證監會與滬深交易所12日晚間相繼發文，聚焦基礎設施REITs項目審核和信息披露，對相關政策指引的修訂稿予以發布，此舉旨在提高成熟類型資產的推薦審核透明度，加快發行上市節奏。稍早，中國基金業協會則發布近期舉辦公募REITs業務座談會的消息，就健全管理人和財務顧問項目報價內控制度、倡導公募REITs市場公平競爭等主題開展討論。

在中國REITs市場啟動三周年以后，無論是一級市場申報、審核、估值等方面，還是二級市場行情波動、競爭報價等領域，亦或是后期項目運營治理等，都在實踐過程中暴露出了一些短板。

基于此，監管部門與行業協會高度關注，分別通過業務指引和行業自律等形式完善市場規則，強化信息披露要求，提升監管的精準性和高效性，以期共同打造公平、有序的市場，提高成熟類型資產的推薦審核透明度，更好地服務經濟高質量發展。

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聚焦審核信披：細化評估和現金流要求 要求管理人核查隱性質量問題

12日晚間，深交所率先公告稱，近期對《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第1號——審核關注事項（試行）》（以下簡稱《REITs審核關注事項指引》）進行了修訂，進一步完善基礎設施 REITs審核關注事項，明確產業園區、收費公路兩類成熟資產的審核標準，并強化信息披露要求。

具體來看，《深交所REITs審核關注事項指引》主要修訂內容如下。

一是細化業務參與機構、評估和現金流要求。加強原始權益人約束，要求原始權益人向基礎設施基金轉讓項目公司股權不得新增地方政府隱性債務，取得的回收資金用途應當符合國家產業政策；規范中介機構選聘，要求管理人聘請專業機構應當遵循最少必需原則，且專業機構應當具有依法從事相關金融業務的資質；細化評估和現金流要求，明確評估報告與可供分配金額測算報告對基礎設施項目現金流預測結果的差異比例超過百分之五的，管理人應當披露原因。同時，強化基礎設施項目資本性支出安排及其合理性披露要求。

二是規范產品設計要求。明確基金控制要求，要求基礎設施基金取得基礎設施項目完全所有權或者經營權利；細化產品命名規范，要求基礎設施基金名稱和資產支持證券名稱應當表明基金的類別和投資特征，不得誤導投資者；強化風險防控，要求基金管理人設置二級市場異常波動風險防控安排，合理確定戰略配售比例，保證首次發售上市后流通份額適度充裕；明確基金經理要求，存在兼任情形的，要求基金管理人充分論證基金經理的專業勝任能力和兼任安排的合理性；規范費用收取水平，要求基金管理費、財務顧問費水平能夠覆蓋展業成本，相關參與機構不得以明顯低于行業定價水平等不正當競爭方式招攬業務。

三是明確產業園區項目的特殊性要求。明確產業園區項目土地性質、轉讓限制、配套設施入池、租賃合同備案、重要現金流提供方行業屬性等合規性關注事項；細化產業園區項目歷史運營數據、評估參數、租金減免情況、重要現金流提供方租賃情況、投資協議約束、稅收優惠政策等信息披露要求。此外，明確產業園區基礎設施基金涉及的投資性房地產原則上應當采用成本法進行會計計量。

四是明確收費公路項目的特殊性要求。明確收費公路項目資產范圍、經營權依據和范圍、轉讓限制、收費標準等合規性關注事項；細化收費公路項目歷史運營數據、競爭性交通設施項目影響、評估參數、收費減免情況、資產到期移交安排等信息披露要求；要求管理人對收費公路項目延續或者提升道路通行能力的安排、經營權提前回收風險進行評估，并采取相關應對措施。此外，關注項目隱性質量問題，要求管理人進行核查，原始權益人承諾其提供的安全風險相關資料真實、準確、完整。

此后，上交所也在官網公告稱，在證監會的指導下，修訂并發布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》（以下簡稱《上交所REITs審核關注事項指引》）。

具體來看，《上交所REITs審核關注事項指引》本次修訂堅持制度化、規范化和透明化原則，著力構建符合REITs特點及規律的審核和信息披露體系。一是深入總結試點經驗，明確產品設計、項目審核和信息披露要求，促進形成市場共識，進一步提高市場規范運作水平。二是結合產業園區、收費公路等大類資產行業特性，在REITs現行審核和信息披露要求的基礎上，從項目合規、歷史運營以及評估參數設置等多維度細化了兩大類資產的審核關注重點，強化信息披露要求，提升監管的精準性和高效性。

