開年復工第一天，各媒體消息顯示，2022年春節期間，開發商期待的三、四線城市返鄉置業熱潮沒有如期出現。

專家分析，一方面受“就地過年”影響，流動人口減少，成交規模繼續回落;另一方面三、四線城市置業市場逐漸飽和，資金更傾向于流向一、二線城市保值性房產。

但春節樓市不打烊，趁著閑暇在老家各大售樓處逛了幾圈，結果發現，縣城置業的熱情比想象的高漲，就連突破1萬/平的樓王，看房的人群也客來客往。

在樓市大環境橫盤期，似乎縣城的房子，跑出另一幅景象。

透過現象看本質，或許縣城成了鄉村年輕人進城置業的最后一根稻草。

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五六線住房=消費

年前，官方發話，為了促進住房消費健康發展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

對于買在四五六線城市的人來說，買房也許真的就等同于消費了，既沒有升值的空間，又很難作為二手房流轉。

回家過年期間，不免俗套大年初三需要串門拜年。期間不知道誰起的頭，有買房打算，要去縣城里頭看房。

出于職業敏感，騎豬英雄也跟著出發了，浩浩蕩蕩一行人，兩輛轎車直奔售樓部。

同去的5個家庭，三家都表示有買房意向，其中發小上車本錢已經準備好，就差看到滿意的房子。

原本以為縣城買房，品質很難比得上一二線，結果服務卻也出奇的好。

縣城買房的方式非常直接，不僅銷售帶著看沙盤，如果有心儀的樓棟，就算是毛坯工地銷售都可以帶著看。

周到的，還有游園車載著一圈一圈的轉悠。

這放在深圳，很難想象。在深圳買房，這年頭有時候連樣板房都沒個樣，買家全憑樓盤紙效果圖想象。

那天總共看了5個項目，有國企大品牌的，也有本地開發商自建的。

整體上看，戶型都方正，朝向統一都是典型的南北對流，實用面積都在77%左右，配套設施雖然沒有完全落實，但都有自身的特色。

而且，意外的是，各個樓盤的人氣，比想象中的高不少。

這和當前媒體報道的三、四線城市返鄉置業退溫截然相反。

當天銷售幾乎都人手兩批客戶，忙都忙不過來，接待騎豬英雄的銷售，已經接了8批客戶。

這意味著，三四線城市的下轄縣城、鄉鎮返鄉置業反而更加火熱。

但同行的發小，卻選中那天看過的樓盤當中，品質最弱的一個。

小區內既沒有公共的活動場所，也沒有老人需要的醫院。小區內大面積的小橋流水，占了80%的花園面積。

銷售算了一筆賬，發小選中的131平，四室戶型，總價拿到最低折扣97萬左右。

這個價格，其實放在臨深的惠州，也能輕松上車。

但問了發小返鄉置業并且選擇這個品質比較弱的小區的原因，或許進縣城買房是鄉村年輕人最合適的選擇。

發小回答說，買房不是為了自己住著舒服，是為了將來孩子能夠進城上學，如果沒有城市戶口，小孩只能選擇自己當年就讀的鄉村小學。

現在小孩上學不比當年，因為老師資源不足，學校兼并，上到3年級要轉校，上到5年級又要轉校。

鄉村學校很多教師已經上年紀，教學經驗已經跟不上任務。將來不希望自己的孩子在這樣的環境接受教育。小區附帶名校，配套品質弱一點也能接受。

工作的地方在東莞，房價已經很高，買不起了。買在老家，也方面接村里的父母出城，我也不在乎是不是坑，是不是萬年漲不起來。

看得出，像發小這樣的年輕人，買房實際上真的就如官方喊話那樣，買房真的等于消費，能住上新房，就是最好的選擇。

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為何縣城置業更火熱

通過返鄉置業的真實現狀，可以反思出一些原因。

1、職住分離

年輕人居住地和工作地分離，是返鄉置業的其中一大原因。

根據《人才流動與遷徙2021》顯示，北京、杭州、上海、深圳、廣州的就業競爭度分別為3.8、4.1、5.4、6、8.3。

而二三線城市，如東莞、中山的就業競爭度為28.3和30.7，相當于差不多30個人競爭一個崗位。

連二三線的就業競爭也這么大，可想而知縣城的就業競爭有多大。

騎豬英雄在縣城工作生活的表兄，只能夏天承包當地的新鮮水果速送，冬天帶著三四個熟手師傅攬幾個裝修工程，通過這樣的方式來謀求收入。

很明顯，留守家鄉，工作沒著落，但大城市房價居高，買不起，返鄉買房只能成為最后一道選擇題。

而且，根據交通運輸部數據，2022年的春運客流量數據依舊非常龐大。

2月6日交通運輸部數據顯示，春節假期7天，預計全國鐵路、公路、水路、民航發送旅客1.3億人次，春節假期7天全國高速公路累計車流量預計23946萬輛次。

這意味著，仍舊潛在上千萬的人口，存在返鄉置業的需求。

2、教育資源流失

鄉村教育資源的流失，如果深入鄉村觀察，會發現比想象中的要嚴重。

正如發小所言，鄉村的教師資源正在流失。

優秀的教師通過自身努力，考取城里的學校，只留下一些上了年紀的老教師。

即使這些年，村鎮的小學基礎設施都有所改善，薪酬補貼政策也不斷向鄉村教師傾斜，但薪資待遇、工作條件、教育理念等和城市相比，還是存在非常大的差距。

再加上，新生小孩減少、學校兼并、偏遠地區教師待遇和當地財政掛鉤，導致教師資源更加減少。

而想去城里上學，目前存在戶口限制。

如果要在城里上學，要么城里有房，要么選擇繳納昂貴的擇校費。

目前，騎豬英雄的縣城擇校費已經從2000，上漲到5萬不等。

這對重視孩子教育的鄉村出身的年輕人來說，縣城買房是退而求其次的選擇。

3、家鄉情結

農村人口遷徙第一站是縣城，并且最接近家鄉的地方。

雖然年輕，但身上也從父母輩繼承了家鄉情結。年輕人不管在外混得如何，都會有衣錦還鄉的夢想。

如果在家鄉買房，面子有光，也能近距離贍養父母、撫養孩子，自己逢年過節返鄉也有落腳處。

這樣的家鄉情結，能夠直接影響年輕人買房置業的心態。

近三年的數據顯示，今年仍然有返鄉置業意愿的年輕人比例超過4成。

根據58同城、安居客《2021-2022返鄉置業報告》數據顯示，2022年返鄉置業的人群占比達到41.2%。根據《2020-2021返鄉置業報告》數據顯示，年輕人返鄉置業的意愿為37.8%，2020年為68.6%。

其中，返鄉置業的第二大原因仍舊離不開“離家近，方便照顧家人”。

這個原因2021年比例為44.1%，而2022年上升到了48.4%。

《2021-2022返鄉置業報告》

不過在這里不是為了鼓勵大家一股腦在老家置業。因為不同的縣城，情況都不一樣。

比如百強縣、貧困縣、人口大縣、人口小縣、旅游地產縣和非旅游縣，環強一二線縣。

但人口流出、貧困又或者非旅游的縣城，只適合怎么都湊不夠工作城市首付的年輕人。

如果出于投資的想法或者被一些投資的概念吸引就需要謹慎了，因為縣城人口，流出的速度比想象的快，也沒有相應的產業支撐，未來長期的價值很難兌現預期，就不要白白浪費首套名額和房貸名額了。