自然資源部辦公廳近日下發的《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》明確，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。集中供地制度逐步優化，取消全年供地次數限制。市場分析認為，這是為了更好適應當下房地產市場環境，發揮土地調節作用，更好促進房地產市場平穩發展。

“以往的一刀切模式，對市場的適應性較弱。”58安居客研究院院長張波說，一年3次限制下的集中供地，在市場熱度較高的背景下，對于平穩市場會起到積極作用，但在市場降溫的背景下，尤其是對于降溫較為明顯的城市來說，這會給市場預期以及房企拿地意愿產生負面效應，需要進行制度層面的優化。

(資料圖)

此外，自然資源部還明確，各地自然資源主管部門要根據當地年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。內容包括擬出讓地塊具體位置、面積、用途、主要規劃條件、供應方式等信息。

按照相關規定，各地每次應事先公開擬出讓地塊詳細清單，為市場主體投資決策留足預判時間。在此后三個月內，各地可以一次或多次發布出讓公告，有序組織出讓并推出清單內全部地塊。未能成交的地塊統籌納入后續詳細清單內。

土地出讓“兩集中”制度最早開始于2021年年初。2021年2月，北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市，在住宅用地拍賣中實施“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動。

集中供地，設計這一制度的初衷是為了給房地產市場降溫。在集中供地的情況下，開發商難以在短時間內調集大量資金同時競標多個地塊，因此，通過這一制度可以實現控制地價、降低溢價率的目標。

從2021年底開始，伴隨著房地產市場環境變化，土地市場也出現較大波動。一方面是地塊流拍率較高。民生證券一份研報稱，22個實行兩集中供地的城市土地流拍率于2021年第三輪集中供地中達到高峰，達14.8%；2022年前三輪集中供地，22個城市平均流拍率同比下降1.5個百分點至6.8%。

另一方面，土地市場溢價成交大幅減少。中指研究院提供的數據顯示，2021年首批供地中，22個城市底價成交地塊占比為42%；2022年，部分批次集中供地中，底價成交地塊占比最高達93%。

此外，地方城投平臺“托底”現象較為普遍。“從2022年不少實行集中供地制度的城市來看，城投平臺進行托底的現象也較為常見。初步統計，2022年城投平臺拿地占比近三分之一。不少地塊盡管出讓成功，但處于開發停滯狀態，這本身對于房地產市場的穩定很難起到正向作用。”張波說。

2022年以來，土地出讓兩集中制度已有較為明顯的松動。青島、廈門、成都、蘇州等城市集中供地次數都突破三次的限制，一些城市集中供地次數最多達到六次。如長沙在2022年9月宣布，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。青島也在2022年11月發布當年第四批次供地公告，而且集中供地增量明顯，總規劃建筑面積提升近一倍。

取消出讓次數限制，土地市場未來走勢如何仍待觀察。一家總部位于上海的房企相關負責人表示，2023年，公司在土地市場方面依然持謹慎態度。“一方面嚴格限制拿地的區域，另一方面，拿地總額會進一步壓縮。”該負責人表示。

“取消出讓次數限制后，部分城市仍將會保持集中出讓的節奏，尤其是一些市場熱度上升明顯的城市。”張波分析稱，取消出讓次數限制后，部分房地產市場降溫城市則會優化出讓次數，小量多批次面市將更有利于土地市場的穩定。