近期一系列穩樓市政策陸續出臺且發揮效果，但信心的恢復和交易的升溫仍難一蹴而就。

國家統計局8月15日發布數據顯示，今年7月，全國70個大中城市中，有40個城市的新房價格環比下降，51個城市的二手房價格環比下降，數量比6月略有增加。

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今年1-7月，全國房地產開發投資、商品房銷售、房企到位資金增速等指標繼續保持負增長。其中，房地產開發投資的同比降幅繼續擴大，達到6.4%，連續4個月位于負增長區間。商品房銷售和房企融資等指標同樣保持負增長，但降幅并未繼續擴大。

“總的看，房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處于筑底階段。”國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在7月份國民經濟運行情況新聞發布會上總結道。

盡管部分城市出現了房地產項目交付問題，并在一定程度上影響到市場預期，但付凌暉對樓市走向感到樂觀。他認為，隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩，保持平穩健康發展，對于經濟的影響會逐步改善。

“季節性回落”

作為市場變化最基礎的指標，房地產的量、價走勢在近期都出現了一定的波動。

進入2022年，全國房地產銷售面積和銷售額保持同比下滑態勢。6月，這兩項指標的降幅均有所收窄，一度讓人看到市場觸底反彈的希望。到7月，這兩項指標的降幅并未繼續擴大，但也沒有明顯收窄。其中，全國商品房銷售額同比降幅為28.8%，商品房銷售面積同比降幅為23.1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一方面，7月部分城市期房項目停工引發業主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節奏放緩；另一方面，房企沖刺半年銷售任務結束，開盤量減少，市場銷售季節性回落。

價格方面的變化趨勢較為同步。今年6月，全國70個大中城市中，有31個城市的新建商品住宅價格環比上漲，21個城市的二手住宅價格環比上漲，數量均創去年9月以來的新高。

但到7月，新房價格環比上漲的城市數量減少一個，二手房價格環比上漲的城市數量減少兩個。同時，新房價格和二手房價格下降的城市數量分別增加兩個和三個。分析人士認為，這說明房價的變化帶有一定的不確定性。

總體上看，一線城市的房價抗跌能力仍然最強。今年7月，一線城市的新房和二手房平均價格保持環比上漲，除深圳外，北上廣三地的房價均保持上漲。同期，二線城市和三線城市的房價處于持平和下降的局面。其中，二線城市的分化態勢較為明顯，成都、南昌、杭州、合肥等地的新房價格漲幅居前，南寧、蘭州、天津降幅相對較大。三線城市房價以下降為主。

需求端信心恢復尚待時日

多數機構指出，量、價的波動，說明需求端的信心恢復尚待時日。在供給端，信心同樣尚未完全恢復。

統計局的數據顯示，今年1-7月份，全國房地產開發投資同比下降6.4%，降幅比前6月擴大1個百分點，并連續四個月下降。同期，房地產開發企業施工面積、新開工面積、竣工面積同比均出現負增長，房屋新開工面積的降幅達36.1%。

今年前7月，房企拿地面積同比下降48.1%，拿地金額同比下降43%，繼續保持著較低的拿地強度。今年部分熱點城市的第一輪和第二輪集中供地，競買和交易情況均較為冷淡。

許小樂指出，7月銷售回款下降疊加當月是多數房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。

這也在一定程度上對其他宏觀經濟指標形成拖累。付凌暉表示，今年7月，房地產業生產指數同比下降10.8%，降幅比上月擴大了3.8個百分點，下拉服務業生產指數1.7個百分點。

過去多年來，房地產一度是拉動經濟增長的重要力量。但近年來，隨著人口、土地、金融等紅利的減退，以及去杠桿政策的實施，房地產業面臨增長乏力的局面，其對宏觀經濟的拉動作用也在減弱。

好消息是，隨著今年一系列穩樓市政策的出臺，市場持續下行的局面正在改善。除了銷售降幅一度收窄外，房企資金鏈也并未持續惡化。今年1-7月，房地產開發企業到位資金8.8萬億元，同比下降25.4%，降幅略低于5月的水平。

付凌暉表示，房地產行業規模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經濟增長和社會民生影響較大。今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩定房地產市場政策，房地產市場總體下行態勢趨緩。

修復預期是關鍵

公開信息顯示，今年以來，已有超過100個城市出臺了各類穩樓市政策，內容既包含對合理需求的支持，也包括對供給端的扶持。這些政策也被認為是提振市場信心、促進交易的重要因素。

但由于部分房企現金流緊張，一些在建房地產項目出現停工，部分業主的心態也出現波動。今年7月以來，少數業主做出主動停貸的決定，并在一定范圍內蔓延。該現象對市場信心再度帶來影響，其中，部分重點城市的新房交易受影響較大。

7月28日，中央政治局召開會議，提出“因城施策用足用好政策工具箱”，“保交樓、穩民生”。隨后，部分金融機構也做出穩定市場預期的表態。

針對這一熱點問題，付凌暉在新聞發布會上回應稱，“盡管最近有些地方出現了房地產項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發項目建設進度保持平穩，總體風險是可控的。”

對于后市走勢，多數機構認為，市場預期的修復是關鍵。只有排除各種不利因素影響，改善市場預期，各項穩樓市政策才能最大限度地發揮作用，市場復蘇的態勢才能真正確立。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，短期來看，各地因城施策力度有望加大，近期蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預計將有更多城市跟進優化房地產政策，各地“保交樓”相關舉措亦有望加速落地。

與此同時，8月15日，央行中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，也有望對房地產市場的預期帶來一定提振。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，在現有的政策環境下，供需兩端都有持續改善的空間，若應對得當，樓市有望真正進入回暖通道中。但他也提醒，由于拿地、開工等數據降幅明顯，有可能對明年的市場供應帶來影響。