證監會表示，REITs審核關注事項指引堅持制度化、規范化和透明化原則，著力構建符合REITs特點及規律的審核和信息披露體系。此次修訂突出以“管資產”為核心，進一步優化REITs審核關注事項，強化信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”的原則，明確產業園區、收費公路兩大類資產的審核標準，提高成熟類型資產的推薦審核透明度，加快發行上市節奏，進一步健全并發揮基礎設施REITs市場功能。

展望后續，證監會指出，“未來將指導證券交易所持續完善REITs信息披露制度規則，研究制定出臺定期報告和臨時公告披露指引，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審核及信息披露規則，建立健全透明和可預期的審核注冊標準，重點關注資產及項目運營質量，進一步強化市場監管和投資者保護機制。”

監管部門與市場聯系密切 支持主體用足、用好REITs工具

實際上，早在4月份，就有多位市場人士對新華財經表示，“即將發布REITs信披相關業務新規”。可以說，監管部門對于該市場十分重視，在“呵護”中國REITs市場平穩運行與鼓勵領域創新等方面，與基金管理機構和投資者等參與方溝通密切，更是做到了“直指問題所在”的政策完善路線，及時有效的為市場保駕護航。

另一個市場表現來自于近期多個REITs產品接連舉辦的業績說明會。據基金管理機構人士稱，“交易所在敦促各家面向市場，回應市場關切。”事實上，召開一季度業績說明會已不局限于出租率或業績有較大調整的REITs，一些業績穩中向好的REITs也準備召開業績說明會，如保障房REITs等。

從這個角度來看，此舉一方面是針對近期低迷的REITs二級市場行情做出解釋，另一方面也是促進基金經理、原始權益人/資產運營方等多渠道與廣大投資者進行互動。

業內人士也對新華財經表示：“在公布年報、季報等文件的基礎上，召開業績說明會拓寬了投資人對項目的溝通和認知途徑，向股票市場進一步看齊；但是管理人和原始權益人在會議上的表達還是有重疊和反復，缺乏上市公司董秘的角色統籌溝通內容，并在日常作為紐帶鏈接市場和REITs平臺。”

“個人建議監管部門繼續充分了解市場需求，并統一定期報告、評估報告重要信息披露口徑，以便市場對于REITs項目尤其是經營權類項目的認知和理解。”該業內人士補充稱。

北京大學光華管理學院副院長張崢此前在報告中曾指出，在我國基礎設施REITs試點建設階段，面對底層類型多樣的基礎設施行業，資產評估報告在信息披露方面口徑是否統一、明確，是否能夠提供投資者判斷資產價值所必要的信息與數據，對于我國REITs行業健康發展具有重要意義。

張崢建議稱，“對于重要參數的變動，建議在評估報告中具體說明其變化及原因。我國基礎設施REITs尚處于發展初期，公眾對于REITs產品認知程度還需加深，適當詳細的說明能夠幫助投資者更好理解REITs產品邏輯和資產運營情況。

張崢還表示，應對評估報告披露的關鍵信息建議長期持續跟蹤。通過對市場上各只REITs的評估數據持續跟蹤，在觀察市場變化趨勢的同時，有助于推動形成行業共識，促進REITs逐步發揮資產定價之“錨”的重要作用。

從目前的啟動三年的發展成果來看，截至目前，上交所共有20只基礎設施REITs獲得注冊批復，預計最新獲批2只REIT產品成功發行后，市場融資規模將超710億元，回收資金帶動新項目投資額將超3300億元。已獲批項目涵蓋了倉儲物流、產業園區、收費公路、污水處理、清潔能源和保障性租賃住房等多種主流基礎設施類型，在盤活存量資產、擴大有效投資方面發揮了重要作用。

中證鵬元研發部研究員吳進輝對新華財經表示，“我國公募REITs市場發展前景廣闊，隨著政策不斷完善和投資者逐步成熟，市場將行穩致遠。建議進一步完善和做好中國REITs特色估值定價體系的探索，健全二級市場流動性制度，比如盡快推出REITs實時指數等。”