2022年開年，土地市場進入到了冰點，全國300城經營性土地總成交規模同環比降至近一年來最低點。

然而，產業用地成交規模卻走出獨立行情，迎來成交高峰。克而瑞物管CPIC數據系統監測，2018年以來，園區用地成交市場經歷從下行到上揚的U形走勢，至2022年1-2月，工業用地成交宗數達到3564幅，占比達到54%，工業用地成交規劃建筑面積占比達到70.4%。

隨著房地產行業探索新的發展模式，告別過度依賴金融化的高杠桿發展模式，產業用地市場轉熱，也意味著野蠻生長的時代已落幕，未來五年是大力發展產業的五年。產城融合，城市中工業用地改造，文化創意園區等新型園區的出現，為園區物業管理拓展帶來新機遇。

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2025年園區物管市場規模或破30億平方米

園區物管市場空間到底有多大？

首先，現有存量來看，根據中國物業管理協會數據，2020年末我國物業管理總行業規模約為330.4億平方米。上海易居房地產研究院《2021物業服務企業綜合實力測評報告》發布數據，物企綜合實力500強企業管理的產業園區總面積為9.91億平方米，占500強總管理面積（144.3億）比例為6.79%。

按照物業管理行業總管理規模，以及物企500強的園區管理規模占比，推算2020年末全國產業園區物業管理面積約為22.4億平方米。

除住宅以外，產業園區是僅次于辦公物業的第二大規模非住業態。但園區與辦公物業規模相比，差距顯著，兩者占比相差3個百分點。同時商業等非住業態，園區規模占比僅是略高，差距并不明顯。

隨著物管行業發展、市場規模攀升，上海易居房地產研究院預測“十四五”末物業管理行業管理規模約達430億平方米。按照目前500強物企6.8%的園區占比，預計到2025年末，園區物業管理總市場規模約為29.2億平方米，比2020年底新增6.8億平方米。

從未來增量來看，園區物業多集中于各類開發區，測算開發區的工業用地潛力，目前符合條件的開發區合計核準面積約182億平方米，已建成土地占可開發建設土地為76.92％。根據這一比例測算，現有核準開發區的潛在工業用地建設規模可達18.95億平方米。存量和增量規模加在一起，未來園區物業管理面積將突破30億平方米。

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園區物業管理毛利僅高于住宅

園區物業管理盈利狀況如何？園區物業費水平在各業態對比中，處于較低水平，僅高于住宅物業。

對比2020年500強物企各類管理業態的物業費水平，產業園區物業費為3.06元/m2/月，僅高于住宅物業的2.24元/m2/月。但是，從區域對比來看，一線城市園區物業管理費水平顯著高于其它城市，其中，一線城市園區物業費水平為5.26元/m2/月，二線及全國平均為3.06元/m2/月。

從企業數據來推算，卓越商企服務公布了較詳細的分業態毛利率水平。其商務物業毛利率均值為27.4%，公共及工業物業毛利率為14.5%，住宅為13.5%。工業物業毛利率與商務類有顯著差距，但高于住宅物業的盈利水平。

與卓越商企服務類似的企業還有特發服務，其2021年中報披露，綜合物業管理服務毛利率水平為14.3%。2019到2021H1平均毛利率為16.3%。

因此，可以推斷園區物業管理的利潤率在非住業態中處于較低水平，但仍高于住宅，園區物業管理毛利率約在14-18%左右。

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六成物企布局園區市場

園區物管正成為眾多物企謀求轉型主要方向之一。

2018年，綜合實力500強物企中，有272家布局產業園區物業。2020年，這一數據攀升至315家，占比超過六成。

500強物企中，園區管理面積排名前100強企業，其注冊地占最大比例的為廣東省。這與地區經濟發展水平密切相關，根據2021年統計公布數據，無論GDP還是規模以上工業營收，廣東省都排在全國首位。尤其是規模以上工業營收，大幅領先排名第二省份。

目前，園區物管市場主要參與方可分為不同類型，具體來看，主要是產業園發展以國家類級和省級開發區為核心，早期涉足這一領域物業服務的企業，主要是國資背景產業園區開發商的配套性企業；行業領先的大型綜合性物企；一些具有園區開發商背景、市場化運營的民營物業主體興起等五大類型。

已在園區領域深耕的企業，面對日益激烈的競爭，也在不斷采取積極舉措，拓展增長機會，圍繞產業升級、探索配套服務新領域。

鼓勵實體經濟和產業發展的大環境下，盡管盈利水平低于商辦等其他非住業態，面對行業競爭加劇，更多物企仍積極開展園區領域布局。比住宅更高的進入門檻、更專業化能力要求、原有入局者已形成競爭壁壘、產業迭代升級下企業需求升級和多元化等，這些都對拓展園區物管形成挑戰。對于以住宅為主的大型龍頭房企，收購園區類專業公司，不失為實現業態快速布局的好方式。