2018年的秋天喊出“活下去”、去年底發“節衣縮食”倡議的萬科，在今年初的年會上，再次拋出了“背水一戰”的觀點。董事會主席郁亮表示，房地產行業已經進入了“黑鐵時代”。

一份名為《郁亮在萬科2022年會上的總結發言》于2月11日夜間流出。萬科董事會主席郁亮將2022年形容為“破釜沉舟、背水一戰”的一年，也是一個新時代的開始；將當下的房地產行業總結為“黑鐵時代”，并詳細談了對戰略、組織、人、機制、文化五位一體新的理解與思考。

作家王小波曾寫過四部關于時代的小說，分別為《黃金時代》《白銀時代》《青銅時代》和《黑鐵時代》。這也常被用來形容房地產等行業的不同發展階段。

大約在2012年前后，郁亮就在行業首先預判“人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代”。在2019年，郁亮又重申了“白銀時代”的論調。

但在2022年，郁亮直接跳過了“青銅時代”，判斷行業進入“黑鐵時代”，萬科需要建立新的錨定點。

面對新的行業階段，房企該如何應對？

縮表出清是生死戰

行業進入縮表出清階段，這是一場生死之戰。

在2021年10月，郁亮就在萬科業務交流會上詳細談論過“縮表”的痛苦。“對開發商而言，縮表更直接的表現為要降債務、控杠桿，以及去金融化”。

去金融化是什么概念？過去幾年間有一些所謂的金融創新如明股實債等，會使得杠桿更高。在去杠桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，疊加前期高價拿地，導致行業短期業績受重大沖擊是必然的。

沖擊之下，房價下降使購房者受影響，房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的地方政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回望2021年可以看到，房地產行業的風險出清在加速，土地市場坐上了從過熱到過冷的“過山車”，大多數房企銷售額同比下滑且未完成年度銷售目標。

萬科發布的公告披露，2021年1-12月，萬科累計實現合同銷售面積3807.8萬平方米，合同銷售金額6277.8億元，較2020年減少10.8%。

因此，郁亮將2022年形容為“背水一戰的一年”，即要么死、要么活，沒有中間狀態。

郁亮通過戰略、組織、人、機制和文化5個方面，表達了對當前行業形勢的判斷。

第一，在戰略方面，郁亮認為，外部環境的第一個特征是行業進入縮表出清階段，去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。外部環境另一個特征是2021年經濟工作會議提到的行業新發展模式。預判下來，新發展模式可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心就是解決老百姓居住問題；三個基本點，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

第二，組織方面，郁亮認為面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，大家都想活下去，都會全力以赴，“萬科靠什么贏？”萬科上下需要思考4個問題，一是萬科如何一盤棋建設？二是面對業務的此消彼長，組織如何適配；三是行業到了“黑鐵時代”，萬科怎么找到新的錨定點？四是面對已經是10%左右微利的行業，萬科在流程方面要不要再造？

第三，人的方面，郁亮直言自己聽到很多人抱怨說：“我們沒有能人，希望最好有超人”，但他用6個員工的例子反問：我們今天缺少的，到底是所謂的能力還是將工作做好的態度？并表示尤其痛恨用照片去簽到證明自己下過工地的項目經理，建議各個區域BG一經發現立刻嚴肅處理，直接開除。

第四是機制方面，郁亮坦言在“黑鐵時代”，房地產行業已經不能像元字宙、游戲、能源等熱門行業一樣，通過金錢激勵去找到合適的人，已經沒有這個出價能力了，“我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在‘黑鐵時代’的行業中工作。萬科能提供的機制是事業的舞臺、發展的機會，而不是單純地給錢。”郁亮說。

最后是文化方面，郁亮再次重復了2021年11月份流傳出的一份萬科內部倡議的核心關鍵詞：節衣縮食、戰時氛圍。

他強調，首先，在背水一戰情況下，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞止跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，與之無關的工作都可以放一放，放在次要位置。其次，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部。第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。第四，在文化方面一定要紀律嚴明。大仗、惡仗面前，即使有再好的武器，紀律渙散也是打不贏仗的。最后是省吃儉用、減少浪費，營造節表縮食的戰時氛圍。

地產回歸民生屬性

“房住不炒”其實是“房住”和“不炒”兩個方面。

郁亮表示，對“房子是用來住的”這個方面，要切實解決居民的合理居住需求。“不炒”是指盡管可能會放開部分購房限制，但還是不允許炒房，漲幅限制還會保留，政府也會通過諸如稅收或限制出讓等方式管控投資投機。盡管“房住”可能會釋放一些需求，但今天還有這么大量的需求嗎？而且隨著需求不斷被滿足，總量也在不斷變小。

一個明顯的例子是，以往遍地開花的返鄉置業潮在今年春節已不復存在。據中指研究院統計，2022年春節期間（1月31日-2月6日），重點監測城市新建商品住宅成交面積同比下降超過五成。

值得一提的是，買萬科房子的客戶年齡又推遲了兩歲。雖然郁亮沒有透露具體年齡是多少，但“推遲”已經能一定程度反映剛需購房群體的壓力。

據今年1月貝殼研究院發布的《2021城市剛需購房報告》，受限于較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大，剛需客群購房平均年齡約為33.5歲，高出新一線城市1.1歲，高出二線城市0.7歲。

而剛需置業者年齡的高低，根本還是受到置業成本的影響，直接表現在調控政策、貸款門檻、市場預期、本地人群置業習慣等方面。

另據中指研究院監測，今年1月50城商品住宅成交面積同比下降34.1%，降幅擴大。同時，多家機構預計，2022年全年商品房銷售面積、銷售額都將下降10個百分點以內。

“在新的發展模式中，人—地—房之間的關系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能”。

在郁亮看來，大家要適應行業回歸民生屬性這個現實，不要指望價格上漲。

“穩地價、穩房價、穩預期”是長期目標，房價會穩但難漲。從今年1月百城新房成交數據可以發現，雖量跌但價穩。

此外，樓市分化會越來越明顯，行業規模開始萎縮。

事實上，作為頭部房企，萬科每一次大的戰略行動都會引起行業跟隨效仿，如2021年11月萬科總部發文倡議節衣縮食、打造“戰時氛圍”，就曾引發多家房企跟進。

在郁亮此次主題講話之后，已有房企準備效仿萬科，建立“黑鐵時代”的新錨定點——下調薪酬。

中原地產首席分析師張大偉直言，從現在形勢來看，不會放任房地產失速下滑，事實上，2022年應該是房地產行業私企的“黑鐵時代”。接下來，到底是“白銀時代”還是“黑鐵時代”，歸根結底，需要看到底拿不拿地，拿多少地。從2021年全年招拍掛房企拿地排行榜來看，除了碧桂園、龍湖，其他都是國企或者是國企背景的房企，其中，萬科位居第二。 （宗 河）