來 源 | 鳳凰網問渠人物（wenqurenwu）

作 者 | 王婷婷ivywong

(資料圖片僅供參考)

2022年10月8日，被稱為“越南華人女首富”的張美蘭被起訴并拘留。罪因是發行債券涉嫌詐騙，規模達到數萬億越南盾。

看起來是金融的鍋。據越南媒體報道，張美蘭公司涉嫌操縱證券市場，并與越南第五大銀行（西貢商業銀行SCB）有關，這家銀行一度遭遇擠兌，直接拉崩了當天的越南股市。

深究起來卻是房地產的禍。張美蘭掌控的“萬盛發有限公司”是越南頭部房地產企業，也是越南很多地標的打造者。張美蘭丈夫朱立基掌控的“越南時代廣場集團”同樣涉足房地產、酒店、餐廳、商場等各類業態，占據了胡志明市租金最昂貴的地段。

萬盛發集團在越南國內外間接參股了多家銀行，為地產業務輸血，但這同時也隱藏違規融資操縱和諸多信貸風險。當今年越南政府掀起“金融反腐風暴”， 大力整頓房地產市場，第一把納斯達克之劍就落到了這些地產巨擘身上。

除了張美蘭，今年越南房地產開發商FLC集團董事長鄭文決、新皇明集團董事長杜英勇等多個老板也都陸續因“涉嫌操縱證券市場、詐騙侵占他人財產”等罪名被拘捕。

風波接踵而至，引發巨大震動，目光鎖定到一個讓中國人民又愛又恨的名詞——房地產，而這三個字，也正被越南人民愛恨交加。

從實業到地產，越南華人暴富史

張美蘭是第四代居越潮裔華人。她的曾祖父張太公約在100年前從廣東汕頭葛洲鄉去到越南，最初在西貢河邊以擺渡為生，后一路發展成為越南運輸業的龍頭。

雖然已歷經數代，但這些在越南落籍的華人保持著在家講廣東話的習慣，并會在學校學習當地華人稱為“國語”的普通話。

越南華人也是在越南改革開放中率先跑起來的一部分人，如今越南知名的食品大王、文具大王、地產大王、船運大王等幾乎都是華裔。

在越南2006年的富豪百強榜上，前十都還只有陳金成一個華裔，但到2013年，越南富豪百強榜中，華裔已經占據半壁江山。

牢固的“華人牽連”，也使得這批越南華裔企業家和中國走得很近。

例如鳳凰網問渠人物觀察到，去年5月朱立基和張美蘭夫婦帶著越南AKR、越南Sunny World等公司董事長一行12人到中國展開了交流訪問，中文對話毫無障礙。

在和國清控股的簽約合作儀式上，朱立基和張美蘭表示，其公司從非洲到歐洲到香港，再回到東南亞市場，有很多可以相互學習。

實際上，這條發展路線，也牽連著一個張美蘭的潮汕老鄉、廣為人知的老牌富豪——李嘉誠。

表面上，今年備受熱議的“李嘉誠調倉越南”，牽線人之一就是張美蘭。今年5月張美蘭的萬盛發集團甚至擬以“戰略投資者”的方式引入李嘉誠的長實集團，以便后者盡快進入越南市場，在胡志明市開發高端房地產項目。

不過從發展脈絡和運作模式來看，似乎是張美蘭一路“跟隨”李嘉誠從越南向外布局非洲、歐洲，進入香港，又回到東南亞，李嘉誠其實更像那個“引路人”。

更明顯的是，張美蘭做房地產的方式和李超人很相似，即搶核心地、囤地、等升值。

萬盛發創立于1992年，起初是做貿易的，后才延伸至酒店、餐廳和地產開發。這家公司最知名的項目是溫莎酒店（2003年胡志明市最高檔的酒店、 2006年APEC峰會舉辦地）、西貢時代廣場（胡志明市地標建筑）。

