沉寂一段時間后，房地產板塊近日再度走強，有接近20只地產股漲停報收，板塊整體漲幅靠前。房地產板塊快速走高，與房產稅年內不擴大試點的消息直接相關。接受金融投資報記者采訪的市場人士表示，從政策層面看，房企風險獲得重視，政策持續維穩；從行業看，系統性風險仍有待化解，投資者不宜在地產股快速反彈后過于樂觀。

房企風險獲高度重視

近日，財政部相關負責人在接受新華社采訪時表示，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

早在2011年，我國首次在上海、重慶試點房地產稅，并于2013年計劃房地產稅立法，2017年將房地產稅列入5年立法規劃。在試點后，2021年房地產稅改革大踏步式推進，在年末發布的《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》顯示，將在上海、重慶的經驗之上，進一步擴大核心城市試點項目。

不過，僅僅過了數月，備受各方關注的房地產稅擴大試點城市便按下了暫停鍵。對于房地產稅暫停擴大試點范圍，有分析認為政策意在維穩。從最新數據來看，30個大中城市2022年3月1日-15日的銷售面積同比下滑48%，相較2月27%的跌幅還有所擴大。樓市銷售遇冷，對房企來說無疑是雪上加霜。

管理層接連發聲，可見目前房企存在的風險獲得明顯重視。國金證券分析師杜昊旻認為，在國務院金融穩定發展委員會專題會議上對房地產的表述，表明政府已意識到地產行業風險的存在，并有意在“防范”和“化解”方面出臺應對方案，凸顯了對其的高度重視。同時也意味著當前地產行業基本面不容樂觀。從經營層面看，商品房銷售仍處于下滑趨勢之中。融資方面，除了部分國企，大多數房企的境內外融資渠道也尚未完全恢復，多數房企仍然面臨很大的債務兌付壓力。以上困境疊加，其中蘊含的風險已不僅是房企自身的債務違約風險，還有信用風險在行業中蔓延的趨勢。此外，若部分大中型房企繼續爆雷，不僅會對全國銷售市場造成更大沖擊，還會進一步大規模影響到產業鏈上下游的企業。

償債高峰風險待化解

二級市場上，在政策利好背景下，房地產板塊雖迎來快速反彈，但需要注意的是，對于樓市的任何調控，核心戰略都是以維穩為主，并非放任房價上漲。就行業自身來看，系統性風險仍有待化解。

平安證券分析師楊侃認為，短期政策松綁兼具必要性與合理性，有望在供需兩端齊發力。盡管中央提出穩增長，但土地市場降溫、疫情沖擊下，地方政府財政收支矛盾凸顯；同時，各市場參與主體亟待借助外部政策力量破局，化解系統性風險。

短期來看，房地產行業依舊處在動蕩期。本輪行業危機中激進型的“高杠桿”房企難以為繼，未來不可避免面臨規模萎縮或退出市場。優質房企出于“以銷定投”亦收縮投資，地方政府在土地財政壓力下或在土拍市場讓利。楊侃表示，土地市場或進入買方市場，優質房企拿地隱含毛利率有望迎來改善。此外，出險及高壓房企出讓資產意愿頗為積極，疊加金融機構信貸支持，為優質房企創造良好并購機遇。中長期看，行業資源逐漸向優質高信用房企傾斜，其市場份額有望持續擴大；同時，政策、土拍等市場預期穩定利于行業良性循環、市場平穩健康發展。

行業周期底部震蕩洗牌過程艱巨，但理性看清行業中長期不變的發展趨勢才能有機會以合理價格把握未來勝者。浙商證券分析師楊凡認為，行業中長期發展趨勢相對確定的發展方向有三方面：一是城市或區域政策放松趨勢下，總量增長變為結構增長，布局人口凈流入城市且城市有放松政策的房企，基本面可能優先好轉。二是本輪調控對行業產生長遠影響，房企在需求和信貸兩方面產生分化，進入正反饋循環的公司有機會獲得更多市場份額。三是行業進入成熟階段，城市更新是必然趨勢，都市圈需要擴圍接納新市民，綜合開發能力強的企業，參與機會更多。有獨特拿地模式的企業更具優勢。長期來看，楊凡認為本輪周期結束后，最終幸存者將會分為兩類，一是全國性藍籌房企，二是區域小霸王型房企。（本報記者 林珂）