來源:房世子
(資料圖)
最近房價這走勢之疲軟,在我國歷史上都沒見過,連有很多地產老炮都看不懂了,有部分之前信念很堅定的讀者也跑來問我,后市究竟會怎么走,房價還能不能漲,現在還能不能買房。
今天我就簡單聊聊我的看法吧,全用大白話,爭取講得明白了。
1
首先,現在全國樓市整體確實在下滑,大部分城市都在跌,偶有幾個城市表現比較強硬,但是整體房價確確實實在走低。
這個數據都不用我舉例了,老鐵們可以評論區自己說。
下滑的原因其實沒有大家想的復雜,又是金融又是出生率又是調控的,本質上——就是簡單的漲太多了,價格太高了。
我國的房價收入比,在世界范圍內都算最高的那一批。尤其是有些二線城市,工資也就幾千,很難支撐兩三百萬一套的房子。
世界范圍內看,美國人收入幾年就能買房,歐洲人十年差不多夠了,而中國人基本要二十年往上。
而我們在買房上的這種地獄級難度,主要就是人口快速進城導致的。
我記得我上學那會,整個農村住了八億人,你看現在農村里還有非老年人嗎?沒了,都跑進城了。幾億人口在短短二十年間由農村轉移到城市,這個壯舉,在全世界也是獨此一家。
任何東西,只要買的人多,賣的人少,就一定會漲價,再加上房價一漲,就會有資金進來炒,房價就漲得更快了。
這里說的資金不一定是指大家想象中的“資本”,很多本來不想買房甚至買不起房的人,看到房價漲了,也想賺一筆,或者想著再不買以后就買不起了,也會想辦法籌錢買房。
需求在短時間內集中爆發,房價不漲就怪了。所以 說 白了 ,過去的房價是吃了二十年的人口進城紅利。
2
那現在是什么情況呢?
大家看一組數據就明白了:
深圳過去十年(2010年至2020年)常住人口增加了713.6萬人,位居全國第一,平均每年增加70多萬人;廣州過去十年常住人口增加了597.7萬人,平均每年增加約60萬人。
而去年2021年,深圳常住人口僅增加4.78萬人,廣州新增常住人口7.03萬人。
只有前十年的十分之一了,其他城市也差不多,腰斬的都算是表現好的了
換句話說,就是過去二十年我國房價暴漲所依賴的進城紅利沒有了。
那進城紅利消失了之后會出現一個什么情況呢?
整體上房價肯定不漲了,買房的人減少了,交易量不足以支撐房價整體上行。那只要房價整體不漲,需求就會回落,就不會有那些“再不買以后會更貴”的搶房現象了。
然后買房開始挑挑揀揀,老房子看不上,太遠的也不想要,戶型不好的也不考慮,而真正看得上的房子,又買不起。
房價于是就陷入了這種不上不下的局面,房貸利率再降也沒啥作用,現在房價太高,大家缺的是首付,不是還不上房貸利息。
再加上房價不漲,也不著急買房了,局勢反過來了,越不買房價就越不漲,成負循環了。
3
進城的人少了之后,那些低總價的上車盤就會首當其沖,因為接盤這些房子的人變少了。
就拿北京舉例子,現在留京定居的年輕人,哪一個不是家里能掏出幾百萬的首付的?剩下沒背景的年輕人要么直接就走了,要么就是打算賺幾年錢,在老家買套房。
而現在北京買房的人,基本就兩種,少部分是家里能掏幾百萬首付的,剩下大部分是換房的。像以前那種兩口子996拼幾年,攢下一百多萬,先買個上車盤以后再說的情況,已經明顯變少了。
既然是以換房為主體,那么就會出現一個很明顯的現象:賣出的地方弱,買入的地方強。
賣出的地方,本身掛出來賣的就多,買入的人少,房價就會走弱。買入的地方,本身掛出來賣的就少,買入的人多,房價就會走強。
大家可以在中介的app上隨便看看就知道了,核心區域的小區,常年沒啥掛牌出來賣的,偶爾有個兩三套,基本也很快就賣出去了,房價很容易就漲了。其他稍微偏遠一些的同等體量的小區,掛牌在賣的就有幾十套,這種情況下,房價怎么可能漲得上去?
北京這邊在漲的也就東西城,海淀和朝陽的大部分,以及麗澤,亦莊,昌平南,這幾個職住平衡的地方。剩下的小區,房價基本沒動。
其他城市我估計很快也會變得跟北京走勢差不多,這個就是進城紅利消失以后的必然結果。
國家前二十年,都在想辦法壓住房價不要上漲,今后十年,估計都要想辦法托住房價不要下跌,直到大家的收入漲上來,房價收入比變得跟歐美差不多,才會重回升勢。不過那時候房價上漲的驅動邏輯發生了變化,跟發達國家房價邏輯差不多。
沒辦法,一代人有一代人的機會,有些紅利吃到了就是吃到了,錯過了就是錯過了。
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