來源：中原大咖

我先說，價格香才是王道！

(資料圖片)

剛剛，光明新盤中海觀園公示登記人名冊，共計1253批，是今年光明登記人數最多的一個新盤。

該項目于17日取證，當時自稱是“深圳頂流網紅盤”，由于那一片新盤聚集，一開始并沒有被很多人看好。

18日該項目發布銷售方案，本次推售房源包括1262套建面約83平-128平住宅產品，均價4.7萬/平，價格區間在4.2-5.4萬/平左右，精裝修交付。

特別要注意的是，80多平的剛需戶型，單價在4.1-4.5萬/平左右，平均4.3萬/平，單價5萬以上的多是110平的剛需改善戶型，這些單價都是帶精裝修的價格。

這個價格有多香？

我們從地圖上可以看到，龍大高速和光僑路交匯的地方，有三個新盤排排坐，分別是特發·觀月臺、龍光玖瑞府和中海觀園。

離龍大高速最近的是特發·觀月臺，之前被網友詬病小盤 噪音大，但入市的價格在當時看來還是相當便宜的，最低備案價4.32萬/㎡，均價4.67萬/㎡，毛坯交付。

并且在開盤當天下午，就打出9.1折賣房，折后均價4.28萬/㎡。

一度被認為是“最卷”的非限價盤。

但在限價盤云集的光明，這樣的價格，僅僅吸引了218批買房人成功登記。

旁邊去年取證的龍光玖瑞府精裝修限價5.19萬/㎡，價格方面，沒什么優勢可言。

三個盤放在一起，如果從位置上來看的話，特發觀月臺是受龍大高速影響最大的，中海觀園離在建的地鐵站光明城站（13號線延線）是最近的，步行距離大概400米左右，可能受到高鐵的噪音影響。

再對比一下今年光明其他新盤。

金地明峰府，7月4日取證，均價4.52萬/㎡（含金裝修），開盤99*99折，折后4.43萬/㎡。

接下來還有萬悅山二期還沒入市，不過該項目一期單價在4.61-5.36萬/㎡，二期的吹風價是5字頭含裝修成本。

萬悅山的位置當然是最好的，離光明大街地鐵口800米左右，不過現在光明的形勢已經變了，新盤價格比之前降低了不少，內卷越來越嚴重，二期能不能重現一期的光盤神話，咖姐還要打個問號。

現在越來越多聲音認為，光明被拉下神壇，咖姐認為這是不客觀的評價。

光明一開始的新盤幾乎都聚集在光明大街附近，這里未來將是光明的中心，規劃已經開始落地，買房人基本上是“閉眼入”的狀態，也成就了2020年多個光明新盤售罄的神話。

金融街一期備案價在4.9-5.3萬/㎡之間

華潤璽云著備案價在4.6-5.3萬/㎡之間

中海寰宇時代均價約5.99萬/㎡

電建洺悅府均價約5.97萬元/㎡

金融街二期均價約5.19萬/㎡

民軒攬翠臺均價約5.11萬/㎡

金地峰境瑞府均價5.14萬/㎡

佳兆業云峰匯均價5.1萬/㎡

而到了2021年，就只有萬科光年四季、萬悅山、星河天地三期四期和金地峰境瑞府。

那之后的新盤幾乎都不在光明中心區，“地鐵口”甚至成為了一個不錯的優勢。

所以咖姐覺得，兩個時期的光明新盤，地段和價格都是截然不同的，光明有沒有被落下神壇，還是要看萬悅山二期等中心區待入市新盤的銷售情況。

就目前中海觀園針對剛需的低價戰術來看，沒有在中心區的光明新盤，價格香才是王道！