2021年10月，一條信息引爆地產圈：全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。消息出來后，大家都一直在猜測：首批試點城市有哪些？房地產稅什么時候開始征收？

近日，新華社記者就房地產稅改革試點問題采訪了財政部有關負責人。有關負責人表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

這句話怎么理解？房地產稅試點，今年不會推出了！也就是說，我們設想中的更多城市和更大征稅范圍的房地產稅試點，今年不會有，至于什么時候推，要根據市場變化的具體情況再定。

房地產稅，為啥今年不推了？

房地產稅，其推出主要有兩個目的，一是通過稅收調節房產市場，促進再分配；二是通過房地產稅，逐步減少財政對土地出讓金的依賴 。

2021年，全國土地出讓金高達8.7萬億人民幣，短期內，讓房地產稅替代土地出讓金并不現實。在房地產稅推行初期，最主要的目的就是調節房地產市場。作為存量稅，房地產稅短期內肯定會對市場運行產生波動，其推出一定是慎之又慎的。什么時候是合適的時機？除了稅收前的準備工作做充分之外，還要有合適的市場條件。如果在偏冷的市場環境中推出，必將進一步影響市場情緒，加劇市場下行狀態。從全國的樓市環境看，自去年下半年開始，市場熱度是在不斷下行的。

房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）

在當前大環境下，如果強行推進試點，顯然不利于行業的穩定。維護房地產穩定發展，不僅僅是要防止房價暴漲，讓沒買房的人順利上車，也要防止房價暴跌，維護經濟金融系統安全。所以在財政部的采訪中，就出現了今年擴大房地產稅試點城市條件不具備的表述。

延遲試點，透露了什么信號？

所有的手段，最終要為經濟發展服務，理解了這個邏輯，你就能明白當下我們的房地產政策。

今年，我國經濟的首要目標是保增長。在政府工作報告中，確立了今年5.5%的經濟增長目標。為了維護經濟的平穩增長，3月16日國務院金融委專題會議中，有幾個新提法特別值得注意：積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；凡是對資本市場產生重大影響的政策，應事先與金融管理部門協調，保持政策預期的穩定和一致性；國務院金融委將根據黨中央、國務院的要求，加大協調和溝通力度，必要時進行問責。

這幾句話，奠定了今年宏觀政策的主基調：以積極性政策為主。房地產是國民經濟的重要產業，是經濟發展的壓艙石，所以無論如何都要保持穩定。房地產稅的暫緩推出，向市場釋放了一個重要信號：今年房地產政策的主基調，會由過往收縮性政策轉向穩健性政策。房地產行業政策導向已經從去年的防范過熱風險，向防范過冷風險轉變。

當然，房地產因為其特殊性，因城施策的趨向也會越來越明顯。簡單來說就是有過熱風險的城市政策維持一定謹慎，防止房價暴漲，偏冷的城市逐步放寬，防止樓市進一步下滑。

除了暫緩推行房地產稅試點，個別市場偏冷的城市這一輪對于房地產的放松政策已經開始。

• 2月15日，南昌放開落戶，大專以上學歷不用落戶，只需提交租房證明就可購房；

• 2月17日，菏澤將首套房首付最低降至20%，不完全統計，目前全國已有北海、自貢、南寧、德州、唐山、重慶、贛州、南通、無錫、佛山等城市相繼出臺降首付措施；

• 3月1日，鄭州出臺“樓市19條”，包括放松限購、取消“認房認貸”等措施；

• 3月1日，廣東中山調整公積金額度，最高額度由現行80萬元調整至90萬元；

• 3月4日，青島即墨區放松限售，新房交易由拿證滿5年改為網簽滿5年可交易，二手房則是拿證滿兩年即可交易；

• 3月23日，哈爾濱宣布廢止2018年出臺的樓市調控措施，全面取消限購限貸。

……

這一輪政策松綁，不僅僅是三四線城市，連鄭州等這樣的二線城市也開始加入其中。

如何理解這輪松綁政策？

看著多個城市放松購房限制，是不是有一種夢回2015年的感覺？

2015年，樓市庫存激增，政府出臺一系列措施促進樓市去化，從3月31日到10月24日，連續5次降息，營業稅免征年限由5年改為2年，二套未結清貸款首付降至40%，不限購城市首付降至25%……

一系列的政策出臺之后，樓市成交量在2016年徹底爆發。我們常說一個概念，叫“量在價先”，當成交量增長到一定水平且持續一段時間的時候，價格也隨著開始出現上漲。

以歷史為鑒，我們可以看到，當國家鼓勵你買房的時候，通常都是買房的好時機。因為大量寬松政策的密集出臺，代表著樓市已經階段性觸底。這時候有人擔心，這一輪寬松政策下來，會不會導致和2016年那波一樣的暴漲？

這種擔心也大可不必，首先是以京滬為代表的一線城市的限購并沒放松，其次從居民杠桿率的角度來說，2015 年中國居民杠桿率僅為37%，而到了2021年，杠桿率已經上升到62％；第三，2021年，我國城鎮居民的人均住房面積已經達41.1㎡，比2015年增加了接近5㎡。

也就是說，2021年中國的樓市基本面和2015年已經發生了天翻地覆的變化，在“房住不炒”的大背景下，中國樓市已經沒有了全面“暴漲”的溫床。麥田房產分析師認為：對于自住購房者來說，利用利率下行的機會，降低自己的上車成本，才是最實在的。