近期深圳家長們進入了高度緊張期，前有高考中考陸續出成績，后有幼兒園、小一、初一放榜錄取名單。深圳學校及對應樓盤再度被推到了風暴眼中。

(相關資料圖)

今年各大重點學校依舊表現不俗，深圳中學霸榜高考頂流，寶中、深高北的中考成績亮眼，荔園、深高、南二外等持續優異……

以這些傳統重點學校為中心，樂有家研究中心選取了深圳較有代表性的6大片區：

1、福田的百花片區（百花小學、深圳實驗學校）

2、福田的香蜜湖片區（荔園外國語、深圳市高級中學、紅嶺實驗小學等）

3、羅湖的深中周邊（深圳中學初中部）

4、南山的南二外周邊（南山第二外國語小學、初中部）

5、寶安的寶中周邊（寶安中學初中部）

6、龍華的深高北周邊（深圳市高級中學北校區）

過去1年時間里，這六大片區的成交量、成交價及業主掛牌價都有了不少變化。

其中2022年上半年的二手成交量相較2021下半年出現微跌，但個別片區成交量漲幅超50%。成交價紛紛下滑，跌幅在10%左右，相當于每平米降了1萬元。業主的掛牌價也漸趨理性，逐漸下滑，越來越多業主報價靠近指導價。

6大片區交易量半數大跌

豪宅 重點學校才是硬通貨

從六大重點學校片區半年度的二手過戶量來看，百花、深中、寶中成交明顯下滑，而香蜜湖、南二外、深高北則有所上漲。寶中跌幅達到49%，而香蜜湖漲幅50%，市場表現差異極大。香蜜湖具有雙重屬性：老牌豪宅 重點學校集中，成為深圳樓市中的硬通貨。

總數據來看，2021年下半年六大重點學校片區二手住宅過戶367套，2022上半年為355套，市場仍在走低，跌幅3%。

過去1年里，百花的成交高峰期出現在2021年12月，過戶26套，但隨后就下滑明顯。寶中的高峰期是2021年7月，過戶20套，但到了2022年6月交易量已經砍半。寶安中心及新安一帶的樓市泡沫在過去1年半時間里已經被擠出許多。

深高北的成交高峰期在2021年7-8月，而2022年7月也出現了小高峰，恰好都是秋季入學高峰期，對當地學校周邊樓市有一定促進作用。

香蜜湖交易量在2022年二季度出現明顯大漲，片區內部分樓盤熱賣，獲得不少購房者青睞。同時2022年上半年改善需求入市步伐加快，對于香蜜湖這類豪宅片區而言也是大利好。

重點學校片區價格下跌1萬元/㎡

業主下調報價

2021年7月開始，深圳房價進入下跌區間，重點學校片區也不例外。

六大片區在過去1年里有所波動，但整體是逐漸下滑的。寶中、深中、百花和香蜜湖跌勢都比較明顯。香蜜湖有較大波動，但近期又回歸下行。

業主也有點扛不住了。除香蜜湖外，其他5大重點學校片區掛牌價都明顯回落。

具體數據來看，寶安中學片區、羅湖深中片區二手成交價跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交價跌幅9%，南二外跌幅8%。按片區此前價格來計算，單價跌幅都超過1萬元/㎡。

掛牌價跌幅較大的片區是羅湖深中及福田百花，跌幅15%起，業主讓利較多。南二外、深高北、寶安中學片區的業主報價也有不同程度的下調。僅香蜜湖業主心態堅挺，掛牌價維持穩定。

從業主掛牌價與指導價之間的偏差值（差距）變化來看，偏差值在10%以內的房源占比越來越大，從2021年7月的1.7%，逐漸增加至如今的4.7%。11-30%以內的房源占比也從4.1%增加至15.9%。明顯可見，業主的報價越來越接近指導價，與指導價之間的差距逐漸縮小。

降價是目前市場的大趨勢，走過一年多的樓市低谷，深圳眾多片區的泡沫已經破滅、被擠出。即使是曾經無比堅挺的重點學校片區，也歷經了一輪深度調整，理性報價、理性購房成為主流。

來源：樂有家研究中心