不過她們的“儲備”不止于此。據越南媒體報道，張美蘭夫婦擁有胡志明市租金最昂貴的地段（第一郡的阮惠街和同起街），在重點發展區域第三郡、第五郡安陽王街等地都有土地和資產。

而且其開發項目幾乎都是當地“天花板”，例如時代廣場2012年就提供了樓頂停機坪等配套，其在第一郡開發的高級住宅面向領事館人士租住，僅228間房有些帶著獨立天臺花園。

一番操作、財富翻漲，在“越南TOP200富豪榜”上，2013年資產已經達到1280萬億越南盾（約合640億美金）的張美蘭，如今或早已登頂，坐穩“越南女首富”的位置。

越南房地產，一邊繁華一邊暴雷

張美蘭的財富史，一定程度上就是越南房地產的暴發史。而她如今被拘的處境，也毫不掩飾地掀開了越南房地產“一邊繁華一邊暴雷”的面紗。

胡志明經濟大學一位教授曾分析說，在越南，富豪的出現主要有三種方式：

其一，通過上世紀80年代“國企轉制”獲得巨額利潤的受益者；

其二，近年在房地產或股市瘋漲的泡沫中致富的“賭徒”；

其三，通過實業一步步實現財富積累的商人，其中不乏一些退伍老兵。

經濟飛躍、富豪頻出，都帶動著越南房價的上漲。越南的房地產漲幅有多猛？

在2022年上半年的亞洲主要城市房價漲幅榜TOP10上，越南上榜了兩座城市，其中胡志明市在今年6月的房產均價已達到35200元人民幣/平，相比1月上漲了20.84%；河內在6月的房產均價為15500元/平，對比1月也上漲了19.86%。

而這已經是越南連續上漲的第18年。越南1986年實行改革開放，2004年房地產進入第一個高速發展期；2010年越南再放寬越南人買房政策，掀起全民買房熱，不少人玩起了“多次抵押、炒樓花”等炒房手段，后隨政府收緊政策，以及租金收益下降，房價有過一波回落，但仍躍躍欲上。

尤其2015年以來，越南重新開放外國人在越買房政策，外國投資者大舉進入，帶去了熱線和泡沫。CBER數據顯示，2018年越南購房客戶中，中國大陸已占比達30%，韓國占比22%，香港占比11%。

這一趨勢有增無減。到2022年根據越南計劃與投資部數據，截至5月20日，越南獲得外國直接投資金額117.1億美元（實際到位金額77.1億美元），同比增長7.8%。其中外資投資到房地產領域的金額已達到30億美元左右，幾乎是外資實際到位金額的一半了。

“賭徒們”帶來了瘋漲，也帶去了風險。

伴隨房貸、企業融資劇增，越南的金融市場也被瘋狂攪動。

根據越南《投資報》報道，近5年來，越南房企發行債券年均近100萬億越盾（約合43.5億美元），而房企債券利率也高達每年12%-13%。

地產商通過多種渠道和關系向投資者籌資。當今年5月越南國家銀行收緊房地產領域信貸審批，嚴查各類地產融資之后，風險也露出了水面，頭部房企開始暴雷。

例如越南的新皇明曾是胡志明市多個地王的獲得者，如今被查到公司“空手套白狼”，旗下很多公司處于虧損狀態。

如今新皇明董事長杜英勇已被起訴和拘留。隨后張美蘭等更多頭部地產商被調查和處理。

地產暴雷的劇情，在哪里都如此相似。

如今據越南媒體報道，雖然房價仍在上漲，但2022年越南整體新房銷售量已經開始下降，樓市會否走入平穩，所有越南人都在關注。

畢竟比起他們每個月不到2000元（人民幣）的工資，已經沖到1萬和3萬的房價、高達10%-12%的房貸利率，實在難言幸福感。

而這種買房的幸福感，相信也是亞洲眾多普通人正在等待的。