馮毅成“導致信心難以恢復的關鍵是價格混亂。”

今年上半年，全國一二線城市的樓市救市政策基本出清，4月份構筑了階段性的市場底，6月構筑了政策底。

然而救市至今，市場信心的恢復依舊舉步維艱，其中最重要的一個風向標不是成交量，而是成交價格。

(資料圖)

如今，新房大力度花式促銷，二手房“割肉”促銷，法拍房價格跳水，整個市場陷入了價格泥潭，嚴重拖累了新房入市的價格確立。

新房不僅面臨周邊在售競品的價格壓力，還要面對周邊二手房與法拍房的價格沖擊。

在整個市場陷入“以價換量”的泥潭困境時，價格體系（不只是新房）已經混亂無序，如此往復對房地產多個方面（包括主管方、企業、業主）基本是弊大于利。

成交量的回暖不一定帶來樓市的回暖，而價格企穩才能恢復市場信心。

而想要價格企穩，就必須重振包括新房、二手房、法拍房在內的價格體系。

“以價換量”的成績不值得歡喜

上海解封一個月新房成交量激增，但之后開始呈現疲軟狀態。不僅如此，上半年全國救市政策基本出盡后，不少城市都是短期內成交量上升，但之后開始呈現疲軟，尤其是6-7月份，這種現象普遍突出。

究其原因，一方面是新政短期刺激成交量上升，后繼乏力；另一方面是部分樓盤集中推售或集中簽約，造成短期數據激增。總而言之，市場的購買力和購房需求沒有實現持續增長，離總體恢復到良性循環還有較大差距。

而各地各類型房產交易（包括新房、二手房等）以降價換來的成交量并不值得市場歡喜。

一個靠降價支撐成交量的市場是不健康的，這樣的市場也不可能獲得持續發展。在“買漲不買跌”的市場觀念中，二手房普遍降價成交就是樓市低迷的主要特征之一。

負面情緒的傳導不僅破壞信心與期望，還會影響行業運行。這種降價成交的情緒不但會助長購房者的觀望情緒，而且也會傷害二手房東的既得利益，經濟損失之后更難有欲望置換新房。二手房的降價成交會嚴重影響購房者對新房市場的預期，直接降低新房市場的成交量。

相比之下，新房“以價換量”充滿了各種無奈。

降價不一定說明開發商多么有誠意，但一定跟資金面緊張有關。降價部分不一定是開發商的利潤，也可能是開發商準備削減的配置成本。包括但不限于精裝標準、公區配置，甚至可能會改變交付規劃和降低后期運營質量。只有錯買的，沒有錯賣的。房地產公司的營銷價格，是經過多個部門嚴密計算的結果，任何購房者不要妄想“撿漏”。

當然，對于剛需購房者的基本需求而言，房價越低當然越實惠，本文不對這一需求過多分析。

以二線城市地價3萬的樓盤為例，按照傳統邏輯應該賣6萬，財務成本起碼要在5.2萬以上才能實現（短期賬面上）保本。此時如果整體均價按照4萬或者4.5萬銷售，你會覺得買房是“撿漏”嗎？你敢買嗎？

財務成本價即品質安全線。當一個樓盤售價高于等于它的財務成本價，是值得考慮購買的，如果低于財務成本價，建議謹慎對待。合理利潤是房屋品質的保障。一個項目只有保證它有合理的利潤，才可能保證應有的品質和長期良好的運營（物業管理等）。

降價將嚴重影響品質升級

低迷市場會嚴重干擾區域品質改善升級的進程，甚至有可能發生永久性破壞。土地是不可再生資源，能夠用于核心區位品質改善的出讓地塊本就不多，具有豪宅基因開發實力的房企少之又少。

如果這種項目最后向低密市場混亂的價格體系妥協，那么這些核心地塊的改善品質將大打折扣，最終受損失的還是業主。明明可以在核心區位上從建造工藝和配置一步到位，打造出“天花板”品質的房屋交付給業主，結果迫于售價上的無奈而降低工藝或配置投入，最后在一流的區位上做出二流的產品，這是對城市資源、時間資源的巨大破壞與浪費。而且這種破壞與浪費是不可挽回的。

“便宜無好貨”在房地產就是真理。有品質需求的購房者，一定要學會反向思維買房，要學會分析每個樓盤的成本組成，才可能對品質投入有基本判斷。比如說武漢光谷，是武漢經濟最有活力，且常年保持GDP總量第一的區域，房價水平合理，區域購買力較強，區域內完全有能力并且也應該實現一次居住品質升級。

