個人住房貸款市場迎來重大變革。人民銀行、銀保監會1月5日披露的信息顯示，近日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

人民銀行、銀保監會稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

動態調整 可階段性下調或取消首套房貸款利率下限

(資料圖片僅供參考)

根據本次發布的《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

《通知》明確，對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

此外，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

招聯金融首席研究員董希淼認為，首套住房貸款利率政策動態調整機制的核心在于“動態調整”，即首套房貸款利率下限在一定條件下可以放寬或收緊。

有助于降低居民住房消費負擔

分析人士表示，首套住房貸款利率政策動態調整機制的建立具有積極意義，有利于支持相關城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展；有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。分析人士判斷，部分城市的首套房貸款利率有望延續此前水平或進一步下行。

“這是房地產調控從行政手段向市場手段轉變的里程碑，是房地產長效機制的重要突破。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，未來通過房貸利率工具，根據市場動態表現自動調節，可以更科學精準調控市場熱度，避免過去行政管制對市場信號的扭曲影響，讓市場更好地發揮對房地產市場的調節作用。

董希淼表示，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義。首先是有利于“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸款利率下限；其次是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸款利率下限進行適時調整；最后是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

《通知》如何對個人住房貸款產生影響？董希淼認為，首套住房貸款利率政策動態調整機制，調整的是首套房貸款利率下限，而不是首套房貸款利率。房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。“預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。”董希淼判斷。

部分城市的首套房貸款利率有望進一步下行

哪些城市符合《通知》條件、可以“階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限”？

據長江證券研究所統計，當期70個大中城市當中，共有38個城市符合要求。其中，二線城市包括哈爾濱、武漢、蘭州、大連、天津、石家莊等，三線城市包括北海、湛江、岳陽、秦皇島、溫州、常德、襄陽、宜昌、濟寧、桂林等。

上海易居研究院研究總監嚴躍進表示，下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，意味著這些城市未來可以根據市場行情，自主決定當地新發放首套住房貸款利率，住房貸款利率水平有望進一步下行。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，《通知》的出臺，意味著部分城市的首套房貸款利率有望延續此前水平或進一步下行。當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期內符合條件可以下調或取消首套住房貸款利率下限的城市數量較多。“《通知》同時明確，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，將恢復全國統一下限。這一條件的設定也有利于購房者更好地評估入市節奏。”陳文靜表示。