盡管新加坡政府在去年12月底和今年9月底先后推出了兩輪地產市場降溫措施，但新加坡地產市場仍持續火熱。

(資料圖)

近期，新加坡推出的一個共管公寓項目登豐嘉園，在推出首日就售出了73%的單位；當地一座具有稀有、受保留、缺乏新供應以及永久地契屬性的傳統店屋，短短12個月內兩次轉讓，轉讓價格上漲了86%。高緯環球發布的《2022年全球主要購物街道》報告顯示，新加坡主要購物街道烏節路每平方英尺的年租金已經恢復到疫情前的404美元。

盡管各種跡象顯示新加坡地產市場仍具投資吸引力，但考慮到經濟放緩、利率上升等因素，投資者仍應保持謹慎。分析人士建議，投資者可以將目光投向新加坡周邊國家和地區。

市場持續向好

近兩年來，新加坡地產市場逐步好轉，價格高漲。無論是住宅市場還是商業地產市場，都有亮眼表現。工業地產市場的發展也較好。

新加坡房地產聯合交易網和房地產網站99.co發布的數據顯示，11月新加坡非有地私人住宅（私宅）的轉售價格連續第28個月攀升，當月環比漲幅為1.1%，同比漲幅達10.8%。同時，私宅租金連續第23個月上漲，當月環比漲幅為2%，同比漲幅為34%。

11月，新加坡組屋轉售價格連續第29個月上揚，環比漲幅為0.6%，同比漲幅為10%。同時，新加坡整體組屋租金連續29個月上漲，環比漲幅為1.6%，同比漲幅達27.8%。

商業地產方面，仲量聯行發布的數據顯示，今年第三季度，新加坡中央商業區的甲級辦公樓第三季度的租金創下近14年來的新高，總樓面面積的每月每平方英尺平均租金環比上升2.9%至11.06新元。分析人士認為，受地緣政治等因素影響，越來越多亞太地區的商業服務公司將總部搬到新加坡，推高了對優質辦公樓的需求。新加坡中央商業區中，萊佛士坊和濱海灣一帶的辦公樓承租率至今年第三季度已經高達95.4%。而新加坡中央商業區整體的第三季度承租率則達到了93.6%。

另外，房地產服務提供商第一太平戴維斯表示，由于更多外國品牌進入新加坡市場，新加坡零售業地產的整體空置率在今年第三季度已經下降至7.8%，為三年來的最低水平。其中，中央區域的零售店面的空置率環比下滑0.5個百分點至9.3%，中央區域以外零售店面空置率雖然維持在5.1%，但月租金卻上升了0.7%。第一太平戴維斯預測，今年全年位于中央區域的烏節路店面租金同比將上揚3%，而中央區域以外的店面租金將上升2%。

新加坡工業地產市場在經濟重啟的背景下，受到制造業和物流業增長的帶動，也有較好表現。裕廊集團數據顯示，該國整體工業地產價格和租金已經連續八個季度上漲，今年前三季度的價格和租金分別增長了5.7%和4.7%。不過，整體工業房地產租用率第三季度環比收窄0.3個百分點至89.7%。

明年增長或將放緩

目前，分析人士大多對新加坡地產市場仍抱有較強信心。但整體來看，該國地產市場并非沒有隱憂。無論是經濟增長放緩，還是利率水平上升，都給市場前景蒙上了一層陰影。今年9月新加坡政府出臺的降溫措施也已經顯現出效果。目前，一些細分地產市場出現了增長放緩跡象。可以預見，明年新加坡地產市場將經歷轉機與危機并存的情況。

