近期，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金普洛斯REIT”）等四單REITs成功完成擴募。作為中金普洛斯 REIT的基金管理機構，中金基金管理有限公司（簡稱“中金基金”）如何看待REITs擴募？二級市場波動加劇會否影響看多信心？怎樣助力市場穩健發展？中金基金副總經理李耀光就上述問題接受了記者的專訪。

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調整無礙繼續看多

自今年2月中旬以來，伴隨前期利多因素的逐步消化，在多單REITs解禁及一季度業績披露等因素的影響下，REITs二級市場價格出現陰跌。

談及市場調整的原因，“一方面是由于部分REITs經營情況不及預期，致使可供分配金額未達到預期。另一方面，由于當前REITs市場的流通規模較小，機構投資者策略具有一定同質性，導致過去一段時間流動性偏低，整體換手率不足，個券調整容易向其他REITs產品傳遞，形成了整體負反饋。”中金基金副總經理李耀光說。

圖為：中金基金副總經理李耀光（受訪者供圖）

“不過，REITs發展的大方向還是符合市場預期的。縱觀去年和今年上半年的數據表現，大部分產品的可供分配金額還是達到了發行時的預期水平。”李耀光指出，“短期二級市場的變化大家很難預測，但能否給投資人帶來分紅，能否提供相對穩健的收益，站在長期投資的角度來看，REITs的分紅能力是關鍵。”

眼下，國內REITs市場仍處在逐步成長的過程中，處于“走”和“跑”之間的狀態，雖然二級市場陰跌的情況存在，可隨著積極信號的增多，對于REITs后續表現，“審慎樂觀”依舊是大部分機構的主流觀點。

畢竟，基本面穩健的REITs產品在6月份已經表現出了相對更好的抗跌性，哪怕個別機構在短期內放大了交易量，也有資金去進行承接，說明部分投資者已經開始重新關注到優質REITs項目的長期持有價值。

記者還注意到，6月7日，華夏中國交建REIT、建信中關村REIT均公布了原始權益人后續份額增持安排，中航京能光伏REIT基金管理人也宣布使用固有資金增持份額。原始權益人、基金管理人相繼發布增持公告出手“護盤”，這在極大程度上提振了市場信心。

最后，就估值角度分析，目前全市場已然進入了歷史相對“底部”區間，簡而言之，REITs已經足夠便宜。在“降息”背景下，REITs的派息率對機構投資者來說將越來越具有吸引力。

積極推動擴募工作

值得一提的是，6月16日，首批四單REITs擴募項目正式上市交易。這標志著公募REITs擴募機制全面落地，市場步入“新發+擴募”雙輪驅動的擴容階段。

“個人認為，擴募不僅將為基金提供額外的收益來源，還能更有效地分散個體投資風險。舉例而言，對REITs產品來說，擴募能幫助弱化底層資產內單一核心租戶發生撤租等變化時造成的整個REITs平均出租率的顯著調整。同時，擴募還將增厚投資人的分紅率——通常而言擴募新購入的資產對應的單位份額分紅率高于原資產包。再者，擴募帶來的基金規模的增加及新投資者的引入，有助于提升基金的二級市場流動性。”李耀光坦言。

據記者了解，中金普洛斯REIT擴募之后，其基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，將有力地承載和支持所在地區的民生及經濟發展，通過納入更多具有較強的經濟活力與成長潛力的資產，吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局。不僅如此，擴募還有助于進一步分散資產組合地域風險，有利于整體基礎設施資產持續穩健運營，為投資者創造更多收益。

“中金普洛斯REIT作為首發及擴募‘雙首批’試點產品，本次擴募成功落地，是中金堅持服務實體經濟的關鍵成果，是金融高質量發展推動經濟高質量發展的重要實踐。”李耀光表示，“下一步，我們還將積極助力更多在管項目啟動擴募工作。未來在滿足監管要求條件、資產選擇完成一定進度后，我們會適時進行信息披露。”

無疑，積極參與REITs的創新實踐，中金基金一直走在前面。

“當前，包括消費基礎設施、產業園區、軌道交通、倉儲物流……聚焦上述板塊的REITs項目，我們都在積極推進。”李耀光告訴記者，“而響應國家號召，我們除了會繼續關注大型國企、央企資產發行的REITs之外，還將更多關注于細分行業內比較領先的民企資產，以期服務更多優質原始權益人。”

運營管理應為關鍵

據記者了解，截至2023年6月12日，中金基金管理的REITs規模超過了210億元，暫列行業首位。

“隨著業務的不斷推進，我們深刻認識到，扎實做好運營管理的各項工作實為重中之重，也是中金基金的工作立足點。”李耀光直言，“我們相信，只要運營到位，使得REITs產品的分紅能力達到投資人預期，并保持相對穩健，那么二級市場波動會向價值回歸。”

李耀光告訴記者：“中金基金未來的工作重點將聚焦打造行業運營的標桿。”

具體而言，一方面將通過預算管控與激勵機制，促進底層資產高效運營，使得可供分配金額達到或超出預期，實現基金份額持有人、原始權益人與基金管理人三方共贏。另一方面，通過上線“長安REITs運營管理系統”——截至5月末，該系統為行業內唯一專門用于REITs存續期管理的數字化平臺，中金基金將以數字化手段打通基金管理人、外部管理機構及項目公司信息交互和管理通道，筑牢全過程管理體系。特別是在印章證照管理、預算管理、賬戶管理、資金劃撥、信息披露和外部管理機構執業監督等方面通過各項制度和操作手冊，打造一套行之有效的管理方法和流程。

“我們會從各個方面探索、優化公募REITs的運營管理，力求切實有效地服務實體經濟高質量發展。”李耀光說，“展望后續，中金基金將與外部管理機構在運營層面上緊密協作、各展所長、互相學習、共同進步，努力實現資產持續穩健運營；同時發揮在資本市場的優勢，與原始權益人共同探索資產收購與內生發展，助力REITs做大做強，以后端管理良好口碑帶動前端業務持續發展。”