2月8日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“京東REIT”）作為首單民企倉儲物流REIT，在上海證券交易所掛牌上市，引發業界高度關注。

(資料圖片)

分析人士認為，京東REIT作為2023年首單上市項目，首個大型平臺企業“綠燈”投資案例，將為資本市場支持民營企業經濟發展，提振居民消費等提供實踐樣板。

記者獲悉，上交所今年還將通過優化關鍵制度，保障市場平穩運行，大力推進公募REITs常態化發行，更好服務構建新發展格局和高質量發展。

資本市場鼎力支持優質民營項目

據記者了解，作為國內首只民企倉儲物流公募REIT，京東REIT在發行期備受市場認可，募集資金總額17.57億元，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者總認購金額718.16億元，網下投資者認購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。2月8日，京東REIT的開盤價為3.862元，漲幅11.64%，盤中價格均在發行價之上，總成交金額突破1.93億元。

業界普遍認為，京東REIT此次在上交所上市，向市場釋放了資本市場支持民營經濟健康發展的鮮明信號，對民營企業參與REITs試點具有較強的示范引領作用。

事實上，2022年中央經濟工作會議明確強調，切實落實“兩個毫不動搖”“從政策和輿論上鼓勵支持民營經濟和民營企業發展壯大”。

“倉儲物流行業作為典型的實體經濟，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了民營企業參與倉儲物流行業的發展。”一位業內人士告訴記者，“而通過發行基礎設施REITs盤活存量資產，能助力企業構建‘投資建設—運營孵化—上市退出—資產運營’的資本經營模式，有利于解決民間資本參與基建項目投資的實際困難，增強民間投資信心、激發民間投資活力。”

當前，包括中金公司在內的大部分機構均樂觀預計，2023年REITs的一級發行和擴募將共同推動公募REITs市場迅速擴容，資產類型將更為豐富，一級發行端的供不應求仍將持續，并利好網下與戰配打新。

畢竟，就已有REITs的網下和公眾認購倍數來看，除個別發行規模較大的項目外，2022年一級發行認購相對2021年更為擁擠，而超百倍的網下有效認購倍數代表的需求即使在2023年預計發行提速的情況下也較難被完全滿足。

盤活存量資產仍需監管“保駕護航”

無疑，隨著REITs首發和擴募的加速推進與落地，基礎設施REITs正在邁向常態化發行新階段。

有統計數據顯示，截至2023年2月8日，上交所已有16只REITs產品上市，募集資金560億元，總市值約611億元，回收資金帶動新項目總投資額近3000億元，服務實體經濟實現量質雙升，支持盤活存量資產、促進有效投資成效明顯。

另據記者了解，2023年上交所將穩步擴大REITs試點范圍和規模，支持更多基礎設施REITs上市、擴募，持續推動REITs市場建設向縱深發展，更好助力實體經濟高質量發展。

上交所相關負責人介紹稱，2023年上交所將進一步聚焦重點領域，推動擴大REITs試點范圍。

首先，將盡快覆蓋到新能源、新基建等基礎設施領域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊。

其次，是依托REITs項目豐富的重點區域，建立綜合推動機制，保障REITs常態化發展的項目資源供給。

再者，是支持重點企業優質項目落地，充分發揮重大標桿項目示范帶動作用。

此外，將盡快推動首批擴募項目落地，形成“產品新發”與“基金擴募”雙輪驅動的良性發展格局。

最后，是完善配套規則。一方面，推動專項立法，夯實法規制度基礎。另一方面，優化發售及交易安排，明確信息披露標準，促進市場平穩有序運行。

規模擴容同時二級投資回歸理性

當前，不少業界專家判斷，到2023年底，全市場中的基礎設施REITs能夠超過60只，總發行規模超過2000億元。

而聚焦二級市場投資，“我們認為，隨著整體規模的擴張，市場必將變得更為理性。”一位機構交易員在接受記者采訪時稱，“投資者在二級市場上于估值水平、資產類型、資產區域能級、實際業績表現等方面都將逐漸擁有更多選擇空間，利于分散投資。”

至于哪些基礎資產類型未來更容易獲得市場青睞？

“我們認為，在居民消費升級和國內電商產業快速發展的背景下，考慮到我國倉儲物流行業已初具規模，清晰的盈利模式和可觀的收益率將使其成為市場關注的熱門行業。”華泰證券資管不動產基金部的一位負責人表示，“此外，在2030年碳達峰和2060年碳中和的目標下，風力發電、水力發電、光伏發電和生物質發電等類型資產在市場中也將擁有重要地位和良好前景。”

不過，中金公司提醒，當前我國公募REITs二級市場整體估值水平相對海外市場仍舊偏高，長期來看，我國公募REITs項目間的估值水平必將會回歸行業與項目基本面。這也意味著，在當前環境下，選擇估值較低的項目往往會具有更高的安全邊際，也更能受益于2023年經濟修復的預期。