北京第三批集中供地剛落下帷幕，第四批集中供地的預申請地塊就不斷出新。截至目前，據北京市規劃和自然資源委員會（簡稱“北京市規自委”）官網顯示，已掛出8宗預申請住宅地塊，總起始價145.2億元，土地面積共計21.81萬平方米。其中有2宗地塊位于朝陽，區位較為優越，銷售指導價也最高，達到8.5萬元/平方米。另外，大興、通州、房山、延慶、北京經濟技術開發區、門頭溝各有1宗地塊。

“北京集中供地的批次多，挑選空間大。”北京資深地產評論人澤龍認為，北京土拍的“二三五法則”開啟了，也就是只有20%的熱門地塊火爆爭搶、30%的地塊弱競爭、半數的地塊兜底或低價成交。

(相關資料圖)

繼9月下旬第三批集中供地收官后，北京第四批集中供地已掛出8宗預申請住宅地塊。圖/IC photo

朝陽平房鄉兩宗地銷售指導單價8.5萬元

10月14日，北京又新增1宗預申請的居住用地，其為門頭溝區永定鎮南區棚戶區改造和環境整治項目MC00-0015-6050地塊，起始價7.9億元，設定的土地合理上限價格為9.085億元；土地面積2.3萬平方米，建筑規模3.22萬平方米，銷售指導價6.1萬元/平方米。

而此前的10月11日，北京剛新增2宗預申請居住用地。其中一宗為大興區黃村鎮DX00-0208-6021地塊，土地面積約2.88萬平方米，建筑規模約7.5萬平方米；起始價約22.3億元，設定的土地合理上限價格為25.645億元。另一宗為朝陽區平房鄉棚戶區改造和環境整治項目（一期）PF-44地塊，土地面積約1.96萬平方米，建筑控制規模約4.9萬平方米；起始價約22.2億元，設定的土地合理上限價格為25.53億元。

值得關注的是，9月30日，北京掛出5宗預申請地塊，其中也包括朝陽區平房鄉的一宗地塊。從目前來看，上述朝陽2宗地塊相鄰，無配建或公建，為純住宅用地，容積率均為2.5。由于區位屬性較為優質，這兩宗地塊的商品房銷售指導價也是目前預申請地塊中最高的，達到8.5萬元/平方米。

作為北京集中供地以來唯一連續五批均有供應的區域，朝陽區在北京第三輪土拍中暫緩供應，但在第四批供地中，朝陽地塊再次出現。

對于此次推出的朝陽區平房鄉2宗住宅用地，中原地產預計，其將打造成高層或小高層產品。

此外，中原地產認為，上述兩宗朝陽地塊均位于東五環外，屬于朝陽常營板塊，南側緊鄰朝陽北路，不遠就是地鐵6號線黃渠站，出行非常便利，地塊屬性較優。不過，目前朝陽區新盤多、存量高，且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內的項目單價普遍在8萬元/平方米左右，雖然板塊不同，客群不完全一樣，但仍會對該地塊未來銷售形成一定競爭。

亦莊新城地塊起始價近29億，區域競爭激烈

值得注意的是，在第三批供地結束后一周，9月30日，北京掛出5宗預申請地塊，推地的密集節奏也反復被業內提及。在這5宗地塊中，除有1宗朝陽平房鄉地塊之外，還包括城市副中心0501街區、延慶區06街區、北京經濟技術開發區亦莊新城0510街區及房山區長陽鎮地塊。

其中，亦莊新城0510街區YZ00-0510-0032地塊起始價最高，約為28.7億元。該地塊土地面積約4.34萬平方米，規劃建筑面積約8.68萬平方米，土地合理上限價格約33億元；未來商品房銷售指導價5.8萬元/平方米。

亦莊新城0032地塊屬于臺湖板塊，東側為北京第三批次供應的0033地塊。0033地塊由亦莊博潤 亦莊久筑聯合體以底價摘得，銷售指導價同樣為5.8萬元/平方米；拿地的兩家公司均為亦莊投資控股的間接子公司。此外，0032地塊的北側為今年第一批集中供地中成交的土地，該項目命名為“綠城桂語聽瀾”。從目前來看，區域新盤較為集中，如果該地塊成功出讓，今年出讓的土地項目有望結成“三兄弟”，同時也面臨激烈的市場競爭。

對此，中原地產分析認為，目前板塊內短板比較明顯，生活配套不足，商業、醫療等配套設施待完善，并且該地塊距離地鐵17號線嘉會湖站稍遠。另外，臺湖板塊雖然劃歸到亦莊管轄，但仍執行通州“雙限”政策，第三批次供應的0033地塊最終由亦莊國有平臺公司兜底獲得，第四批次供應的0032地塊能否順利出讓還是個未知數。

而從整體土地出讓規則來看，目前公布的8宗預申請地塊的出讓規則與此前相比并無明顯變化。多數地塊都設定了土地合理上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為現場競報“現房銷售”面積程序；當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號的方式確定競得人。

北京第四批集中供地預申請住宅地塊情況列表

數據來源：北京市規劃和自然資源委員會

北京土拍或開啟“二三五法則”

9月23日，北京今年第三批集中供地收官。截至目前，北京市今年已經完成三個批次的土地集中出讓，共成交了49宗地塊，總成交額約1480億元。

其中，2月，在北京第一輪集中供地中，共成交17宗住宅用地，總土地成交金額480.225億元；在5月第二輪集中供地中，共出讓14宗宅地，總土地成交金額499.575億元；9月，在第三輪集中供地中，共出讓18宗商品住宅用地，總土地成交金額500.295億元。

對比來看，2021年，北京總計集中進行三輪供地，成交了63宗地塊，約成交金額2112.04億元。今年前三批次供地規模還遠不及去年，因此第四批次集中供地的推出也在情理之中。

另據中原地產預計，接下來還會有其他預申請地塊陸續掛牌。而從北京今年集中供地可以看到，每輪供地的地上規劃建筑物面積總計保持在150萬平方米左右，成交金額在500億元左右。而第四批供地的規模似乎也在這一定律之中。

此外，另據業內人士透露，包括北京市規自委掛出的8宗預申請住宅地塊在內，北京今年第四批供地總量或有20多宗地塊，其中朝陽、豐臺、通州成為供地“大戶”。

當然，預申請的土地并不一定最終都能上市，預申請方式在一定程度上避免出讓地塊出現流拍、終止等情況，提高了掛牌出讓的效率。比如，10月17日，天津首次采用“預申請”方式供地，累計預公告21宗地塊，最終掛牌17宗，100%出讓成功。

澤龍認為，北京第四批次供地最終推出的土地數量可能并沒有市場預期的那么多。從目前來看，集中供地的批次越多，挑選空間更大，從房企拿地情況來看，預期第四批次還是延續第三批次的行情，熱門地塊遭拼搶，但是多數地塊還是底價成交。

對于土地市場即將開啟的“加餐”模式，澤龍表示，房企的“飯量”是一天不如一天，飯頓多了、飯量供應也大了，但是“胃口”并未相應變大。北京第四批次供地將開啟“二三五法則”，即20%的熱門地塊火爆爭搶，30%的地塊弱競爭，半數的地塊兜底或低價成交。