出品 | 鳳凰網風財訊&風財訊智庫

作者 | 陳文莉

(資料圖)

“今年上半年，相信大家都比較明顯地感受到了這一波周期性的經濟放緩。這樣的大環境下，在保持公司業務持續穩健經營的同時，更加需要沉下心來夯實業務基礎，加強可持續發展的核心能力建設。”卓越商企服務（06989.HK）執行董事、總經理郭瑩在8月29日的半年度業績會上直言，蓄勢未來，才能在經濟上行的時候抓住機會提速增長，讓公司走得更遠。

周期輪轉間，卓越商企服務的穩健前行，已然印證了這一觀點。

上半年，卓越商企服務實現收入18.6億元，同比增長13%，三年復合年增長率26.6%；歸母凈利潤3.11億元，同比增長15%，三年復合年增長率高達35.7%；凈利率17.6%，同比持平。

鳳凰網風財訊注意到，卓越商企服務在2021年底出售了兩家收并購公司，并收回投資款3.5億元。而如果剔除這一因素，其上半年收入增長率達到了33%，歸母凈利潤增長率則為23%。

盈利能力的持續增強，給了卓越商企服務更多回饋投資者的底氣。2022年上半年，卓越商企服務擬派息每股14.60港仙，派息率達到了少見的50%。

值得一提的是，上市尚不足兩年，這已經是卓越商企服務第四次高比率派息了。

規模上，截至2022年6月30日，卓越商企服務總合約物業面積6894萬平方米，同比增長35%；總在管全委物業面積5008萬平方米，同比增長42%。其中，管理第三方的物業面積占比62%。

規模與盈利的雙增，在一定程度上印證著發展策略行之有效。

鳳凰網風財訊了解到，卓越商企服務始終堅持“2 X”主營業務規模擴張，努力跑通基于B端業務場景的增值業務模式，同時內固根基，持續提升系統性能力，進而穩步提升其綜合實力。

郭瑩表示，上半年的業績是符合預期的。下半年，卓越商企服務仍會秉承整體的發展策略、圍繞業務中心，戰略客戶事業部持續深耕部署，穩定基礎與再造護城河，聚焦市場拓展、合資與收并購、新賽道及增值服務，第三季度將達成全年外拓目標。

發展有基石，夯實商企先行優勢

2021年以來，受房地產行業調控影響，物企在加速擴大規模的同時，也在突破社區邊界將業務擴展至非住宅業態領域，拓寬服務版圖、尋找新的利潤增長點。

嘉和家業物業服務研究院數據顯示，商業物業是目前最熱門的賽道之一，憑借其高收益及高盈利的優勢備受企業追捧，目前有超過80%的上市物企布局了商業物業。

卓越商企服務首席運營官楊志東表示，這兩年確實有一些住宅背景的物業公司開始進入商業賽道，但我們對未來的競爭充滿著信心。

的確，作為最早一批布局商業賽道的企業，在過往20余年的發展中，卓越商企服務在交付能力、業務判斷、人才儲備和能力等方面都有比較長時間的沉淀，這也使其在日趨激烈的商企賽道中，始終保持著先行者的競爭優勢。

上半年，卓越商企服務的新拓第三方非住宅項目87個，新拓第三方合同總額13.06億，新拓第三方年化合同金額3.61億，來自卓越商企服務自有平臺的拓展貢獻比97%，足見市場對其品牌的認可度。

關鍵的是，3.61億新拓合同中，49%來自于戰略客戶。其中，在FM業務（企業大樓和辦公研發園區等綜合設施管理服務）方面，卓越商企服務新拓展東莞OPPO總部、杭州網易一園區、蘇州匯川項目、廣州小鵬汽車、北京好未來和盈職場項目、蝦皮科技、軟通動力全國辦公場地項目、武漢藥明康德華中基地項目、杭州縱橫通信總部。

PM業務（商業寫字樓綜合體）方面，卓越商企服務新拓展兆鑫匯金廣場、杰美特大廈、招聯大廈、增城粵港澳大健康產業園、深圳奧比中光科技大廈、深圳奧比中光科技大廈、世方里商業等項目。

