出品 | 鳳凰網風財訊&風財訊智庫

作者 | 王婷婷

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房地產正在探底盤整，截止8月31日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年報”中，超過70%上市房企凈利潤、毛利潤出現同比下滑；百強房企平均銷售金額同比下滑51%，帶動營業收入整體回縮。

探底階段，安全是第一要義，相對而言具備優質商業資產的企業，或能憑長期盈利預期來獲取“平滑周期”的能力，并以此抬高安全邊際。

這一特征在新城控股（601155.SH）身上表現較為明顯，作為行業內第一批開展“商住雙輪模式”的企業，受到利潤水平較高的商業業務帶動（上半年商業運營收入同比增長19.8%），新城控股整體毛利率較去年同期平穩提升2.29個百分點，至21.90%，遠高于TOP50房企的毛利率中位數（約15%），甚至超過2021年的總體房企毛利率（約21%）。

商業“奶牛”平衡利潤波動的效果可見一斑。

與此同時，新城控股的開發業務質量進一步提升。數據顯示，今年上半年新城控股651.60億元銷售金額中回款額達760.30億元，回款率117%，位于行業前列。

高效回款可以拉動企業的現金存量，上半年新城控股在手現金余額447.82億元，經營性現金流凈額為115.03億元，為公司夯實了安全墊。

而對于當前的房企來說，守住安全，在房地產盤整結束時，才可能等到新周期的新風口。

業績看質量：指標成色提升

當前房企看業績，質量遠遠重于單純的指標增長。新城控股2022年中期業績報也體現了“價值觀”的這一改變。

數據顯示，2022年上半年新城控股實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。

規模層面，截止6月末新城控股實現合同銷售金額651.60億元，銷售面積約657.20萬平方米，另外已售未結轉面積達到3468.92萬平方米，預示未來結算進報表的盈利和收入也是可觀的，公司經營規模有能力保持平穩。

同時值得注意的是，新城控股截止6月末的總土地儲備1.31億平方米中，一二線城市占比37.05%，長三角區域三四線城市占比約29.46%，多是人口流入量和資源量較穩定的城市，這是公司開發業務未來結算總量和質量的關鍵。

經營成色（利潤指標）的提升，新城控股主要預期在經營性業務上。

財報顯示，在今年上半年新城控股商業運營實現收入47.18億，同比增長19.8%，其中商業持續性經營收入持續大漲超過當期利息支出，約為145.7%。

而新城控股的經營性業務中，不含稅的物業出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營業收入的10.23%，比例進一步上揚。

由于物業出租及管理屬于較高毛利業務（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動提升至21.90%，同比漲幅2.29個百分點。

實際上，物業出租及管理業務的收入及利潤水平，與吾悅廣場的數量和質量掛鉤。

據了解，截止今年上半年，新城吾悅廣場的開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%，連續多年保持90%以上的出租率，這意味著，新城控股的商業收益有保證。

一環扣一環，源于商業項目本身經營規模和質量的夯固，不斷拉升著新城控股的未來利潤預期，這是其抵御行業性下行風險的核心競爭力。

發展重安全：現金和負債“兩手抬邊際”

如果說質量讓企業“活好”，安全則保證企業“活下去”。

面對這條第一要義，新城控股一方面穩現金、一方面降負債。

由于開展“有回款的銷售、有歸集的銷售”，新城控股在上半年回款金額達760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業前列。

同期新城控股的物業交付量達到近4萬套，計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米；計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米（住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目平方米811.64萬平方米），穩定的交付進一步提升項目資金回籠、結轉的預期。

而回款和交付提質，對資金端的效果顯而易見，例如在上半年，新城控股的在手現金余額447.82億元，對比同期短債，公司期內的非受限現金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍，安全系數維持較高位置。

實際上，新城控股的債務可控性本來就比較高，截至2022年6月底公司的有息負債822億元，同比下降191.60億元；公司整體凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點，三道紅線均達“綠檔”要求。

債務可控的情況下，更為難得的是，新城控股實現了債務結構的優化。這一定程度上得益于雙輪驅動戰略帶來的融資優勢。

據了解，截止今年8月底，已有近20座已開業吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億，而此類貸款具備“融資期限長、還款安全”的特點，成為新城控股在資本市場一把很好的抓手。受此帶動，在行業融資難度進一步加大的情況下，公司在中報期內的平均融資成本進一步下降到6.50%，很不容易。

可以看到，新城控股的策略和行業中很多企業都有所不同，在基本面穩定安全的前提下，“以商業平滑周期”是其等待復蘇、爭取新發展的方法，也可能構筑成新城控股的長期優勢。