眼下，公募REITs常態化發行邁出關鍵一步，首批4單擴募項目更新“進度條”，進入實質性階段。

作為上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT、首批4單擴募的基礎設施REITs之一，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）自上市以來的表現如何？原始權益人是否看好國內倉儲物流行業的發展？怎樣看待REITs市場的擴募？未來將如何規劃布局？記者帶著諸多問題，專訪了普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏。

(資料圖片僅供參考)

運營表現穩定

中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上海證券交易所上市，是國內首批公募基礎設施REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT。項目的底層資產由位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市群核心物流樞紐地區的7處普洛斯倉儲物流園組成，總建筑面積達70.50萬平方米。

上市以來，中金普洛斯REIT表現如何？

根據最新披露的2023年一季報，截至2023年3月31日，中金普洛斯REIT的底層資產運營穩定，期末出租率達92.70%，運營管理和服務深受客戶認可。此外，日前中金普洛斯REIT完成了2023年度首次分紅；自上市以來，中金普洛斯REIT共計完成四次分紅，累計分紅金額約4.17億元。

“基于高效穩健的運營，中金普洛斯REIT致力于為投資者創造長期穩定的回報。”普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏說，“普洛斯以完善的環境管理體系和綠色運營標準為基礎，發揮智慧運營的優勢，注重可再生能源的使用，正持續提升園區的環境友好水平。其中，大力部署新能源、提高運營效率，是中金普洛斯REIT踐行ESG理念的重點舉措。截至2022年末，中金普洛斯REIT園區屋頂光伏裝機容量達18MW，光伏覆蓋面積約198000平方米。2022年園區光伏總發電量超8200MWh，可助力園區減少溫室氣體排放約4700噸。”

圖為：普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏（受訪者供圖）

“普洛斯在倉儲物流領域有著世界級的規模和優勢，我們相信，普洛斯的優質基礎設施資產儲備，以及業內領先的運營及服務水準，將不斷驅動普洛斯REIT的可持續發展，為客戶及投資人創造更大價值。”楊敏表示。

據悉，目前普洛斯在中國的70個地區市場，投資開發和管理運營著450多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施。

擴募勢在必行

值得一提的是，中金普洛斯REIT的第一次擴募并新購入基礎設施項目于2023年3月31日取得中國證監會及上海證券交易所基金變更注冊的相關批復。

據記者了解，中金普洛斯REIT此次擬購入3處基礎設施資產，包括普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬平方米，估值為15.72億元。完成新購入基礎設施項目后，基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。

圖為：中金普洛斯REIT本次擴募擬新購入的資產——普洛斯江門鶴山物流園（受訪者供圖）

毋庸置疑，擴募打通了存量REITs可持續發展的通道，將為基礎設施項目原始權益人提供一條高效便捷的資產上市渠道，進而持續盤活優質存量資產，形成存量資產與新增投資之間的良性互動，助力我國公募REITs市場行穩致遠。

“公募REITs擴募機制的建立，對打通企業投融資良性循環、優化公募REITs產品投資組合、提升公募REITs市場規模等具有重要促進作用。普洛斯很榮幸率先參與擴募，這體現了各監管機構以及投資人對普洛斯的資產品質和運營管理能力的認可。”楊敏坦言，“本次擴募擬新購入的3處倉儲物流園區，是對基金已持有基礎設施資產覆蓋區域的補充，有利于分散資產組合地域風險，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網絡化布局。同時，項目能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，具有較強的經濟活力與成長潛力，有利于基礎設施資產持續穩定運營以及實現資產增值。”

作為參與中國首批基礎設施公募REITs試點的全球性公司，普洛斯在海外擁有豐富的REITs管理經驗，這為中金普洛斯REIT的進一步發展提供了借鑒。

“普洛斯2012年在日本成功發行了GLP J-REIT，是日本最大的物流基礎設施J-REITs之一，同時在過去十年間完成多次擴募，實現了規模與市值的高速增長。”楊敏告訴記者，“我們相信，隨著國內REITs市場機制的逐漸完備，疊加擴募的啟動，后續公募REITs的常態化發行會進一步加速。普洛斯作為領先的另類資產投資管理與產業運營服務機構，在中國也擁有優質豐富的基礎設施資產儲備，我們愿意積極參與和支持包含擴募在內的公募REITs機制的進一步創新和完善，一起以更高的效率和水準推進基礎設施存量資產盤活，以更大動能注入實體經濟發展。”

展業充滿信心

大部分業內人士判斷，到2023年底，國內基礎設施REITs的發行有望超過60只，總規模超過2000億元。

對于倉儲物流行業的未來發展，楊敏在受訪時表現出了極大的信心。“就行業需求角度來看，近年來隨著消費市場的日益增長以及電商滲透率的逐步提高，業界對物流倉儲空間的需求也在不斷擴張。”他說。

有公開數據顯示，我國網上零售總額已從2016年的51556億元增長到了2022年的119642億元，近五年年均復合增速達到15%。

“為了保證電商終端客戶的購物體驗，需要提供豐富的商品種類和高效的配送及退貨服務，其中各環節對倉儲物流設施均有大量需求。”楊敏稱，“同時，在新經濟高速發展的浪潮下，消費者偏好的迭代和新品牌的崛起，促使新品類的零售商涌現，從快時尚到大型超市在內的各類實體零售連鎖店對倉儲的需求同樣旺盛。這些趨勢都在重塑面向未來的供應鏈體系，長期來看，對倉儲物流資產有積極影響。”

另一方面，中國的現代物流設施在存量倉儲設施中占比較低，按人均面積計算與發達市場相比還存在較大差距，這也意味著市場發展具備很大潛力。

談及未來的規劃和布局，楊敏直言，“普洛斯后續將圍繞三大業務領域（供應鏈、大數據、新能源）繼續推進業務，致力于打造服務中國經濟高質量發展的產業基礎設施底盤，通過高效投資開發與智慧零碳運營管理，不斷提升現代流通體系的效率，助力成就現代社會更高效的新經濟。”