隨著行業調整逐漸深入，“代建”正在成為“潮流”。

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在近期我們與行業的交流中，不少房企表示，或將“代建”納入業務發展范疇。

一直以來，市場對房企“代建”的印象還停留在綠城中國的代建業務之上。時至今日，已有超過30家房企在發展代建業務，這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬科、中海、保利發展、旭輝、仁恒、星河灣、當代置業等。

在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下，代建可能成為新的增長點。

某TOP30民營房企工作人員告訴我們，他們已經很久沒有拿地了。最近一塊地是在2021年12月拿的，如果只看集中供地的22城，他們從2021年第二批起就沒有在集中供地城市拿過地。

他們不是個例，CRIC數據顯示，截至2022年上半年，50強房企中有三成房企尚未拿地。若是聚焦重點22城，50強房企中未拿地比例過半數。

至今還在拿地的房企中，主要以國企、央企為主，且地方城投、平臺公司的“托底”現象嚴重。就全口徑銷售TOP50企業而言，國央企占比達到74%，接近75%的投資金額來自國企央企，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數企業中。

對此，部分民營房企工作人員自嘲表示：“民營房企的盡頭是代建。”

所謂“代建”，是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。

隨著土地成本高企、融資環境收緊、房企資金壓力上升，代建正在不斷吸引新的入局者。

CRIC數據顯示，目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家。這其中既有大型房企，也有中小型房企，如萬科、中海、保利發展、旭輝、仁恒、星河灣、當代置業、廣宇發展、天房集團等。

2020年至今就有不少企業陸續加入代建藍海，如中交地產在2020年3月13日完成注冊中交地產管理集團，宣布試水代建業務，對標學習綠城管理；中梁控股也在2020年3月23日提出要加強尋地合作，尋地合作模式包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、并購合作、資產收購、城市更新、代建等；金地則推行多元化策略，物管、商管和代建等業務并行發展。

目前有不少企業已經在代建業務領域取得一定成果，如旭輝控股CEO林峰在2021業績發布會上表示：旭輝建管已簽約總建筑面積280萬方，預估合約總代建費4.7億元，預估可售貨值145億。

金科代建業務2021年實現銷售金額20.28億元，新增代建儲備面積140萬平米，儲備面積600萬平米，儲備貨值近500億元。其中，在管建面中獨立第三方占比同比提升了9.1個百分點至57.7%。

不少房企工作人員告訴我們：“面對一二線城市拿地高門檻、高成本，近年來TOP50之外的中小房企獨立拿地開發越來越少，主要都是通過合作模式開拓市場。”

現如今，隨著土拍市場被國央企占主導，代建業務也逐漸蔓延到50強內民營企業。

某TOP10房企工作人員告訴我們：“雖然上半年他們的銷售情況還可以，有些項目都是‘日光’，但他們也很焦慮，隨著新增土儲數量的減少，很多區域已經不再拿地了，等目前的土儲消化完之后，現有的團隊又該何去何從？”

一直以來，房地產行業對“人、地、錢”的依賴度極高，如果沒“地”了，未來縮量是肯定的。

“應該有不少民營企業在考慮代建，這不是笑話，一旦輕資產運營之后，最看重的還是代建企業的操盤管理能力以及品牌口碑，而這正是我們的優勢。”

就代建業務而言，目前已有不同企業利用自身的資源稟賦走出了三條不同的路線。

1、與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表，依靠其國企央企性質和政府合作，承擔政府的保障房工程項目等，比如華潤就在深圳開發了深圳人才公園以及深圳灣體育中心，這是身份優勢與產品優勢的疊加；

2、產品領先的規模房企。這種房企主要依靠其較強的產品力、運營力、供應鏈以及服務意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內承擔商業代建。比如綠城管理就是開發管理和品牌雙輸出，在杭州大本營開始做代建，同時擴展杭州之外的地方，現在已經成為了國內第一的代建企業；旭輝、仁恒、星河灣也是其中的代表。

3、產品有獨特競爭力或是區域龍頭房企。這種房企主要依靠其產品的差異化或者區域深耕帶來的品牌優勢在代建領域形成了自己獨有的特色，比如做綠色地產代建的當代、朗詩，再比如利用自身在大本營區域影響力和實力扎根開展代建業務的河南建業，這是產品優勢和區域優勢。

目前來看，綠城管理與中原建業是目前中國房地產市場最大及第二大的代建公司，兩家都已完成上市。

從綠城發布的2021年業績情況來看，綠城管理新拓業務規模穩步增長，2021年新拓代建合約建面同比增長21.9%至2280萬平，新拓項目代建費同比增長22.3%至71.1億元，平均收費312元/平。

房地產景氣度下滑催生出更多代建需求，綠城管理從原先主要服務中小開發商，逐漸轉向承接政府保障性住房、產業園、市政配套以及AMC與地方城投、國企的新增代建尋求。

從其代建業務的毛利率來看，其綜合毛利率達46.4%。

2022年3月15日中原建業也發布了其首份年度業績公告，中原建業2021年全年營業收入13.0億元，凈利潤7.7億元，凈利潤率高達59.2%。

可供參考對比的數據是，近年來房地產行業整體毛利率下行，部分頭部房企毛利率已低于20%。

相比于傳統房地產開發，代建業務在諸多方面都具有較大優勢。

首先，代建業務作為輕資產模式，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。

其次，代建業務更少受到房地產市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。

最后，代建業務的輕資產特性，還能讓代建業務擁有更高的利潤率水平。同時由于規模經濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

整體來看，對于代建業務而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業，勢必造成行業競爭性加大，行業的高增長難以為繼，利潤率水平也或將下滑。