儼然，大客戶對企業品牌起到強宣傳作用，但更重要的是其一定程度上增強了企業的抗風險能力，使之能夠在周期跨越中，保持穩健。

恰如郭瑩所言，優質客戶的抗周期性比較強，能夠讓企業在未來一段時間的經濟復蘇中，快速恢復。所以，卓越商企服務的大客戶戰略仍然要做深做厚。

據管理層透露，2022年初，卓越商企服務成立專屬戰略客戶事業部，充分挖掘戰略合作動能，深度綁定，大客戶業務規模呈現冪級增長。

上半年，卓越商企服務拿下了總建筑面積近100萬方的阿里全球總部－西溪五期項目。在此之外，騰訊大客戶的業務增量也同樣可觀，總合同額達到了2.54億元。

外拓有重點，打造產業鏈核心競爭力

在當前的規模化發展階段，拓展依舊是物業企業發展的重要目標之一。

2022年，卓越商企服務圍繞“1 1 X”戰略，聚焦大灣區、長三角地區及重點布局一線及新一線城市。

上半年，卓越商企服務合約項目覆蓋城市65個，在管項目覆蓋城市43個。其中，一線、新一線城市在管面積3688萬平方米，占比74%。

高能級區域的選擇，無疑成為了卓越商企服務在行業周期輪換中，穩健前行的另一重戰略保險。

而依靠自身品牌在重點區域外拓之外，收并購依舊是目前物企規模擴張的重要渠道。

楊志東表示，卓越商企服務在收并購上，第一考慮的是估值的合理性；第二，希望收購一些平臺公司，能夠讓卓越商企服務進入一些新的賽道，尤其是醫療和城市服務；第三，希望在新一線和一線城市有一些布局。

“整體收購上，希望可以與卓越商企服務在業務規模性上互通互利互補，最后在縱向產業鏈打造一定的核心競爭力。”

延伸有落點，蓄勢物管“新藍海”

近幾年，物管發展迎來了黃金時期，行業的邊界與內涵正在重塑，服務類型不斷延伸。商業物業之外，城市服務和公共類物業是目前物企重點關注的非住業態。

嘉和家業數據顯示，90%以上的上市物企在2021年新拓展了商業物業、城市服務和公共物業的相關項目。

據管理層介紹，在持續拓展FM和PM優勢業態的同時，卓越商企服務積極拓展新賽道業務，上半年通過市場化拓展獲取城市服務、醫療物業等新賽道業務年化合同金額超過4000萬。

其中，城市服務上，卓越商企服務攜手深圳國資平臺公司達成戰略合作，共同拓展“物業管理 城市服務”業務；

醫療物業上，楊志東透露，除了上半年市場化，我們也開發了以醫療為背景的標的，未來也會持續加大布局，下半年卓越會考慮在這個市場上延伸和深化。

隨著物業行業勞動密集型逐漸轉型，科技化無疑將成為物企發展的主要趨勢之一。

據悉，卓越商企服務在科技方面有兩大驅動，一是內部的業財一體，通過科技手段將業務和財務之間打通，在區域乃至于項目和不同的業態之間做出精準的管理定位，提升管理效率。二是對外的客戶需求端做智慧運營平臺，更有效地服務客戶。

而與“新藍海”業務的孵化不同，增值服務已然成為卓越商企服務營收中僅次于商業物業的主要的贏利貢獻點之一。

鳳凰網風財訊了解到，卓越商企服務的增值服務業務分為四大類別，包括建筑機電服務、企業服務、資產服務和專業增值服務。

上半年，增值服務實現收入4.76億元，同比增長33%，占總營收比例25.5%，貢獻比提升3.8個百分點。其中，建筑機電增值服務收入同比增長125%，公司旗下卓品商務2022年上半年實現收入7318萬，同比增長34%。

郭瑩表示，在系統能力的提升上，多賽道、增值業務是卓越商企服務長期堅持的發展方向。我們也相信，未來這部分業務一定會實現可持續增長。