這兩天又等來了大消息。

一線城市終于熬不住了，8 月 4 日北京市住建委公眾號刊文稱，將昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地作為全齡友好住宅項目試點。

中心城區 60 歲及以上老年家庭前往三個試點項目購房并遷戶的，普通住房執行首付比例 35%、非普通住房執行首付比例 40%；

(資料圖片)

購買試點項目 140 平方米以下住房的，按首套房首付比例 35%、二套房首付比例 60% 執行。

并且，還有一個關鍵政策點：允許子女作為共同借款人申請貸款。

說白了，就是允許 " 接力貸 "，以前這個詞還是敏感詞匯，只能在私下操作，這會兒直接允許了。

算是一個大突破了。

而且北京二套房首付比例 60%，等于直接降低了首付比例，這也是非常罕見的。

大家可能不了解北京的樓市政策，北京的首付比例出了名的高。

因為北京有個普宅和非普宅的劃分，首套首貸普宅 35%，非普宅 40%，這次政策和之前沒差別。

差就差在二套首付。

此前北京的二套首付，普宅 60%，非普宅 80%，但北京對于非普宅的劃分是比較嚴厲的。

既然容積率高于 1.0，單套建筑面積 140㎡以下，還要實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的 1.2 倍。

3 點全滿足才是普宅，否則就算非普，但這次卻是只要你低于 140㎡以下，二套就可以 60%，相當于首付降低了。

同時還允許接力貸，這不就是赤裸裸地寬松嗎？

不過，這次北京執行試點的區域和指向的群體都很明確：中心城區 60 歲以上的老年家庭。

說明這次核心還是為了讓中心區老人往外遷移居住，這么一看就相對清晰了。

還是符合北京的城市發展戰略：疏導非首都功能。

直接目的確實不是為了刺激樓市回暖，但不得不說，仍然能間接釋放購買力，隱形促回暖。

北京此次松動不是直擊樓市，但松動是事實。

四大一線城市可以說是樓市全面性松綁的最后一道壁壘，對全國樓市都會釋放關鍵性的走向信號。

一有什么大動作，都會備受關注。

北京也不可能明目張膽放松限購，但這個小動作也釋放很強的信號。

其實早在北京松開限購口子之前，很多城市已經做出調整的手段。

比如西安、成都、寧波都優化或取消了二手房參考價政策，并且在私下已經執行。

目前嚴格執行二手房參考價政策的只有上海和深圳兩座城市。

但據我了解，上海其實早有松動的意向。

7 月份以來，上海二手房涉稅評估價就開始提升，以前在三價（合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價）中，房地產交易中心涉稅評估價是最低的。

現在這個涉稅評估價提高了，等于向銀行貸款的額度也提高了，那就是二手房的限價在提高。

雖然幅度不大，一套房子也只能多貸個幾十萬，但確實也做出了妥協，現在一線城市中，尚且嚴格執行的主要還是深圳。

而廣州，早在 6 月就宣布，廣州片區將在花都區、從化區、增城區建構差別化入戶政策，率先啟動在廣清接合片區廣州（片區）建立城鄉有序流動的人口遷徙制度的序幕。

并且 6 月 1 日起，購房者提供購房之日前 5 年在本市連續繳納社保或者個稅證明中，允許除起始月外累計不超過 3 個月的斷繳或補繳記錄。

雖然政策松動也是非常微弱的，沒有在市場上激起火花。

但如果我們把這些小動作都放在一起，釋放的信號還是很明確的：

一線城市，正在小步松動。

大家都知道，到 5 月底已經所有的二線城市都進行了至少一次的樓市松綁政策。

南京、合肥、杭州、西安、蘇州、成都等等一系列的強二線城市，都松了一遍，從 6 月的樓市數據來看，轟轟烈烈的救市政策還是起到了效果。

據克而瑞監測，30 個重點城市 6 月新增供應面積 1881 萬平方米，環比增加 50%；成交面積為 1847 萬平方米，環比增加 31%。

6 月份似乎都在往好的方向去走。

但 7 月份又持續爆出爛尾、TD 等一系列問題，一直在下挫大家對樓市的信心。

現在 7 月份的各項樓市數據還沒出來，但我預計不會有太明顯的回暖。

雖然下半年我們不會盲目追求要完成全年的 GDP 目標，但肯定要盡力去達到，所以樓市還得救。

可現在二線城市已經松了個遍，再松就要 " 裸奔 " 了，怎么辦？

只能考慮在一線城市上想想辦法了。

之前大家認為樓市回暖都是從一線城市傳導到強二線城市再到三四線城市的輪動性補漲，可樓市松綁卻完全反過來，當然沒什么刺激效果。

如果松綁一線城市，效果會來得更粗暴猛烈。

但是問題來了，房住不炒基調之下，不太可能朝令夕改。

所以一線城市這個最后的調控堡壘，我認為大概率是會堅守的。

現在三大一線城市基本都是小步松動，對市場的刺激影響作用始終有限。

而大家非常關注的深圳，目前還沒有任何政策上的松動。

眾所周知，深圳從執行二手房指導價開始，二手房成交量正式進入冰封，成交都在 2000 套上下徘徊。

雖然從今年 2 月份開始就傳說深圳會調整二手房指導價，甚至連比例都說出來了，但卻遲遲未執行。

在限購政策上更是完全沒有任何松動，這么一看現在四大一線城市，深圳的調控仍然是最嚴的。

但市場端是有讓步的，比如 1-2 成首付、首付分期，降價賣房等等，等不到深圳的松綁政策，開發商也只能自救了。

接下來深圳會不會有政策上的松動，我認為就算有，放松幅度也會很小。

所以剛需不必太擔憂，我的預計是接下來 5 個月，仍然還是樓市難得的窗口期，自住的可以抓住機會了。