伴隨地產行業融資利好政策的持續釋出，當前，國內房企融資規模有所回升。

分析人士指出，在市場情緒邊際向好，板塊內部結構分化延續的大背景下，后續投資仍建議關注資質較好的央國企地產債券，以及部分民企“龍頭”債券。

融資環境回暖

(資料圖片)

根據中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）發布的數據，2023年第一季度中國百強房企的銷售額同比增長3.1%。其中，3月同比增速為29.2%，表現尤為強勁。

國家統計局發布的數據亦顯示，今年前兩個月新建商品住宅銷售額同比增長3.5%。

可以看到，一季度特別是春節以來，中國房地產市場止跌回升，表現出穩步修復的行情。在房地產行業銷售陸續改善，疊加房企授信支持措施頻出的基礎上，今年地產行業的信用債發行也一改前期頹勢，開始提速。

根據中指研究院測算，2023年3月，房地產企業的非銀融資總額為917.9億元，環比增加了109.0%。行業平均利率為3.89%，同比下降0.52個百分點，環比下降0.47個百分點。

“顯然，房企融資環境正在陸續回暖。”一位機構交易員告訴記者，“根據個人測算，一季度房企信用債的累計發行額同比增長了11.6%。個人預計，受益于經濟的持續復蘇、政府的支持舉措以及去年同期的低基數影響，樓市溫和回暖的勢頭大概率能在二季度得以延續。”

來自惠譽評級的研究觀點認為，若復蘇勢頭持續，那么未來國有房企和少數未出險的民營房企將成為主要受益者——該類企業的財務實力更為雄厚，因此能夠啟動新項目并為市場補充待售房源。

結構分化延續

雖然伴隨國內經濟的持續回暖，現階段地產板塊的整體風險無虞，但面臨償兌高峰的來襲，各機構之于尾部主體的風險出清仍不可掉以輕心。

“根據我們測算，民營房企債券的償付壓力分散于2023年至2026年之間。其中，2023年和2025年的償還壓力較大。”東方金誠研究發展部分析師唐曉琳指出，“具體看，2023年5月至9月，房企債的到期規模會維持較高水平，各月均在100億元以上；2024年至2026年，各有3個月、8個月和3個月的償債高峰，單月到期規模均超過100億元。無疑，二季度將成為個別房企能否平穩度過償債高峰、逐步恢復融資能力的關鍵節點。”

多位受訪的一線交易員向記者表示，房地產銷售趨穩不會拉動已出險房企顯著復蘇，特別是正在經歷債務重整的房企。由于“保交樓”仍是政策重點關注的優先事項，則許多出險房企不得不調動其大部分資源確保旗下項目在未來幾年順利竣工并完成交付。毋庸置疑，購房者對此類房企的信心修復尚需時日。

“總而言之，房企融資環境修復雖為大勢所趨，但板塊內部的結構性分化同樣不可避免。”上述交易員坦言，“畢竟，大多數受困房企的合同銷售額在中短期內趨穩的可能性較低。”

中金公司進行的最新債市調查顯示，有一半（50%）受訪者認為，二季度地產銷量大概率會呈現分化格局，即一二線城市繼續改善，三四線城市偏弱或者回落，難以一概而論；20%的投資者認為，二季度地產銷量可能大體持平于一季度；17%的投資者判斷，由于政策刺激強度弱于預期，加上股市偏震蕩，地產信心和銷量會開始走弱；僅有13%的投資者表示，考慮到地產“小陽春”因素和政策刺激，二季度各線城市地產銷量將進一步走高。

無疑，縱觀年初以來地產銷量的改善情況，分化特征依舊較為突出。盡管一二線城市的地產銷量出現邊際改善，可三四線及以下城市的地產銷量依然偏弱，背后的核心原因為居民資產負債表尚未明顯修復。顯然，地產行業的全面回暖難以一蹴而就，仍需更多時間緩沖、修復。

擇券仍需審慎

綜上，考慮到二季度地產銷量大概率會呈現分化格局，則聚焦地產債的投資，各機構在保持樂觀的同時仍需留有一份審慎，以策安全。

針對“未來地產債的投資看法”問題，中金公司的調查顯示，高達40%的投資者表示，雖然利好政策頻出，但以銀行為主的金融機構仍可能無法快速提升風險偏好，且授信和意向授信到實際放款還有距離，考慮價格已大幅反彈，則短期內不會新增地產債投資。另有33%的投資人表示，真正國有發行人會在此輪政策支持下受益，未來風險可控，可加大配置力度或繼續持有；同時，民企和混合所有制企業仍不考慮。此外，有18%的投資者表示，會考慮混合所有制企業和部分龍頭企業債券，但是目前短期債價格已經較高，因此可以適度拉長久期。最后，剩余8%的受訪者認為，地產風險已經見底，可以適度下沉價格反彈不明顯的中等資質債券。

“3月，共有5只境內信用債發生實質性違約，于行業角度來看，在此次違約的主體中，有3家屬于房地產開發領域；就企業性質而言，違約主體多為民營企業。”中信證券首席經濟學家明明指出，“2023年境內地產債的實質性違約規模雖有明顯下降，可板塊集中度仍相對較高，且部分房企過度依賴展期來化解債務壓力，其償債情況仍需持續跟蹤。由此，聚焦到債市擇券層面，我們還是更看好資質較高的央國企地產企業，該類主體或為較好的配置方向。此外，考慮到上述主體的收益挖掘空間相對有限，若想獲取更多超額收益，那么部分具有中債增擔保的優質地產民企值得關注。”