今年以來，全國一線城市寫字樓市場呈現租金回報率下滑、空置率攀升、租金下滑等趨勢，寫字樓市場持續承壓。新華財經調查發現，今年下半年，寫字樓市場或有所恢復，但市場需求與租金恢復仍需較長時間。從更長遠角度看，地方政府應逐步調整供地思路，科學合理確定商業用地供應量。

市場緩慢復蘇但未有根本性好轉

(資料圖片)

今年以來，尤其是二季度開始，以寫字樓為代表的商業地產市場出現一定程度復蘇。在上海，位于浦東新區的前灘區域成為上海寫字樓市場熱度最高的區域之一。

近年來，蒙牛、希爾頓、德州儀器等中外知名企業紛至沓來，落戶前灘并取得較好發展。今年以來，更多企業選擇將辦公地點搬至前灘區域。相關數據顯示，截至2023年5月末，上海陸家嘴（集團）有限公司在前灘區域自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達到94.8%，吸引各行業龍頭或總部機構超過60家。

盡管部分區域火熱，但從整體來看，寫字樓市場依舊處于緩慢復蘇時期。市場機構世邦魏理仕的數據顯示，今年二季度，上海寫字樓市場凈吸納量環比增長，為18.05萬平方米；但從上半年累計來看，凈吸納量仍在較低水平，為21.9萬平方米，同比下降31.6%。

市場機構仲量聯行發布的數據顯示，上海寫字樓市場分區域來看，浦東區域和浦西區域的空置率均環比上升，租金均環比下降。二季度，浦東非中央商務區的空置率上升最為明顯，環比上漲6.6%；浦東中央商務區和浦西非中央商務區的租金下調幅度最大，分別環比下調2.4%和2.3%。

陸家嘴（600663.SH）公告顯示，該公司有23棟長期在營甲級寫字樓，總建筑面積達到191萬平方米。截至2023年6月末，該公司的甲級寫字樓在上海和天津地區的平均出租率分別為80%和60%，平均租金分別為8.12元/平方米/天和3.45元/平方米/天。

寫字樓市場從2022年下半年就已開始出現趨勢性變化。世邦魏理仕數據顯示，2022年，上海甲級寫字樓空置率同比上升0.9個百分點至17.5%；平均租金報價則在277元/平方米?天的基礎上下滑2元。上海寫字樓凈吸納量也同比大跌58%至54.5萬平方米。

凈吸納量是反映寫字樓需求熱度的重要指標，也是一個區域經濟活力的重要指標。在經濟活躍，企業擴租需求大時，凈吸納量就會較大，反之則需求相對較弱。

除上海外，戴德梁行數據顯示，2023上半年，廣州甲級寫字樓凈吸納量由負轉正，錄得8.1萬平方米，零售物業市場凈吸納量為3萬平方米。不過，這并未改變廣州甲級寫字樓市場整體低迷的現狀。戴德梁行數據顯示，2023上半年廣州甲級寫字樓存量同比增加9.4%，達643.2萬平方米。

需求較弱企業擴張意愿不強

張先生是上海一家生物醫藥初創公司的負責人，他告訴新華財經記者，今年5月份，企業所租賃的寫字樓進行了更換，面積小了，價格也更便宜了。“因為人員優化調整，新租的寫字樓面積少了大約500平方米，因為位置的原因，每平方米每天的租金也少了一塊多錢。”張先生說。

在部分行業，像張先生企業擴租需求減弱，甚至外遷的企業也不在少數。仲量聯行報告顯示，成本節約型外遷和續租率上升，疊加未來供應放量的影響，導致上海二季度中央商務區租金環比下跌1.7%。非中央商務區租金環比下跌2.0%，二季度新增供應激增，空置率較高的項目和板塊租金下行壓力加劇。

“2021年的寫字樓市場是個高峰，很多企業都在選擇擴租，但從2022年年中開始，市場逐漸變差。”在上海虹橋從事商業地產租售的經紀人張禮江告訴新華財經記者。

為了吸引更多租戶，部分寫字樓業主用延長免租期的方式變相降價。張禮江說：“2021年市場比較火的時候，一般的免租期限最多20天左右，現在很多業務都給到免租兩個月的條件。”此外，也有部分業主用附帶裝修等方式，吸引客戶入住。

從二季度上海寫字樓市場表現來看，金融、專業服務、電子信息科技及零售貿易等行業租賃需求成交占比位居前列。世邦魏理仕數據顯示，四大行業累積成交占比達78%。金融行業在傳統商圈活躍度依然較高，續租占據半壁江山。專業服務行業在核心區較為集中，律所、設計、咨詢行業續租成交穩定。此外，靈活辦公空間的新設需求較為積極。

從不同城市看，戴德梁行數據顯示，在廣州，包括法律、會計審計、咨詢等在內的專業服務業與貿易零售業是上半年甲級寫字樓市場的租賃主力，這兩大領域的租賃成交面積占比分別為27.6%和23.3%，制造業租賃成交面積占比亦環比擴大了3.9個百分點。

此外，廣州TMT行業在2023年二季度租賃成交占比為13.6%，環比和同比分別增加6.7%和1.3%，這也側面說明科技企業需求有所回升。

戴德梁行數據還顯示，2023年上半年，深圳甲級寫字樓平均租金為197.5元/平方米/月，相比2022年底下降3.0%。

大量新增供應“在路上”

寫字樓市場何時進入恢復的快車道？對此，市場普遍預測，復蘇或許還需要較長時間。最主要的原因在于，相關市場恢復仍需要一定時間，且一線城市寫字樓供應量依然較大。

以上海為例，下半年寫字樓市場新增供應預計接近百萬平方米。世邦魏理仕預測，上海下半年寫字樓市場新增供應預計超過95萬平方米。世邦魏理仕華東區顧問及交易服務、辦公樓部負責人張越說：“今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應，是近十年來的最高水平。”

戴德梁行也預測，2023年內，深圳還有近百萬平方米的甲級寫字樓項目計劃投入使用，未來兩到三年，空置率進一步推升是大趨勢。

第一太平戴維斯數據也顯示，2023年深圳全市將有17個新項目入市，約為市場帶來145.3萬平方米甲級寫字樓供應。北京2023年將新增約74萬平方米供應，未來四年共計約有350萬平方米的新增供應漸次入市，年平均新增供應在70萬平方米至80萬平方米,市場去化壓力較大。

有業內人士表示，在一線城市，長期存在“重商業、輕居住”的供地思路，相比住宅用地供應，部分城市商業用地供應處于過剩狀態，在進行政策性調整以及“商改居”等措施推出的同時，還應進一步改變相關供地理念。

從長期來看，受中國經濟韌性強影響，一線城市高端寫字樓市場仍有較大回旋余地。以上海市場為例，張越表示：“挑戰與機遇并存，上海經濟有許多結構性優勢，金融業的引領地位與金融服務業的成熟度、科技創新能力與全球高端要素資源集聚，這些都能為上海中長期發展注入動能。”

陸家嘴公告稱，展望下半年，陸家嘴在辦公樓宇營銷方面，將積極推動前灘四方城的租賃工作，吸引更多行業龍頭、優質客戶入駐前灘，使前灘成為總部經濟最集聚、產業創新更活躍的國際商務區。