善群體信心受影響比較大，處境會尷尬一些。

理性看待市場深度調整期

今年上半年，受綜合因素影響，全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰。各地堅持“房子是用來住的不是用來炒”的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，“保交樓、穩民生”效果在逐步顯現。

回顧房地產行業的發展歷史，我們不難發現，行業經歷過爆發式增長，亦從“全面開發”轉入“重點開發”，如今已步入理性成熟期，正向高質量發展階段邁進。此輪調整之后，中國房地產行業將從過去高負債、高杠桿、高增長模式轉向低負債、低風險、輕資產的新模式，行業也將告別“以規模論英雄”的開發階段，進而轉向“有質量”的增長。

當前房地產市場的競爭格局已經改變，但可以肯定的是，房地產市場終歸平穩健康發展是各方的共識。在市場的波動期，無論是對于房企來說，還是對于置業者而言，量力而行，保證安全地前行，都是當下最重要的功課。

沒有一個永遠單邊上漲的市場，也沒有一個永遠下跌、永不見底的市場。無論是企業還是置業者都應常懷敬畏之心，在不斷變化的市場中力爭做到市場好時不貪婪、市場差時不恐懼，要清楚的認識到安全比增長重要，能力比規模更重要。

來源：深圳特區報