東莞的二手房指導價，即將滿一周年。

在這個節點上，前些日子，它再一次被推上了輿論的風口浪尖：網傳東莞二手房指導價取消了！

(相關資料圖)

雖然這是鬧劇一場，但這不得不讓我們重新審視與梳理，東莞二手房指導價，一周年里的那些事兒。

這一年時間里，前有一紙新政，讓譬如6萬 的二手房，一夜掛牌價降至3萬 ，看似資產縮水近一半。

后有市場風起云涌，低于指導價大幾千掛牌成交、銀行按照成交價高額度放貸等現象頻出。市場，自己走出了特立獨行的一條道路。

指導價出臺，銀行跟進、二手房成交冰封！

永遠不要去質疑，樓市新政的威力。

二手房指導價的出臺，便是很好的例子。2021年10月8日，東莞住建局發布首批二手房小區交易指導價。（回顧：東莞官宣二手房指導價）

緊隨其后的，是市場迅猛且深刻的反應。此番新政后，一天內便有貝殼平臺，下架5489套高價房源，以調整掛牌價。（回顧：貝殼下架高價二手房）

| 紛紛下架不符合指導價標準的房源

信貸端也紛紛表示跟進新政，將按照指導價開展二手房相關貸款業務。（回顧：銀行按照二手房指導價放貸）

最后，便是真實的市場端成交量，急速冰封。據住建局數據顯示，2021年10月東莞二手房成交量僅為423套，同比下降約86%，環比下降約72%。

二手市場的成交量，也從2021年10月有了明顯的分水嶺。至此，東莞用了半年時間，才艱難地實現二手房成交量破千。

| 2021年10月東莞二手房成交量大幅下滑

被冰封的二手市場冷了，成交量也下降了。

我們可以看到，一度喊價5萬 、6萬 的萬科金域華府、東駿豪苑，掛牌價紛紛降至指導價，分別為39600、34064元/平。

| 南城某中介門店11月掛牌價，??東莞房姐

調控政策不斷加碼的東莞，二手市場緊急剎車。但新政僅半年后，我們又看到了市場的另一面。

來看接下來的摸排。

摸查：按成交價放貸、房源掛牌成交低于指導價

市場始終是多變的。

今年4月，我們在排查松山湖二手房成交真相時，發現了不少房源，銀行放貸不再像新政后那般，按照指導價放貸。而是按照二手房成交價來執行。

在當時，突破指導價放款，并非易事，且具有不確定性，不予推廣。

| 某中介解釋

但在前兩日的摸排中，各大銀行幾乎齊刷刷地表示，確認現在可按照實際成交價來放款了。

來，上3家銀行貸款經理新鮮的問詢圖。

|3家銀行問詢結果

按照成交價放款，對于買家而言無疑是喜大普奔的利好。

如原本建面約100平的萬科金域華府，指導單價39600元/平，原貸款額度約為396萬。

但如今按照成交價放貸，如成交單價5萬/平，則貸款額度為500萬，足足比指導價多貸100萬有余。

|成交總價及指導價對比

而二手市場的變化，不限于此。業主放盤的市場預期，明顯又下降了不少。比如，時下的朋友圈，滿屏都是中介低于指導價掛牌出售的房源信息。

舉個栗子，東城的萬盛花園即花樣年華小區，二手房指導價20965元/平。

如今貝殼掛牌價1.6萬、1.7萬/平的比比皆是，單價降幅超5000元/平，總價一算，低于指導價超20萬元。

|朋友圈內相關低于指導價房源信息

拉個縱向的時間軸，我們也能看出業主心理預期的日漸下降。

比如，大熱的松山湖，萬科金域松湖花園指導價32899元/平。

今年5月掛牌價最低房源單價約5萬/平；時間來到今年9月，最低掛牌價格降到了約4.7萬/平；4個月時間，預期降了約3000元/平。

|待完善對比圖，去水印及拼合左右對比。

銀行高于指導價放貸，又低于指導價出售，這讓不少業內人士感慨：二手房指導價形同虛設，市場的參考意義已然不大。

這也就引出了下面的這場鬧劇。

取消二手房指導價：真鬧劇一場！

到底是怎么一回事兒呢？

我們從時間線出發，梳理一下事情的來龍去脈。

9月16日，有自媒體發布推文稱：東莞取消二手房指導價。究其原因，發現內文其實依據僅有貝殼東莞站顯示的掛牌價格。

隨后，諸多自媒體紛紛跟進，一時間東莞人的朋友圈，均被這則信息所吞沒，中介集體高潮。

|朋友圈部分相關信息截圖

但僅憑貝殼顯示市場價，則認定官方取消指導價，沒有任何官方文件做支撐，這一行為實在荒謬至極。

果不其然，24小時不到，就啪啪打臉了。

9月17日，貝殼東莞站發布公告：數據變化實為系統升級造成，與取消二手房指導價政策無關。（回顧：貝殼東莞站官宣！）

|貝殼東莞站掛牌價已恢復為指導價

隨后，貝殼東莞站系統恢復了指導價掛網。

這也從側面告訴大家一個真理，凡事都講求證據。在關乎樓市新政方面，切不可聽信謠言，認準官方紅頭文件才最靠譜。

二手房指導價，有著其自身的歷史使命

其實，東莞二手房指導價的誕生，有其自身的歷史原因，同樣身上肩負著其歷史使命。

從近年來穩字當頭的樓市而言，東莞頻頻出臺調控政策，如發布新房房價地圖、建立新房搖號規則等。

而二手房指導價，是在幾乎同頻的調控中誕生的產物。

|東莞2021年相關樓市新政一覽

主要是寄希望于整個樓市降溫，二手房指導價限貸，能直接精準打擊投機炒房客，維穩樓市。

值得一提的是，在去年“莞八條”樓市新政中，提及建立二手房成交指導價制度，對銀行貸款的形容為：引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險。

|莞八條樓市新政中對于二手房指導價的相關描述

當下，隨著信貸額度的增加，銀行放松放貸標準，加之此前二手房長期被誤傷、壓抑著的合理需求，在信貸上，是個不錯的突破口。

至此，剛需買房與置換業主，都能享受到更多的銀行貸款。這對于樓市而言，合理的二手房市場需求增長，也能起到提振樓市信心的作用。

寫在最后：

可以看出，二手房指導價一周年之際，市場風云變幻。

信貸端、成交端、客戶端等均給出了及時的市場反饋。

短期看來，二手房指導價帶來的成效肉眼可見，抑制了炒房勢頭；長期來看，二手信貸端口的放松，又讓樓市信心重回。

這，無疑是剛需福音。現階段的剛需，真的可以認真看房，考慮入手了。