21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

在第四輪集中供地開啟之前，深圳將多宗地塊進行了規劃調整。

(資料圖片)

根據《深圳特區報》，近日，深圳市規劃和自然資源局發布通告，對多宗優質項目用地進行“商改住”規劃調整，涉及福田、寶安、龍崗、光明、龍華等片區。

以此，深圳將進一步優化供地空間布局，促進城市功能中心職住平衡與產城融合，多渠道保障住房供給，完善片區公共服務配套設施。

近年來，深圳多措并舉保障住宅供應，“商改住”是重要途徑之一。今年5月，深圳坪山、寶安也曾經將多宗商業用地調整為居住用地。

“十四五”期間，深圳將建設籌集住房89萬套（間），其中公共住房54萬套（間），在“十三五”期間保持供應放量的基礎上，再度大幅提升。受此推動，深圳房地產市場也保持平穩健康發展。

再度“商改住”

深圳本次涉及“商改住”的地塊，有不少區位和配套等均十分優質的地塊。

例如，深圳國際會展城KF02-11地塊，原規劃用地性質為商業用地。調整后，這宗地塊分為兩宗，包括一宗容積率為4.6、用地面積為1.11萬平方米的二類居住用地，配建社區體育活動場地、便民服務站等；以及一宗容積率為4.3、用地面積為1.4萬平方米的二類居住用地，配建幼兒園、文化活動室。

光明、龍華等區域也有類似的規劃調整。

其中，光明中心地區法定圖則02-49地塊，原規劃用地性質為商業用地，根據深圳市委市政府關于加大居住用地供應的決策部署，為加快推進招拍掛出讓工作，調整后，這宗地塊調整為二類居住用地，配建設施新增1處公共服務用房、1處社區兒童游戲場地。

以此來看，在深圳本次“商改住”的規劃調整中，除了增加居住用地供應以外，為了節約集約利用土地，還增加了不少公共配套與設施的配建，以此優化和完善片區公共服務能力。

實際上，提升片區公共服務能力是“商改住”的考量之一，另外為了兼顧職住平衡，交通設施周邊的居住用地供應也在提速。

根據《深圳特區報》，深圳本次還集中加大軌道交通設施周邊居住用地供應力度。

其中，龍崗區大運樞紐站及其周邊地區法定圖則02標準控制單元，原主導功能為居住、科研設施，總容積109.0萬平方米，其中存量建設用地增量7.5萬平方米。調整后，02單元主導功能調整為居住、工業，總容積調整為145.96萬平方米，其中存量建設用地增量調整為44.46萬平方米。

而深圳中心區福田在深圳市城市規劃委員會授權、深圳市規劃和自然資源局福田管理局審批后，也新增了3處居住用地，其中一宗位于景田、其余兩宗位于梅林，這三宗用地全部用于公共住房建設。

多舉措保供應

近年來，在住宅用地的供應之上，深圳頻繁發力。

2021年7月，深圳市規劃和自然資源局起草《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》（征求意見稿），其中明確對于原批準用途為居住的土地整備留用地，可提高開發強度，超批復規模部分可用于建設可售的公共住房；對于原批準用途為商業的土地整備留用地，可申請將部分或全部商業建筑面積調整為居住用途。

這是深圳首次明確允許商業用地調整為居住用地。深圳允許調規的背景是，深圳商業用地有一定過剩。

根據第一太平戴維斯2022年10月19日發布數據，2022年第三季度，深圳全市甲級寫字樓物業市場總存量環比上升1.3%，至964.0萬平方米。

第一太平戴維斯預計，2022年第四季度深圳還將有六個新項目交付入市，為市場帶來約54.8萬平方米的新增供應；“鑒于新增供應可觀，市場去化仍將承壓，全市空置率預計繼續上升。”

此種背景下，將商業用地調整為居住用地，既能夠改善商業用地過剩的問題，也能夠起到職住平衡的目的。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，將商業性質的土地變更為居住用地是深圳二次房改的保障措施之一，其要達到兩個目的，一是要將居住用地的規模占到30%左右，二是要將公共住房的占比要提到60%，“商改住”舉措對解決這些問題也有幫助。

實際上，在本次居住用地調規之前，深圳已經有多次類似的行動。

今年5月17日，深圳市規劃和自然資源局對坪山、寶安的多個區域土地進行規劃調整，其中寶中3宗商業辦公用地被調整為1宗二類居住用地以及1宗商住混合用地；坪山竹坑的一宗混合商住用地，則被調整為純二類居住用地。

在多重舉措的保證下，深圳居住用地供應持續放量。

根據深圳市規劃和自然資源局于10月10日公布的存量住宅用地信息，深圳市存量住宅用地項目總數612個，存量用地總面積1159.98公頃，其中未動工土地面積334.11公頃、已動工土地面積825.87公頃。已動工土地面積中未銷售土地面積329.51公頃。