住房和城鄉建設部辦公廳日前發布《住宅項目規范》的公開征求意見。引人注目的是，與以往不同，這次公布的征求意見稿當中沒有再提“取消公攤面積”或者“以套內使用面積進行交易”。其意何在？本期“思與辨”就此展開討論。

■主持人：王玥

■嘉賓：

趙嵩年（深圳大學城市治理研究院副研究員）

梁志勇（珊瑚數據<中國住房租賃智庫>CEO 深圳市公寓租賃行業協會專家委員）

傅子恒（市場資深研究人士 經濟學博士 高級經濟師）

問題不在公攤面積該不該收費，而在消費得不明不白

主持人：公攤面積為何會備受爭議？

傅子恒：公攤面積之所以備受爭議，原因有以下幾個方面：一是定義不清，公攤面積多少是合理的，多少是不合理的，沒有準確定義和具體衡量；二是小區與小區、屋與屋之間差異較大，差異之下公攤面積衡量很難統一；三是在賣方市場條件下，開發商可利用公攤面積進行調控定價，實質上就是變相漲價。

趙嵩年：當下公攤面積并不是一個透明的消費內容。因此購房者在意的并非公攤面積該不該收費，而是消費得不明不白，不知道自己的公攤面積來得是否合理。

梁志勇：公攤面積不等同于計價方式，它是客觀存在的并有一定合理性，應進一步明確其認定原則、適用范圍及量化標準。

取消公攤面積是一個循序漸進的過程

主持人：此次《住宅項目規范》征求意見，“以套內使用面積進行交易”的表述被剔除，該如何解讀？

趙嵩年：“以套內使用面積進行交易”的表述被剔除，說明取消公攤面積是一個循序漸進的過程。取消公攤面積涉及許多問題：公攤面積若取消，那取消的那部分面積由誰來承擔？如果由物業來承擔，公攤面積的產權并不屬于購房者，后期維護業主不滿意怎么辦？如果看似并非購房者承擔，而實際是把成本算入購房者的套內面積內，那購房者就既沒有產權又增加了成本。如果是把成本算入購房者的套內面積中，同時產權又屬于購房者，那如何核算也是一個新的需要解決的問題。

梁志勇：市場上有四種計價方式可選，“以套內使用面積進行交易”只是其中的一種。本次剔除并不意味著取消“以套內使用面積進行交易”，而是需要謹慎行事，多方考慮。若確定“以套內使用面積進行交易”為唯一方式，能解決新房信息不透明的問題。

傅子恒：“套內使用面積”是與上述“公攤面積”密不可分的概念。如果“公攤面積”現階段無法取消，那么以套內使用面積進行交易就很難實現。對購房者而言，當下需要更多關注的還是房屋質量、居住環境、稅費與價格條件等因素。

科學優化與細化政策法規是保護購房者權益的關鍵

主持人：在一蹴而就取消公攤面積并不現實的情況下，還有更好的方法保護購房者權益嗎？

梁志勇：進一步明確公攤面積適用范圍及量化標準，引導購房者樹立合理認識。在《深圳市房屋建筑面積測繪報告》中已明確，對每一套房屋的建筑面積、套內面積及公攤面積都要求進行公開展示。一方面應加強對不顯著標明套內面積的銷售行為予以監督制止；另一方面，房屋租賃市場中應規范因公攤面積導致的亂收費問題。

趙嵩年：在立刻實現取消公攤面積并不現實的情況下，應當做好過渡工作。通過法律法規統一厘清“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”等關鍵概念，明確公攤面積的范圍，劃定公攤面積的標準，明確公攤面積的產權歸屬，確定公攤面積維護的責任主體。各種操作方案和標準的擬定及出臺，是當前取消公攤面積從“不現實”轉為“現實”的前提。

傅子恒：不斷科學優化與細化政策法規是保護購房者權益的關鍵。在法規細化方面，具體可以考慮將其與開發商和購房者的成本掛鉤；或結合房屋的不同品質、不同性質，適度將公攤面積與稅費掛鉤，以此對開發商、購房者進行軟性引導；而在小區公共設施、房屋質量監控方面，以及無序開發與定價等方面，則需強化硬性約束，保護購房者權益。