然而面對當前低迷的市場，三個備案價觸摸光谷價格和品質“天花板”的樓盤被混亂的價格體系（包括所有類型的商品房價格）拖累。2萬左右的地價，按必要成本投入與合理利潤計算，樓盤單價起碼要賣到3萬左右才可能保本，也才有可能交付優秀的品質。

雖然光谷中心城可售新房并不多，已規劃可開發的居住用地并不多，但是從2016年頒布“光谷中心城”規劃后，區域投資客較多，他們以單價五六千的成本買房，如今以1.9萬到2.3萬的價格拋售到市場，嚴重限制了新房銷售的價格。另一方面，過去幾年光谷兌現勢頭迅猛，地王單價依次從1.3萬、1.6萬攀升到2萬，也使得新房市場價格差距較大。

如果是在“慢牛”的行情中，這樣的價格差會被市場較快消化，然而在低密的市場中，同一區域在售新房價格差距近5000元，使得新房市場無比內卷。

至于光谷中心城的二手房、法拍房，其小區投入成本、交付品質與在售高檔項目不可同日而語。這些當年單價大幾千元的房子更多是剛需盤，和目前在售的改善小區的品質不在一個水平線上。同一區域的二手房、法拍房的成交價會嚴重干擾和拖累新房的成交價格。明明是不同的房屋品質（規劃、設計、配置、質量、物業等），但在普遍缺乏理性解讀價值的市場下，這些最重要的價值點反而容易被買家忽略，甚至容易被懷揣私心的中介、分銷人員以片面之詞“顛倒黑白”。

回頭來看，如果這三家觸摸3萬單價的樓盤迫于形勢而大規模降價銷售，將會是一個多輸局面。光谷也將錯失高端人居品質升級的機會。平心而論，以光谷人的收入，值得擁有更好的人居產品。而現實的尷尬卻是前幾年地價上漲過快，目前新房售價受限，企業的合理利潤難以保證，產品的品質升級滯緩。

那些堅持不降價、不減配降質的樓盤，是對企業良心與品質升級使命的堅守，值得市場尊敬。購房者也要意識到，買房子不同于買股票，短期價格的浮虧或浮盈都是浮云，房屋不具備短期交易的操作空間。買房就是買一個居住環境，一定要把品質放在首位，舍得為品質買單。

如何重振市場價格體系？

我們今天所有的樓市政策都是在堅持“房住不炒”的綱領和“三穩”方針下推行的。“三穩”就是要穩地價、穩房價、穩預期。而如今同一區域包括新房、二手房、法拍房在內的價格普遍相差較大，顯然是時候重振價格體系了。

比如說是否可以考慮做二手房成交指導價？將同一區域的二手房、法拍房與新房定價系統統籌兼顧，按照各自房源屬性、房屋價值等多個維度給出一個參考計算公式，讓三者之間形成一個合理價格定價區間。

此舉有利于定價更加理性，有利于穩定市場預期。從目前來看，要實現上述建議的難度較大，但千里之行始于足下。我們今天講的救市，最核心和最根本的是要恢復市場信心，而信心的關鍵指標就是價格。

如果沒有穩定健康的全面（新房、二手房、法拍房等）價格體系，在低密市場中很難恢復市場信心。無論是企業暴雷，還是周邊房源繼續降價都將一次次降低市場熱情與預期。

另外，伴隨當前低迷市場的延續，所有背負房貸的家庭將承受巨大的利息損失與貨幣貶值壓力。這些家庭買房，之所以能夠接受5.6%甚至5.8%以上的房貸利率，是因為整個市場是單邊上漲的行情。

這些家庭可以通過逐年上升的房價來覆蓋他們的持有成本（利息、貨幣貶值）。而目前這條路基本堵死，壓力可想而知。從這個角度看，穩房價、穩預期對于社會具有更高維度、更廣泛的積極意義。誠然，就目前來預計，新房市場的成交量很難再重回歷史巔峰水平。

因此，我們要盡快擺脫只看成交量、成交總額的數據局限，要盡快回到房價這個實在的指標層面。

如何建立和完善制度，是重振價格體系的關鍵。合理的房價關乎到大面穩定、市場信心與行業方向，任重道遠。