編者按：發展公募REITs是資本市場服務實體經濟高質量發展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場投資品種，還可以起到完善多層次資本市場體系建設等多方面的積極作用。我國公募REITs市場啟動三年來，持續受到投資者青睞，具有良好的大類資產配置價值。對于未來市場的高質量發展，以及良性行業生態圈的建設，多方參與者紛紛表達各自的關切。

在宏觀經濟弱復蘇延續的大背景下，當前如何降杠桿、盤活存量資產儼然成為了市場關注的焦點議題。而以公募REITs發行為契機構建的不動產金融新模式，為國內龐大的存量基礎設施提供了一條實現高質量轉型發展的新路徑。

作為全國首批上市的公募REITs產品之一，東吳蘇園產業REIT的運營情況如何？怎樣看待本輪二級市場的深幅調整？針對后續擴募，是否已有安排？記者帶著問題專訪了東吳基金管理有限公司副總經理李杰。

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交出穩健運營“成績單”

今年以來，REITs市場一直備受業界矚目。

記者注意到，在經濟環境整體承壓的情況下，東吳蘇園產業REIT各項運營和財務指標相對穩定。截至2023年二季度，東吳蘇園產業REIT管理的蘇州國際科技園5期B區和蘇州2.5產業園一二期的平均出租率分別達到約93.80%和86.41%。

“東吳蘇園產業REIT上半年的整體運營收入也達到了上市以來相對較高的半年度水平。”東吳基金管理有限公司副總經理李杰告訴記者，“就租戶結構來看，底層資產蘇州國際科技園5期B區以中小型和初創型企業為主，行業涉及網絡通信、軟件服務、人工智能、生物醫藥和現代服務等；蘇州2.5產業園一期、二期則以大中型公司為主，行業包含生物醫藥、產業地產、信息技術等。兩個園區的客戶定位形成了較好互補，能夠有效承接蘇州工業園區的產業導入，有效滿足產業集群對于產業載體的綜合需求。”

圖為：東吳基金管理有限公司副總經理李杰（受訪者供圖）

據記者了解，東吳蘇園REIT自上市以來，按照基金合同和招募說明書要求，已落實分紅安排，為投資人創造了較為可觀的回報。具體而言，2021年的可供分配金額為92615834.46元，完成《招募說明書》測算金額的109.15%；2022年，在響應國家號召減輕租戶負擔的大背景下，基金達成可供分配金額159787825.86元，完成《招募說明書》測算金額的105.02%，切實維護了投資人利益。

短期調整無礙看多信心

值得一提的是，公募REITs市場受部分項目經營業績不及預期、負面信息被過度解讀、投資人構成單一致使交易行為趨同、保險等長線資金入市尚不充分、資金穩定性偏弱等負面因素影響，一度走出了深幅調整行情。

“本輪下調涉及廣泛、步調趨同、幅度較深。”李杰坦言，“但這并不影響我們看好后市的信心。畢竟，REITs項目的高質量擴容一直在有條不紊地推進，而隨著信息披露規則細化、投資者交流常態化等市場生態建設的完善，隨著更多長線資金的充實，我們堅信REITs市場將行穩致遠，為實體經濟發展持續提供新動能。”

需指出，針對今年以來的二級市場震蕩，業界關于“REITs產品資產估值未壓實，壓力測試和保守定價不足”的質疑甚囂塵上。

“我們認為，應該拉長時間維度辯證地看待問題。”李杰說，“一方面，資產估值的參數和條件設置應當在一定的期限內進行持續檢驗和調整，存續期的跟蹤評估設置意義即在于此；另一方面，極端或重大事件對估值影響的程度，應立足于對資產未來一定期間業績的判斷，而非局限于當下短期的沖擊，且業績的平穩和恢復取決于資產的區域優勢、產業優勢、聲譽地位等稟賦特質，還依托于原始權益人和運營管理機構的資質能力、管理水平等綜合因素；再者，資產估值本身就是動態的，是發行人和投資人通過市場達到雙向平衡的結果。”

毫無疑問，基礎設施公募REITs作為一項創新金融工具，在試點初期的熱度退去后，其價格下行是必經的過程，是估值理性回歸的過程，也是市場價值發現機制逐步完善的過程。

優化運管能力仍為關鍵

總而言之，對于公募REITs市場和產品本身而言，短期波動無礙其長期投資價值的凸顯。

“個人認為，REITs的核心在于長期運營，對于原始權益人來說，如何提升基礎資產的管理和運營能力實為重中之重。”李杰直言，“持續經營能力的重要性遠遠超過快速周轉能力。”

那么站在REITs基金管理人和外部管理機構的角度，應于哪些方面著手，優化長期運營和管理能力？如何避免此前出現過的重要租戶退出致使REITs產品二級市場價格大跌？

“首先，我們會協同運營管理機構對東吳蘇園產業REIT所管理項目資產的租戶結構保持動態梳理——東吳蘇園產業REIT管理的兩個園區單一租戶集中度較低，承租面積和租金貢獻均相對分散，重要現金流提供方提前退租的風險基本可控。其次，運管機構需要對重要租戶的發展規劃、經營穩定性、續租意愿保持跟進，充分預留前置洽談期，保持銜接平穩。更為重要的是，運營管理機構依托園區在產業聚集、產城融合等方面的綜合優勢，還需不斷提升服務水平、優化招商政策、強化招商力量，持續擴大園區對潛在租戶的吸引力。”李杰稱，“此外，強化運營管理機構的風險意識、壓實運營管理機構責任、落實其共同信息披露義務等舉措，也是建設規范有序REITs市場的重要一步。這同時也要求基金管理人和運管機構分工協作，充分做好應急預案、集中度管理、投資者關系管理等工作，切實保障投資人利益。”

展望后續，對于產業園板塊的發展，李杰向記者表達了樂觀的預期。

“優質園區資產通過REITs上市后，其運營水平在市場考驗中必將持續優化，行業標桿示范效應有望逐步顯現，對于目標產業和目標租戶的引導力、吸引力也將隨之提升。”李杰說，“未來更多優秀的園區資產和園區運管機構將適應新的產業趨勢脫穎而出，并通過REITs上市和擴募機制加速轉型升級，提升產業承載效能，高質量擴充市場規模，最終帶動產業園板塊獲得穩步健康的發展。”

聚焦東吳蘇園REIT的擴募安排，李杰表示：“我們和原始權益人正在積極籌備，后續將按照監管要求、園區規劃加快相關工作的開展。”