近期，受此前理財贖回風波以及股票市場走勢疲軟等因素影響，公募REITs價格整體回落，引發業界熱議。

在分析人士看來，公募REITs適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為短期交易品種。簡而言之，盡管眼下波動加劇，但依舊無礙機構長期看多，建議投資者關注公募REITs的長期配置價值，不要盲目追漲殺跌。

(相關資料圖)

回暖料為大勢所趨

可以看到，現階段公募REITs各板塊間的表現有所分化。

較之于熱度持續攀升的保障性租賃住房板塊，今年以來，產業園區REITs的下跌幅度較大，表現不甚理想。

舉例而言，在2023年一季報公布后，建信中關村REIT及華安張江光大REIT受續租率不及預期影響，下跌幅度明顯。一季報披露當日（4月21日），建信中關村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產業園區板塊當日下跌幅度的平均水平。

“由于第一季度商業活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節假期較長，種種因素均對產業園區潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產生了影響。”一位業內人士告訴記者，“雖然產業園項目的空置面積消化需要一定的時間和過程，但拉長時間維度考慮，各機構無需過分擔憂。事實上，產權類資產依然具有幾大重要優勢，包括未來可能更好的抗通脹能力、主動管理對資產價值構成的正向支持或更多、供給的相對稀缺等等。另一方面，綜合考慮資產質量、未來租金增長潛力、擴募能力等因素，個人認為，產業園REITs市場的發展潛力不容小覷。”

據記者了解，已上市產業園REITs的底層資產大多位于國內核心一二線城市，安全性和成長性不言而喻。

“雖然重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業績，但情況正在逐步好轉。”中信證券首席經濟學家明明指出，“就環比維度來看，大部分REITs的營業收入較之于去年四季度已有所修復。”

尤以建信中關村REIT為例，有公開數據顯示，截至2023年一季度末，其底層資產出租率僅錄得68.47%，可截至4月21日，項目公司出租率已升至71.07%，且已儲備了多家意向客戶。

建信基金基礎設施投資部負責人表示，建信中關村REIT底層資產地理位置較好、歷史現金流長期穩定、運營團隊經驗豐富，隨著產業園區市場的不斷回暖，預計2023年二季度租賃狀況將逐步回升，建議投資者對市場環境抱有信心，關注資產狀態的變化。

戴德梁行北京公司副總經理胡峰預計，伴隨著2023年第一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，二季度起，產業園租賃市場將迎來回暖。

個別板塊表現“亮眼”

值得一提的是，對比產業園板塊，較高的出租率支撐著保障房REITs的平穩經營，該板塊項目的現金流穩定，體現出了較強的抗周期能力和類債屬性。

中信證券研究部的統計顯示，2023年一季度，公募REITs保障房板塊保持較強韌性，整體平穩運行，4只REITs的營業收入單季度完成度均超過25%，EBITDA單季度完成度則在26%及以上。

“對比紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT去年一季度數據，2023年一季度，各保障房REITs底層項目均保持了較高且穩定的出租率。”明明稱，“至于首次發布季度報告的華夏基金華潤有巢REIT，其兩處底層資產今年一季度的出租率同樣較招募說明書披露的2022年二季度水平有所增長。”

具體而言，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產——有巢國際公寓社區泗涇項目的出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點；有巢國際公寓社區東部經開區項目的出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數據完成度達133.07%，按天數做簡單年化，其一季度分派率為5.34%。基金自2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實現的年化分派率為4.92%，相關分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

機構看好發展前景

展望后續，記者在采訪中發現，大部分機構對于公募REITs市場不改樂觀判斷。

畢竟，REITs投資的風險和收益率介于股債之間，其與大類資產相關性較低的特征，使得其在組合投資方面具備一定的優勢——能于分散資產配置風險等方面為投資者提供更多的選擇。

“從大環境出發，我們認為2023年經濟弱復蘇的趨勢確定，后續產業園、倉儲物流等板塊依舊有望維持高景氣。”國泰君安證券研究所固收首席分析師覃漢稱，“再就折溢價率（市場價格/單位凈值）來看，REITs基金平均溢價率已從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性價比有所提升。”

“公募REITs是一種具有中等風險、中等回報、長期價值投資特征的產品，適合長期持有和追求復利效應的投資者配置。”一位機構交易員坦言，“向后看，隨著公募REITs底層資產類型的日益多樣化，投資者可以根據自己的風險偏好、收益目標和價值判斷，選擇合適的資產類別進行投資。”

更有多位業界專家判斷，2023年，在各級主管部門的支持帶領下，公募REITs市場將進一步增量擴容——發行數量超過60只，總發行規模超過2000億元。

“REITs歷經約60年的發展，在全球范圍內已經成為獨立的大類資產類別，是成熟資本市場的重要組成部分。舉例而言，美國REITs產品超過200只，涉及體量逾1.3萬億美元，占全球總規模超60%，占美國GDP約6%，占美國股市總市值3.2%。”在華夏基金華潤有巢REIT基金經理苗曉霖看來，“鑒于我國擁有龐大的基礎設施資產規模，則借助政策的有力支持，未來我國公募REITs市場的發展潛力巨大。無論從基礎設施存量占比角度看，還是從REITs在資本市場占比的角度看，國內公募REITs有望成為萬億級體量的大類資產，空間廣闊，仍待開掘。”