近期，多家原始權益人啟動消費基礎設施REITs申報工作引發市場關注。

在業內人士看來，消費基礎設施REITs的發行宏觀條件及政策要素均已齊備，REITs底層基礎資產的擴容增類將為市場發展注入新的動力。

擴容增類正逢其時

(資料圖片僅供參考)

今年以來，國家發展改革委、證監會等紛紛圍繞消費基礎設施公募REITs的推出密集發聲，旨在從多維度出發，強調加快推進公募REITs發行。

3月，國家發展改革委印發《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs”“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。

7月中旬，商務部等13個部門聯合印發《關于促進家居消費若干措施的通知》，明確提出“支持符合條件的家居賣場等商業網點項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）”。

7月下旬，證監會在召開2023年系統年中工作座談會時指出，要“抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REITs（不動產投資信托基金）項目落地”。

據記者了解，在政策支持下，當前全國各地消費基礎設施項目持有企業發行REITs的熱情明顯提升。

上海百聯集團此前就發布了《關于開展基礎設施公募REITs項目申報發行工作的公告》，表示將以上海又一城購物中心項目作為基礎設施項目申報發行公募REITs。

無獨有偶，天虹數科商業股份有限公司亦發布了《關于籌劃開展消費基礎設施公募REITs的提示性公告》，擬以下屬公司持有的消費基礎設施項目申請試點發行公開募集基礎設施領域不動產投資信托基金。

據中信證券研究部統計，截至8月20日，北京恒盛華星投資管理有限公司、山東省商業集團有限公司、上海百聯集團股份有限公司、天虹數科商業股份有限公司等多家原始權益人均啟動了消費基礎設施REITs的儲備或申報工作。

毫無疑問，消費基礎設施REITs的推出，有利于原始權益人打造消費基礎設施的“投、融、建、管、退”完整閉環，真正實現重資產物業的自我循環和良性發展，并通過資產退出端對接資本市場，以退定投，反饋價值信息至前期物業資產的投資、開發、運營環節，對資產的全周期管理具有重要意義。

“不僅如此，對于原始權益人來說，發行公募REITs也有利于公司業務結構和盈利模式多樣化，探索公司第二增長曲線。”一位基金管理人向記者表示。

潛在盤活空間巨大

消費基礎設施涵蓋了百貨商場、購物中心、農貿市場等諸多細分方向。國內消費基礎設施優質物業的存量規模龐大，價值有待開發。

就百貨購物中心板塊來看，其已經由快速發展期步入成熟期，商業物業存量面積龐大，行業增長邏輯正轉變為更加注重存量面積的深度運營。

有公開數據顯示，截至2022年末，中國購物中心的存量項目達5685個，體量接近5億平方米，潛在盤活空間巨大。

農貿市場板塊，當前高層級的農貿市場往往具備超市不具備的廣泛區域輻射力，是其他零售點的供應源，也是特殊時期保證基本民生需求的關鍵供應源。不過，作為一種創新型的金融產品，目前監管機構和發行機構對于基礎設施REITs底層資產的質地與規模要求較為嚴格，考慮到大部分農貿市場的建設依舊存在冷鏈基礎設施建設不足、產銷能力不匹配、區域分布不均衡等問題，業內人士普遍認為，該板塊REITs的發行尚需時間培育。

哪類資產能飲得“頭啖湯”？“個人認為，位于一線城市核心商圈，接近滿租的項目獲批可能性理應更高。”上述基金管理人直言，“就目前來看，購物中心似乎更受市場‘偏愛’，最主要的原因是項目普遍估值較高，前期沉淀的資金也較多，在行業流動性趨緊的當下，退出套現的訴求最強、效果最好。”

站在原始權益人的角度，對于有意參與消費類REITs申報的企業，可由以下維度著手，篩選底層資產——即位于高能級城市；運營成熟穩定，運營時間三年以上；不含住宅、公寓、酒店、寫字樓業態；收益良好，出租率較高，收繳情況較好；項目公司單獨持有，且無住宅開發業務，或資產剝離可行的資產。

“需指出，亞太成熟市場均在宏觀經濟下行階段推出REITs，并將其作為盤活存量資產、化解風險和提振經濟的重要舉措，且均以模式成熟、存量豐富的商業REITs作為首發業態。”中信建投證券房地產首席分析師兼建筑首席分析師竺勁指出，“眼下，國內消費基礎設施REITs發行的宏觀條件及政策要素均已齊備，我們認為，消費基礎設施REITs蓄勢待發，其將助力企業實現新發展模式轉型和多樣化經營目標。”

短期調整無礙布局

可以看到，自年內低點反彈后，近期公募REITs市場再度陷入震蕩格局，最近兩周的市場交投活躍度有所回落。

究其原因，考慮到宏觀經濟呈弱復蘇狀態，則部分REITs產品底層資產的修復節奏依舊面臨擾動。

“我們預計，REITs市場短期內仍將繼續呈現波動態勢，各板塊和各標的之間的二級市場表現或進一步分化。”中信證券首席經濟學家明明稱，“當然，對于后市表現，投資者亦不必過于擔憂。近期政策層加強了與各市場參與方的溝通，中長期維度下，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待。由此，我們建議各機構繼續兼顧一級與二級的布局機會，可重點關注抗周期性較強的品種。”

根據相關研究預測，如果消費類REITs能在2023年度實現零的突破，預計2023年度公募REITs的發行規模將與2022年度相當，到2023年末公募REITs的總發行規模可達1200億元左右。