首先，從住宅市場來看，新加坡的整體通脹今年快速上漲，從年初的4%升到了9月的7.5%。10月和11月，整體通脹率仍然處在6.7%的較高水平。拉高新加坡通脹的一個重要因素是住宿費用持續上漲，而住宿通脹走高的背后就是租房費用持續走高。新加坡金管局上月發布報告稱，明年，一些新加坡房東會在租房合約到期時提價，這將推動該國住宿通脹在未來幾個季度再度走高。同時，更多外國人將重新回到新加坡勞動力市場，從而推高住房租賃市場的需求，但可供出租的住房單位數量只會小幅增加。馬來亞銀行經濟師李主禮估計，明年新加坡住宿通脹將上升到5-7%之間，這將是2012年以后住宿費用增速最快的一年。

不過，有分析人士認為，明年新加坡租房雖然會繼續上漲，但漲幅將有所回落。橙易產業研究與咨詢部總監孫燕清則預測，今年新加坡的私人住宅租金上漲26-29%，明年則只會上漲13-16%；組屋的租金今年上漲26-28%，明年則將上漲15-18%。另一方面，今年11月新加坡組屋轉售量已經同比下降了17.3%。99.co產業研究部主管傅穎寬表示，這預示著組屋轉售市場的交易活動可能出現回落。

同時，新加坡的新建私宅銷量在10月環比下降約68%，11月又下降約17%。戴玉祥產業研究和咨詢高級總監藍振文表示，由于經濟環境遇到阻力、生活成本上升、經濟增長放緩等多重原因，購房者將在2023年面臨壓力。而且，不斷上升的房貸利率也會限制買家的購房預算。他預測，2023年新加坡私人住宅價格將上升1-3%，這個漲幅要遠遠低于2022年的9%的上升幅度。

其次，從商業地產市場來看，第一太平戴維斯預測，2023年，新加坡中央區域的烏節路店面租金同比漲幅將從今年的3%回落至1-2%。高緯環球研究部主管黃顯洋認為，新加坡零售地產租金的復蘇將是漸進式的。在經濟重啟的帶動下，新加坡的消費者流量正在恢復，但仍遠未達到疫情前水平，加上不少國際零售品牌將新加坡視為在亞太地區發展的跳板，因此預計整體零售地產租金將在2023年觸底反彈。不過消費稅提高、利率上漲等因素也會抑制消費支出，并拖累零售銷售、提高運營成本，從而導致一些商家退出。

辦公地產方面，雖然租金和空置率數據表現都很好，但實際上今年新加坡中央商業區辦公樓的交易量和交易額分別下降20.4%和23%，非中央商業區辦公樓的交易量和交易額分別滑落10.6%和0.5%。黃顯洋表示，經濟前景不明朗以及融資成本不斷上升是導致今年辦公樓地產交易較少的主要原因。另外，辦公樓租金上升，業主不愿意下調售價，以致買賣雙方的價格預期出現差異，也影響了成交量。世邦魏理仕東南亞研究部主管宋明蔚則指出，科技業的需求在過去兩年占到了新加坡辦公地產租賃需求總量的40-50%，但最近該行業開始裁員并停止增聘員工，一些科技企業開始縮小辦公空間面積以降低成本。受此影響，新加坡辦公地產的空置面積預計將從去年第三季度的20萬平方英尺上升到2023年的70萬平方英尺。但藍振文認為，新加坡作為區域金融中心的地位穩固、政治穩定，而且新的優質辦公空間供應增加，有望不斷吸引家族辦公室和共享辦公空間企業租用。這或許能抵消一些科技企業退租的影響。

最后，從工業地產市場來看，商業環境前景疲軟加上更多項目進入市場，新加坡未來的工業地產價格和租金增速預計將會雙雙放緩。黃顯洋預測，明年新加坡工業地產整體價格與租金漲幅將在2-3%之間。藍振文則認為，雖然新加坡制造業和出口放緩，但多用戶工廠空間的供需仍然穩定。他預測明年新加坡多用戶工廠的租金會增長4-5%。另外，受供應鏈長期中斷影響，新加坡倉庫的需求依然較高，明年租金增幅將達到約6%。商業園區租金則將從當前辦公樓供應緊張中受益，上漲2-3%。