編者按：發展公募REITs是資本市場服務實體經濟高質量發展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場投資品種，還可以起到完善多層次資本市場體系建設等多方面的積極作用。我國公募REITs市場啟動三年來，持續受到投資者青睞，具有良好的大類資產配置價值。對于未來市場的高質量發展，以及良性行業生態圈的建設，多方參與者紛紛表達各自的關切。

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當前，較高的住宅銷售價格、持續的凈人口流入，加劇了部分城市租賃住房市場的需求矛盾。如何更好地幫助新市民、青年人等群體解決住房困難問題？在大部分業內人士看來，增加保障性租賃住房的供給迫在眉睫。

作為全國首批保障性租賃住房領域的REITs項目之一，也是福建省首單基礎設施公募REITs項目，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱：中金廈門安居REIT）上市以來的運營情況如何？本輪市場“壓力測試”會否影響原始權益人后續擴募的信心？聚焦保租房REITs的運營優化，廈門安居未來有何安排和布局？

記者帶著諸多問題，專訪了廈門安居控股集團有限公司黨委委員、副總經理，廈門安居集團有限公司黨委書記、董事長徐曉煜。

底層資產韌性凸顯

作為國內首批面世的保障性租賃住房REITs項目，中金廈門安居REIT自2022年8月31日上市以來便斬獲了業界的高度關注。

“致力于保障性租賃住房運營和管理，推動租賃住房行業高質量發展，經過六年的集團化運作，我們希望以大格局造大版圖，成為廈門市場保障性住房建設的主力軍、住房租賃的領軍企業。”徐曉煜在接受記者采訪時指出，“經受住疫情沖擊的考驗，中金廈門安居REIT在上市將滿一周年之際，用實際行動交出了一份亮眼的‘成績單’。”

廈門安居控股集團有限公司黨委委員、副總經理，廈門安居集團有限公司黨委書記、董事長徐曉煜（受訪者供圖）

公開數據顯示，2023年二季度，中金廈門安居REIT實現收入1919萬元，約完成招募說明書預測同期數據的107%，一二季度累計完成招募說明書預測同期數據的106%。

可供分配金額方面，二季度完成1487萬元，約完成招募說明書預測數據的113%，一二季度累計完成招募說明書預測同期數據的111%。

此外，中金廈門安居REIT的兩處底層基礎設施資產——園博公寓、珩琦公寓的二季度整體出租率達到了99.64%。

顯然，得益于基礎設施資產良好的運營表現，中金廈門安居REIT的收入、利潤、息稅折舊攤銷利潤、可供分配金額等核心指標均超過了招募說明書的同期預測數據。

積極應對市場波動

徐曉煜告訴記者：“持續打造住房保障體系的‘廈門藍本’是我們一直以來的目標。”

今年以來，受基本面修復弱于預期、部分項目經營業績受到擾動、權益類資產價格承壓等偏空因素影響，公募REITs市場經歷了一輪大規模的“壓力測試”。在市場信心受挫的大背景下，本著對投資人負責的態度，廈門安居集團有限公司（簡稱：廈門安居集團）及其下屬子公司廈門住房租賃發展有限公司連同基金管理人主動作為、溝通市場，持續釋放積極信號。

“一方面，我們加大了市場宣傳和信息披露。今年以來，中金廈門安居REIT通過召開直播、業績說明會的形式，就基金的經營業績以及投資人普遍關注的問題進行了溝通。同時，外部管理機構還為中金廈門安居REIT開通了微信公眾號，在合規的前提下發布基金及基礎設施項目的最新動態。”徐曉煜指出，“另一方面，我們增加了基金做市商，同時發布了增持計劃公告。”

“參考海外REITs市場的發展經驗，我國公募REITs在發展過程中遇到短暫的困難和挫折是前進道路上不可避免的過程，我們始終對公募REITs未來的發展前景充滿信心。”徐曉煜說。

據記者了解，廈門安居集團目前尚有保障性租賃住房在建項目4個，涉及房源13522套，將從今年下半年開始交付使用。不僅如此，未來三年，廈門安居集團還承接了廈門市“十四五”規劃中的保障性租賃住房建設任務，預計將投入14個項目，涉及房源3.66萬套。

擴募資產儲備豐富

受益于良好的租賃市場需求面，可控的同業競爭壓力以及自身產品的競爭優勢，業內機構普遍預計，中金廈門安居REIT底層資產未來的出租率仍可保持較高水平，同時單平米租金有能力以年均低個位數的水平穩步增長，整體項目營收與基金分派維持穩健。考慮到原始權益人儲備項目充裕，則該基金平臺未來具備較明晰的擴募路徑。

不可否認，擴募是REITs發展壯大的重要途徑，市場也已欣喜地看到在首批公募REITs上市2周年之際，有4只公募REITs完成了擴募。

“個人認為，這是國內REITs市場建設的重要里程碑。”徐曉煜坦言，“鑒于廈門安居集團旗下租賃住房資產儲備較為豐富，同時，我們也非常有意愿將成熟的資產不斷裝入中金廈門安居REIT。基于長遠發展的考慮，在園博公寓、珩琦公寓發行REITs后，廈門安居集團旗下的其他租賃住房資產也將逐步按照REITs存續期管理的標準進行管理，待時機成熟即啟動相關擴募工作。”

據介紹，當前廈門安居集團旗下已入市的集中式房源達5361套，分散式房源為2000套，共涉及25個小區，平均出租率在95%以上。

作為廈門市保障性租賃住房開發、建設、運營的主體，徐曉煜表示，廈門安居集團將繼續按照國家及省市相關部門的要求，探索既能保障民生又能為投資人創造收益的標準體系。

聚焦保租房REITs的運營優化，徐曉煜稱：“后續在運營管理過程中，我們將堅持市場化服務理念，建立多項服務標準，以增強租戶的居住體驗與獲得感。運營管理的優化是個動態的過程，我們會不斷總結運營管理過程中的問題、提升服務水平和效率，持續為租戶提供優質高效服務。”