霧里尋光｜到高線城市去，房企加速回歸一二線

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2015年開始，“棚改貨幣化安置”推行下，三四線城市新增了大量住房需求。短暫的繁榮逐漸過去，伴隨著棚改貨幣化安置政策收緊，三四線城市消費力不足、經濟發展后勁不足的弊病凸顯，較長的去化周期開始讓房企望而卻步。

克而瑞發布的百城商品住宅去化數據顯示，今年6月末，三四線城市整體去化周期仍在2年以上，部分東北及內陸二三線城市如大連、哈爾濱、蘭州等去化周期超30個月，顯著高于百城平均，這還是6月份房企面臨業績沖刺季，推盤積極性提升的結果；一線城市整體去化周期則為17.98個月，二線整體為18.99個月。

房企投資“逃離三四線”并不是什么新命題，早在2018年相關部門與金融機構釋放出棚改貨幣化安置收緊信號時，房企就有向一二線轉向的趨勢，且一線與強二線城市向來是房企必爭之地。

而在“現金流為王”的下行周期，這一趨勢尤為明顯。8月下旬發布的半年報業績中，企業對“優化土儲布局”的提及多于以往，在一二線城市的布局成為抵抗下行周期風險的底氣，也是其發展后勁的證明。

到一二線去

當下，企業花每一筆錢都要經過“精打細算”，如何保證投資能帶來更高的收益率，或至少“不打水漂”，更具確定性的一二線城市成為房企布局重地。

中指研究院發布的代表房企拿地數據顯示，從城市等級看，50家代表房企2022年1—8月在二線城市的投資面積占比最高，為60.9%。

從布局區域來看，企業熱衷于在長三角拿地，占比達到40%。TOP10企業在長三角的拿地金額和拿地面積分別為1901億元、941萬平方米，均位列四大城市群第一。具體到城市，杭州、上海與成都位列房企拿地面積前三，其中杭州以394.4萬平方米位列第一，上海以228.4萬平方米位列第二。

克而瑞的數據也顯示，截至今年5月末，百強房企將84%的投資金額集中在重點22城，22城以外城市布局占比僅為16%，且多以佛山、常州、東莞等發達城市群中的熱點三四線城市為主。

企業自然是最清楚市場冷暖的主體。

中國金茂總裁李從瑞在業績發布會上表示，“希望拿地能回歸一二線，過去金茂拿的地一二線占到80%以上，可能還要更多。”

而針對三四線城市，李從瑞更是直言，未來還會避免進入三四線，要聚焦在一二線。城市運營項目則由于自身特殊性，不局限于一二線城市。

另一個代表性案例是碧桂園，這家曾經重倉三四線城市的房企，調整布局的動作也頗為明顯。

一組可供對比的數據是，2022上半年，碧桂園新獲取的9個權益項目中，71%分布在二線城市。去年同期，新獲取的219幅土地中，按金額計算高達62%分布在三四線城市。

碧桂園常務副總裁程光煜說，去年下半年開始碧桂園調整了投資策略與強度，調整之一就是布局上向確定性的市場傾斜，即向人口流入市場和能級較高、市場較厚的方向調節。

今年上半年，碧桂園還參與了上海和杭州土拍，雖未有所獲，但這家“宇宙房企”調整路線的動作和決心，外界已經看到。

美的置業在進攻一二線市場的同時，也在逃離三四線城市。

今年年初，美的置業明確了29個戰略深耕城市，半年過去，美的進一步聚焦至25個甚至更少城市，強化投資的確定性。

美的置業執行董事兼高級副總裁王全輝說，去年9月以來美的置業就啟動合作項目的收并購工作，上半年完成的9個收購項目，主要收購方向是戰略深耕城市，同時退出了九江、柳州等部分計劃要放棄的城市。

優中選優

從人口與經濟發展潛力角度看，一二線城市樓市需求和價格都更具有確定性，相對而言投資風險較小。項目層面，在市場需求強勁時，項目并不愁去化，即便盈利能力一般，在快速周轉的模式下這一缺點也并不“刺眼”。

今時不同以往，中心城區可供開發的空間趨于飽和，地塊高昂的樓面價、嚴格的銷售限價和配建比例擠兌下，疊加房企收緊的現金流，一二線城市留給房企的利潤空間逐步縮小，房企在投資時也更加謹慎。

李從瑞表示，“當前應該聚焦在一二線的核心地段，金茂8月份拿的11塊地中，除了城市運營的一二級聯動的兩塊地以外，剩下的全部是一二線城市核心地段的黃金地段，效益也都會非常的可觀。”

美的置業在將戰略聚焦城市數量縮減的同時，也強調“不單是城市深耕，更多是對優質片區的深耕，確保項目安全。”

而布局上本就以一二線為主的萬科也增加了一條新的投資標準。

萬科執行副總裁劉肖在業績推介會上提到，萬科除了繼續堅持量入為出、倉位穩定的投資策略，今年還需要獲取特別好的項目。

其所謂“特別好的項目”有三個標準，首先是片區市場好，不僅僅是看城市，還要看片區，好的片區能帶來經營安全和客戶積累；其次，是否有把握提供好產品好服務；三則是財務指標、經營指標和效率要非常出色。