近日，2021年國民經濟和社會發展統計公報數據顯示，2021年全國保障性租賃住房開工建設和籌集94萬套。此外，在國新辦新聞發布會上住建部相關負責人表示，2022年，將繼續大力增加保障性租賃住房的供給，全年預計建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)。
過去一年，“兩集中”新政單列22城租賃住房用地一般不小于10%，隨著首年三批次集中供地收官，聚焦租賃用地，2021年全年，22城共成交約1235萬方，純租賃用地和配建租賃用地成為供應的主要來源。
2022年開年以來，保障性租賃住房迎來多項利好，各地從政策到目標再到供給端，都在積極發力。在此推動下，保障性租賃住房有望迎來爆發式增長。
01
上海租賃用地成交大幅領跑，兩城零供應
據克而瑞租售統計，在三批次“兩集中”土地出讓中，涉租賃地塊數量582宗，總成交建面高達1235.47萬平方米，預計未來可提供約20.59萬套租賃住房，能夠切實增加保障性租賃住房的供給，解決大城市住房突出問題。
其中，上海以275.87萬平方米總租賃建筑面積領跑22城，涉租賃地塊數量達到76宗，租賃供應占比達到12.95%。而杭州是重點22城中涉租賃地塊成交數量最多的城市，達到101宗，也是22城中首個超百宗的城市。
從租賃地塊占比來看，深圳以15.82%排在22城首位，租賃建筑面積為88.69萬平方米，三次集中供地中租賃建面占比超10%指標的城市還有上海和北京。
值得注意的是，鄭州和廈門兩城三次土地出讓未涉及租賃住房用地。
表：22城2021年集中出讓涉租賃地塊成交情況
數據來源：克而瑞租售
02
僅六城完成年度供應計劃的50%以上
“集中供地”新政要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明確租賃用地指標，并基本達標占比住宅用地10%標準。北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。
從全年三次集中供應來看，僅北京100%完成供應計劃，杭州、合肥、上海、寧波和成都完成計劃指標的50%以上，上海和杭州、成都作為人口凈流入城市積極建設租賃住房，而合肥和寧波作為二線城市同樣積極號召供應租賃用地，分別完成供應計劃的64%和70%。
長沙和武漢等城市完成供應計劃的10-50%，剩余城市完成供應計劃的10%不到。不同城市因地制宜，因城施策多元供應，北京利用集體用地建設租賃住房，鄭州通過大量安置房及閑置物業改建租賃住房的方式，不同方式供應租賃住房。
表：22城2021年集中出讓租賃用地供應計劃完成情況
數據來源：克而瑞租售
預判2022年，隨著政策的加速落實，保障性租賃住房供應將迎來爆發式增長。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務量高出1.5倍，占十四五總目標的37%。
從部分城市供應計劃來看，上海2022年計劃供應17.3萬套，排在全國之首，其次是北京和廣州，年度供應計劃均超10萬套。預計接下來，多數城市為完成供應計劃將從土地供應端著手，為增加保障性租賃住房供給提供保障。
表：部分城市2022年保障性租賃住房供應計劃
數據來源：克而瑞租售
03
涉租賃用地供應多元化，競自持模式減少
純租賃用地和競自持、競配建租賃用地已成為租賃用地的主要供應模式。
據克而瑞租售統計，22城三批次“兩集中”土地出讓中仍以純租賃用地為主，2021年純租賃用地共供應74宗，規劃建筑面積481.96萬方，在第三批次中各城進一步擴大供應規劃建面達243.04萬方，占全年供應的50%，未來將供應4.05萬套租賃住房。
圖：2017年-2021年純租賃用地成交情況(單位：萬㎡，宗)
數據來源：克而瑞租售
從占比情況來看，純租賃住房成交面積占比達39%;其次為拿地配建租賃用地，占比為24%;競自持租賃用地占17%。
值得注意的是，“競自持”和“競配建”的拿地方式變相提高了拿地價格，最終傳導到房價上，不利于市場的健康發展。在第一批次中作為涉租賃用地的主要供應方式，在自然資源部的指導下，各城在第二、三批次集中供地減少“競自持“和”競配建“的方式。
2021年競自持租賃用地共供應120宗土地，規劃建面214.95萬方。競自持租賃用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等強二線城市，其中成都共32塊地成交自持面積70.72萬方，杭州在第一批次集中供地中成交火熱41宗土地溢價競自持。
圖：2021年競自持租賃用地城市成交情況(單位：㎡，宗)
數據來源：克而瑞租售
此外，競自持租賃用地占全年總供應的13%，其中85%的供應來自于第一批次集中供地，建面共約184.7萬平方米。二三批次僅廣州和深圳等五城仍保留競自持，競自持的拿地方式擴大了租賃住房的供應量，但也在無形中加大了開發成本。這也是第三批次沒有競自持租賃用地成交的核心原因。
圖：2021年競自持租賃土地成交情況(單位：%)
數據來源：克而瑞租售
“十四五”時期住房租賃市場將進入增量周期，租賃市場供應結構在政策調控下開始發生轉變，新增租賃用地將成為建設保障性租賃住房的重要基石之一。
2021年至今住房租賃利好政策密集發展，從年初到年尾、從中央到地方均在鼓勵租賃市場發展，多渠道增加租賃住房供應，未來幾年住房租賃市場將迎來爆發式增長，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場的結構性問題有望得到改善，住房租賃市場的發展環境也將進一步優化。
