從零到九百億元，在即將邁入千億元規模的關口，公募REITs迎來了三周年的里程碑。

作為全國首單標準廠房產業園公募REITs——國泰君安臨港創新智造產業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安臨港創新產業園REIT”）自2022年上市以來，便斬獲了投資人的高度關注。

那么運營至今，項目整體表現如何？針對擴募有何規劃？是否看好產權類REITs的未來表現？記者帶著諸多問題，專訪了臨港集團首席財務官楊菁。

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臨港REIT運營保持穩健

作為上海市地方國企、臨港新片區第一個獲批的REITs產品，國泰君安臨港創新產業園REIT自申報以來便斬獲了業界的高度關注。

公開數據顯示，截至2022年底，國泰君安臨港創新產業園REIT的實際平均出租面積為11.05萬方，平均出租率為98.74%，高于95%的預期出租率。再就業績指標完成情況來看，其在2022年報告期內實現了可供分配金額1345萬元，相較預期水平超出40%以上，在資產收益方面取得了較好的經營業績和市場表現。

“當前，不同板塊公募REITs項目的折溢價率呈現出了一定的分化趨勢。”臨港集團首席財務官楊菁在接受記者專訪時指出，“截至2023年4月底，全市場27單公募REITs的平均溢價率約8.98%，其中產權類約14.21%，收益權類約1.84%。目前，臨港REIT較發行價上漲約19.82%，在產業園REITs中排名第二。不僅如此，得益于做市商制度，公募REITs產品市場流動性較好，臨港REIT掛牌上市以來的平均日換手率高達4.58%，遠高于產權類REITs的平均日換手率。以上數據，均進一步體現了市場投資人對臨港REIT產品的高度認可。”

圖為：臨港集團首席財務官楊菁（受訪者供圖）

值得一提的是，針對近期REITs二級市場的大幅波動，楊菁亦釋出了積極樂觀的看法。

“本輪REITs二級市場的調整既受股票市場逐步升溫影響，也與部分產品經營未達預期，引發市場投資顧慮有關。”楊菁直言，“但臨港REIT的2022年經營業績指標超預期，故受REITs二級市場整體下行影響較小。”

產權類REITs表現“亮眼”

綜合一級市場認購倍數、二級市場溢價率等維度考慮，記者注意到，當前產權類REITs（即產業園類及倉儲物流類）更受機構青睞。

于一級市場來看，已上市27只REITs的平均認購倍數為86.48倍。其中，產權類REITs一級市場平均認購倍數為93.40倍。

再就二級市場而言，截至2023年4月底，產權類REITs較發行價上漲約16.8%，高于公募REITs市場8.98%的平均溢價率。同時，產權類REITs掛牌上市以來的平均日換手率達1.99%，高于公募REITs市場1.79%的平均日換手率水平，充分體現了投資人對該品類REITs的認可。

產權類REITs緣何表現占優？

“產權類REITs的底層資產作為實體經濟中‘創造產值’‘拉動就業’的核心物業資產，是地區經濟發展的重要引擎，事關地區經濟高質量發展的成色，肩負著以產促城、產城融合的發展使命。”楊菁坦言，“以臨港集團為例，其作為以園區開發、企業服務和產業投資為主業的上海市屬大型國有企業集團，同時也是臨港新片區開發建設的主力軍和全市重點區域轉型發展的生力軍，重要性不言而喻。”

其次，產權類REITs的內生性增長驅動力不容小覷。在產權類公募REITs中，基金管理人、運營管理機構大多能通過主動精細化的資產運營管理，提高底層資產的收益率水平。

再者，產權類REITs的外生性擴募預期更明確。事實上，目前已獲批的四單擴募REITs的底層資產類型均為產權類不動產，這充分體現了該類型REITs旺盛的生命力。

“依托于發起人自身龐大的資產儲備以及強勁的擴募預期，產權類不動產REIT通過不斷擴募優質資產，能進一步提高REITs派息率。”楊菁介紹稱，“根據海外REITs市場的成熟經驗，REITs業績增長的最大驅動力源于擴募帶來的資產規模擴張。以美國市場為例，近年來美國REITs年度擴募規模已達到300至500億美元，約占當年市值總量的2%至4%，占年度市場融資總額四到六成，是REITs規模增長的主要途徑。”

擴募已然提上日程

針對市場關注的臨港REIT擴募問題，楊菁表示，40年深耕園區開發，臨港集團目前已擁有建成物業近1000萬平方米，在建及新建物業約1400萬平方米，在資產體量上具有一定的規模優勢，已形成一批可納入擴募的高品質資產，成熟運營的優質資產包括標準廠房、研發辦公、倉儲物流、保障性租賃住房、新型基礎設施等種類。

顯然，加入“擴募大軍”是必然趨勢。

“目前，臨港集團正在全方位組織并加速推動首次擴募工作，同時配合上海國資委積極推動國資系統中公募REITs的進一步發展，助力臨港新片區邁向發展新高地。”楊菁告訴記者，“在監管部門的指導支持下，集團將堅定不移地運用好公募REITs這一創新資本市場工具，實現企業高質量可持續發展。通過向公募REITs平臺持續注入優質資產，臨港集團將堅定不移地做大REITs規模、做強REITs平臺，為我國公募REITs市場建設和發展添磚加瓦。”

聚焦擴募，“后續臨港集團將積極探索多業態的公募REITs發行，于合理邊界內，考慮將區位、資產風險收益特性、運營管理邏輯等方面具備一定聯動性或趨同性的資產納入擴募范圍，例如探索在REITs擴募中納入物流倉庫、研發性辦公等不動產物業。此外，針對產業園區內的其他資產類型，如分布式光伏、數據中心、孵化器、保租房等與臨港REIT首發所持資產在產業模式、運營管理模式等方面存在一定差異及創新性，臨港集團也在考慮探索論證申請獨立發行REITs產品的可能。”楊菁說，“總而言之，從增量管理到存量管理，從資本運作到人才培養，從平臺開發到投管分離，臨港將致力打造基礎設施公募REITs全生態的可持續發展模式。”