編者按：發展公募REITs是資本市場服務實體經濟高質量發展的重要舉措，它不僅可以豐富資本市場投資品種，還可以起到完善多層次資本市場體系建設等多方面的積極作用。我國公募REITs市場啟動三年來，持續受到投資者青睞，具有良好的大類資產配置價值。對于未來市場的高質量發展，以及良性行業生態圈的建設，多方參與者紛紛表達各自的關切。

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近期，上海城投與國泰君安攜手推進保障性租賃住房公募REITs建設的消息引發業界熱議。

本次擬上市資產有何亮點？上海城投參與REITs市場是出于怎樣的考慮？REITs二級市場波動會否動搖上海城投參與REITs發行的決心？記者帶著諸多問題專訪了上海城投控股股份有限公司董事長張辰。

上海城投啟動REITs申報流程

作為專業從事城市基礎設施投資、建設、運營管理的上海市屬國有企業集團，上海城投宣布涉足保障性租賃住房REITs發行的消息備受業界關注。

據記者了解，上海城投擬以旗下持有的江灣社區、光華社區保障性租賃住房作為底層資產發行公募REITs。兩處底層資產均位于上海市楊浦區新江灣城核心區域，可租賃建筑面積合計12.4萬平方米，項目有望成為全市場規模最大、上海市國企首單保障性租賃住房REITs項目。

保障性租賃住房具有長期持有、獲取穩定租金回報的特性，與基礎設施REITs的要求高度契合。

“這也是我們積極擁抱金融創新的重要原因。”上海城投控股股份有限公司董事長張辰坦言，“通過本次發行基礎設施REITs，能將幾乎沒有流動性的保租房重資產轉化為可公開上市交易的REITs基金份額，并引入公開市場的權益類資金，為企業提供強大的融資支持，讓企業可以‘輕裝上陣’，更專注地投入到保租房項目的投資和運營之中。同時，基礎設施REITs作為新型金融工具也有助于強化上海城投各板塊之間的協同發展能力，形成疊加效應，助力保租房業務板塊轉型為可持續發展的‘輕重并舉’的經營新亮點。”

圖為：上海城投控股股份有限公司黨委副書記、董事長張辰（受訪者供圖）

自2018年至今，上海城投已通過招拍掛等方式獲取并建設了7個租賃住房社區，落實房源近16000套，總建筑面積約90萬平方米，建成交付后預計可服務人數超過2萬人。

“未來，保租房公募REITs發行上市后的回流資金將繼續投入上海城投旗下其他保租房項目建設。”張辰告訴記者，“同時，REITs可以通過擴募將公司旗下新建保租房資產不斷注入該上市平臺。簡而言之，后續有望構建保租房新項目投資、建設、運營、退出的良性循環，持續拉動新增投資，滾動做大保租房業務規模，為上海保障性租賃住宅市場的健康可持續發展提供源源不斷的動力。”

二級波動無礙參與信心

談到REITs產品，近期二級市場震蕩不容忽視。在各機構交投情緒依舊低迷的大背景下，上海城投參與REITs發行的信心會否因此動搖？

對此，張辰坦言，“在中國，REITs市場是一個年輕的投資領域，不管是對機構投資者還是個人投資者，都需要不斷強化長期投資的理念，這也是一個認知的過程。正是因為這樣，在這次發行過程中，我們選擇了江灣、光華兩個非常優質的保障性租賃住房社區作為底層資產進行首發。這代表了，上海城投愿意以優質底層項目資產加上高質量運營能力，讓市場投資人切實感受到投資REITs本身的價值所在，分享優質基礎設施資產所帶來的現金分派。”

盡管項目申報尚處打磨過程中，但針對REITs上市后的市場情況，城投控股進行了充分的考慮。

“首先，可通過擴募新的優質租賃住房資產，提升租賃住房資產包的整體質量；其次，不斷提升經營效益，按照要求主動做好信息披露，維護投資者利益；再者，將通過‘降本增效’，努力提升現金分派，增加投資人收益。”張辰說，“另外，我們也深刻地認識到，運營是保證REITs穩健發展的重中之重。我們會從租金收入最大化、擴充非租金收入和嚴控運營成本三方面來保證后期運營水平。”

據張辰介紹，上海城投未來還將聚焦以下三方面，不斷優化、提升旗下REITs的運營管理能力。

第一，用優質體驗激活租賃市場，通過持續強化客戶服務，注重提升客戶服務水平，不斷豐富和延伸“基礎、特色、增值”三重服務體系的內涵，提高客戶滿意度和忠誠度。

第二，降低運營成本，通過強化數字化管理，完善租賃系統，夯實信息化技術架構，實現降本增效的目標。

第三，踐行低碳社區理念，通過節能減排、資源循環利用等措施，降低項目的環境影響，提高項目的可持續性。同時，發揮上海城投全產業鏈的優勢，努力推進無廢社區建設，在社區內引入垃圾分類處理終端，在景觀和道路中廣泛采用海綿城市技術，打造低排放、環境友好型的現代社區，進一步引領上海無廢城市的“新時尚”。

積極推動品牌價值變現

毫無疑問，在國家政策的鼎力支持下，保障性租賃住房板塊作為公募REITs市場中又一條熱門“賽道”，必將吸引更多優質原始權益人加入其中。

上海城投早在2019年8月8日便正式發布了“城投寬庭”租賃住宅品牌，以全生命周期管理為核心理念，致力打造“居于寬處、庭放美好”的租住生活方式，旨在為上海新時代租賃生活提供一套完整的解決方案，推動保障性租賃住房向標準化、品牌化發展。

“在上海建設‘卓越的全球城市’、推進新一輪城市發展的當下，‘城投寬庭’租賃住宅品牌的誕生，充分彰顯出了我們大力發展相關業務的決心。”張辰說。

事實上，短短三年多時間，“城投寬庭”已經于行業內嶄露頭角，先后榮獲了上海租賃公寓優秀設計品牌、中國住宅租賃品牌價值排行榜TOP30、智慧公寓四星評定、中國租賃住房領航獎ESG先鋒、中國住房租賃品牌價值評估指數租賃式社區TOP10等榮譽。

那么，聚焦未來發展，城投還有怎樣的布局或工作安排?

張辰指出，未來三年，公司運營租賃住房的總量計劃為：到2025年，公司在近1.6萬套租賃房的基礎上，不斷提升運營能力，以輕資產運營管理等多種方式進一步擴大房源規模，使自行運營總體量達到市場頭部企業水平；同時，通過提升穩定運營水平、拓展租賃增值服務、研究物業系統化管理辦法，實現社區資產保值增值，爭取進一步擴大運營規模，輸出管理，實現品牌價值變現。

“不僅如此，我們也希望借由參與REITs試點，積極響應政策號召，為長三角區域內其他保租房存量資產的盤活樹立標桿，為后續其他地區資產上市提供樣本和經驗。”張辰說。