隨著近期商業地產市場復蘇回暖，寫字樓凈吸納量增加，租金此前下跌趨勢扭轉，部分商辦、園區因“漲租金”問題引發糾紛現象增多。有部分中小企業反映，一些房東采取要求租戶更換租賃區域、更改租賃合同等方式，變相實現漲租金目的。對此，業內人士建議，應加強對商辦及產業園區房東租賃合同監管，切實維護好中小企業權益。

租賃引發的糾紛

朱瑞曉是上海羋知文化創意有限公司創始人，今年2月，她收到了上海市黃浦區人民法院民事判決書。這意味著，她與上海德必經典創意發展有限公司因辦公區域租賃而產生的糾紛有了最終判決。

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對于羋知文化與德必公司的糾紛，朱瑞曉告訴記者，因其公司業務發展需要，她在2020年6月和2021年4月兩個時間點，分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘WE文創園區9樓區域辦公。兩處區域建筑面積共191平方米，每月租金4.7萬元。按照合同，租賃期到2022年5月份。

“當時主要是考慮到這里的地理位置比較不錯，各方面條件也都比較滿意，所以才選擇的這里。”朱瑞曉告訴記者。

在租賃合同還未到期的情況下，朱瑞曉卻接到了園區需調整辦公空間的要求。根據判決書，法院經審理認定，“合同履行期間，德必公司于2021年8月初與羋知文化公司溝通協商調整辦公室事宜，并提供相關方案等，羋知公司未予接受。”

法院經審理還認定，2021年8月23日，羋知公司復函德必公司表示在雙方未協商一致的情況下，對于德必公司解除租賃合同的要求不予認可，德必公司關于解除租賃關系的通知對其不產生效力，要求繼續履行租賃合同。

朱瑞曉對記者說，“從我的角度來看，德必這些做法主要是為了漲租金或變相漲租金。”

此后，羋知公司與德必公司因施工、退租等事宜產生一系列爭議和糾紛。法院認為，“鑒于前述改造區域施工狀況，被告出租的房屋雖仍能使用，但已不具有正常辦公環境，不符合園區辦公用房的通常應有標準，且該狀況持續不變，在無好轉跡象也無預期時限情況下，原告解除合同于法有據，應予支持。”

法院還認為，“同時，鑒于租賃房屋不符應有標準的情況，原告于該狀態期間內使用的租金標準應予酌減，原告要求全額退還的請求難以支持。”

法院最后判決，雙方租賃合同于2022年1月30日解除；上海德必經典創意發展公司在判決生效起十日內退換原告上海羋知文化創意有限公司履約保證金60000元；退還租金30000元，支付違約金60000元。

不斷回暖的商業地產市場

多家機構發布的行業報告都顯示，今年一季度以來，以寫字樓為代表的商業地產市場也逐漸升溫。隨著市場升溫的，類似的租賃糾紛也在不斷增多。

世邦魏理仕報告顯示，一季度上海寫字樓市場錄得三個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積為156,161平方米。雖然不確定性仍然存在，但隨著春節后租賃垂詢與項目帶看量明顯增加，市場復蘇跡象初步顯現。

該報告還顯示，從需求來看，專業服務業（律師事務所、企業咨詢和數據服務）、金融業（其他金融服務、證券、基金）與消費品制造業是主要的需求驅動力。從區域來看，前灘和徐匯濱江等濱江商務區凈吸納量居前。

世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示：“2023年第一季度，上海寫字樓市場復蘇跡象初步顯現，租金跌幅收窄。零售市場消費熱度攀升，需求驅動零售場景升級。倉儲物流物業階段性供應高峰到來，消費勢能帶動需求，租金小幅上漲。商務園區寫字樓市場特色產業需求旺盛，汽車相關制造業表現亮眼，租金走勢穩定。投資市場新經濟資產交易活躍，機構投資者積極布局。”

戴德梁行數據也顯示，一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量為13.7萬平方米，比2022年四季度上漲58.1%。受較高供應量的影響，甲級寫字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金保持穩定，一季度甲級寫字樓平均租金為8.11元/平方米。

在投資市場方面，根據戴德梁行數據，今年一季度，上海商業地產市場中，共錄得大宗交易20筆、合計117億元成交額，低于去年同期水平。戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強說，考慮到大宗交易的時滯性，預計成交將在下半年逐步復蘇。

仲量聯行發布的2023年一季度“中國40城辦公樓市場指數”顯示，一季度重點城市辦公樓租金降幅收窄，復蘇勢頭進一步顯現。租金方面，全國20個重點城市的環比降幅在0.1%至1.3%之間，較此前一個季度0.2%至3.7%的環比降幅明顯收窄。

仲量聯行分析，一季度，積壓需求的釋放與租賃問詢的提升尚不足以全面提振市場各方的信心，租金慣性走低。此外，觀望情緒影響下租金波動趨緩，對二季度及下半年市場去化量的回升預期有所加強，表明市場對持續復蘇的信心猶在。

仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人米陽說：“從中長期來看，中國堅韌的基本面給經濟復蘇創造了巨大的空間。始終保持韌性的制造業將不斷提升中國供應端的競爭力，快速反彈的服務業及消費的邊際拉動將進一步推動內生動能釋放，未來辦公樓市場復蘇將更加全面。”

市場回暖更應注重保護中小租戶權益

受疫情影響，部分中小企業過去三年出現經營困難等情況。政府、園區等積極進行的租金減免措施成為中小商戶渡過難關的重要保障之一。

如2020年2月，上海市國資委制定并印發《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金的實施細則》。對于符合條件的中小企業，由房產所屬國有企業免除2020年2月、3月兩個月租金。

在2022年5月底發布的《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》。該方案提出，鼓勵引導商業綜合體、商務樓宇、專業市場、產業園區、創新基地等非國有房屋業主或經營管理主體，向最終承租經營的小微企業和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業主或經營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元，由各區政府負責實施，補貼資金實行財政預算總額控制，由市、區兩級財政共同承擔。受疫情影響嚴重且在滬注冊的餐飲連鎖企業，分公司或門店符合小微企業條件且承擔房租費用的，可視作小微企業享受房屋租金減免。

朱瑞曉告訴記者，受此前租賃引發的糾紛影響，公司此前已接近成功的6000萬元融資計劃被迫中斷。“租賃糾紛造成很負面的影響，有的投資人還覺得我們交不起房租了，我們解釋了也沒用。”

“希望有優勢地位的大企業，能夠更平等對待中小企業，這樣也才能更好加快經濟復蘇。” 朱瑞曉說。